Felietony

Politycy patrzą łakomym wzrokiem na rynek nieruchomości

Tam gdzie coś wywołuje społeczne emocje, tam pojawiają się politycy. Szeroko rozumiany rynek nieruchomości coraz częściej wywołuje dyskusje wśród Polaków. Trudno się temu dziwić. Rekordowe ceny mieszkań i materiałów budowlanych, bezczelność deweloperów i nowe zagrożenia na horyzoncie powodują, że ludzie, którzy nie mają własnych czterech kątów z niepokojem patrzą w przyszłość. Strach ten chcą wykorzystać do własnych celów politycy.

Patodeweloperka, hossa na rynku mieszkaniowym, mikrowalerka i drożyzna– to pojęcia, które zna już chyba każdy. Chociaż nie każdy przecież interesuje się nieruchomościami.

Patologii na polskim rynku nieruchomości jest wiele. To deweloperzy, którzy zrywają podpisane z klientami umowy, żeby sprzedać mieszkanie drożej. Tak się dzieje z powodu galopujących cen. Na polski rynek wchodzą też zagraniczne holdingi, które wykupują tysiące mieszkań z myślą o ich długoterminowym wynajmie. To może skutkować sztucznym zawyżaniem cen. Mamy też fatalną sytuację w samorządach. Działacz społeczny, Piotr Ikonowicz wyliczył, że na terenie Polski znajduje się więcej pustostanów niż… osób bezdomnych.

Według danych z badania EU-SILC w 2018 roku 45,1 proc. Polaków w wieku od 25 do 34 lat mieszkało przynajmniej z jednym ze swoich rodziców. To jeden z najwyższych współczynników w całej Unii Europejskiej. Po dołączeniu do europejskiej wspólnoty, w polskim społeczeństwie wrosły aspiracje życiowe. Polacy chcą posiadać mieszkanie na własność. Obawiają się też o to, czy będą mieli środki na spłatę kredytu hipotecznego, albo czy będą mieli pieniądze na wynajmowanie lokalu.

Nie bez winy są rządzące dotychczas partie polityczne. Większość programów mieszkaniowych, które realizowały rządy PO-PSL i PiS zakończyły się fiaskiem. Budownictwo komunalne w Polsce leży i kwiczy. Drastycznie rosną też koszty utrzymania mieszkania z powodu wzrostu cen mediów. [O WPŁYWIE PAŃSTWA NA RYNEK MÓWIŁEM W WYWIADZIE UDZIELONYM PORTALOWI „DOMEK I OGRÓDEK”]

Dotychczas, mimo że mało kogo było stać na własne mieszkanie, temat mieszkalnictwa w debacie publicznej był raczej niszowy. Zajmowała się nim lewica głosząc hasła o komunalnych mieszkaniach i konserwatywni liberałowie, którzy żądali całkowitego zderegulowania tego rynku.

Drożyzna i wzrost zainteresowania tematyką nieruchomości spowodowały, że temat pomagania obywatelom w zdobyciu upragnionego „M4” wrócił do mainstreamu. Wpływ na to miała też pandemia, która sprawiła, że zamożni zaczęli wykupywać mieszkania jako lokatę, a ubożsi zaczęli się bać o swój byt, który może ulec pogorszeniu np. poprzez stratę pracy.

Politycy chcą wykorzystać sytuacje na rynku nieruchomości

Obecnie politycy sypią pomysłami jak z rękawa. Najgłośniejsza jest propozycja rządu, który chce umożliwić Polakom budowę własnego domu o powierzchni do 70 metrów kwadratowych na prywatnym gruncie. Projekt jest z pozoru dobry. Jednak i tutaj czai się wiele zagrożeń. Polski krajobraz może ulec całkowitej degradacji poprzez stawianie budynków rodem z krajów III świata. A co z podłączeniem tych domostw do prądu, wody i innych mediów? Co z wywozem śmieci i innych nieczystości? Kto ma sfinansować budowę drogi do takich zabudowań? Na te pytania premier Mateusz Morawiecki nie odpowiedział. [O PROGRAMIE BUDOWY DOMU DO 70M2 BEZ POZWOLENIA PISALIŚMY TUTAJ]

Wspomniałem o najgłośniejszym i w miarę rozsądnym pomyśle. Teraz czas na te absurdalne. Poseł PO Paweł Poncyliusz wpadł na pomysł, aby ustawowo ograniczyć zarobki pośredników nieruchomości. [PISALIŚMY O TYM TUTAJ] Jego zdaniem – pobierają oni zbyt duże wynagrodzenie. Polityk nie zwrócił uwagi, że pośrednicy biorą udział jedynie w połowie transakcji nieruchomościowych na polskim rynku. Kolejna dziwna wypowiedź parlamentarzystów dotyczyła dynamicznie rosnących cen materiałów budowlanych. Posłanka PiS Józefa Szczurek-Żelazko stwierdziła, że „jeżeli sytuacja będzie przybierała niebezpieczne rozmiary to będzie odpowiednia reakcja”. Czy to oznacza, że czeka nas reglamentacja materiałów budowlanych? Tego posłanka nie wyjaśniła. [PISALIŚMY O TYM TUTAJ]

Niestety, partia rządząca ogłosiła też projekt, który z pewnością odbije się negatywnie na osobach, które mieszkania wynajmują. Chodzi o projekt zakładający zaostrzenie zasad opodatkowania wynajmu mieszkania. Co ciekawe, na takim projekcie nie stracą większe firmy, którym opłacać się będzie przerzucanie opodatkowanie na klienta lub utrzymywanie niezamieszkałych lokali.

Nie mam wątpliwości, że cele tych projektów są dwa – zdobyć publiczny poklask i załatać dziurę budżetową. Słuchając ostatnio polityków obawiam się, że należało by tu zastosować równanie „polityk + rynek nieruchomości = głupota”…

Mateusz Balcerek

Deweloperzy pamiętajcie, że niepełnosprawni są wśród nas!

Wyobrażacie sobie osiedle, do którego wstępu nie mają mniejszości? Inwestycję mieszkaniową, do której wejść nie mogą: ludzie o innym kolorze skóry, żydzi, kobiety albo osoby nieheteronormatywne? Nie? To dlaczego, do jasnej cholery, budujecie domy, po których swobodnie nie mogą się poruszać niepełnosprawni?

To nie jest kraj do starych ludzi – brzmi znane przysłowie. Jako dziennikarz, który odwiedził około 60 nowych inwestycji mieszkaniowych sparafrazowałbym, że „to nie jest kraj dla niepełnosprawnych ludzi”. Nie tylko infrastruktura publiczna jest nieprzystosowana do osób, które mają problemy z poruszaniem się i muszą korzystać z wózka/kul ortopedycznych. Również nowe inwestycje mieszkaniowe, w zdecydowanej większości, nie nadają się do zamieszkania dla niepełnosprawnych. Ten trend się, na szczęście, odwraca. Ale zbyt powoli.

Czy deweloperzy zakładają, że osoby, niewidome lub niepełnosprawne ruchowo nie kupią nowych mieszkań? A może nie wynajmą? Jeśli to drugie, to w końcu nie problem inwestora. On sprzeda mieszkanie, zgarnie kasę, a kto tam zamieszka, to już nie jego sprawa… Szkoda, że takie myślenie dominuje wśród polskich przedsiębiorców z branży nieruchomości.

Największe zaniedbania deweloperów wobec osób z niepełnosprawnościami

Przewinienia deweloperów (zaznaczmy, że nie wszystkich) wobec osób niepełnosprawnych można mnożyć. Głównie są to rozwiązania, które utrudniają poruszanie się na wózku. Zbyt obszerne listwy między pomieszczeniami, źle zaprojektowane drzwi do pomieszczeń podziemnych albo za wysoki próg przy wejściu do mieszkań. Inwestorzy nie przygotowują też specjalnych miejsc postojowych, które powinny być szersze od standardowych. Chlubnym wyjątkiem jest np. oglądany przez nas niedawno parking na osiedlu Miasteczko Greenwood.

źródło: materiały własne

Wymienione przeze mnie problemy to jednak pikuś. Najgorsze jest to, że niektóre nieruchomości są… wręcz niebezpieczne dla osób z niepełnosprawnościami! Z takim zagrożeniem mamy do czynienia, kiedy deweloper nie przewidział, że osoba na wózku inwalidzkim będzie zmuszona skorzystać z drogi ewakuacyjnej (np. w sytuacji pożaru). W jednej z oglądanych przez nas inwestycji, droga ewakuacyjna przez garaż była NIE DO POKONANIA dla takiego mieszkańca! Korytarz obok windy był zbyt wąski, a drzwi otwierały się do wewnątrz. Co gorsza, takie rozwiązanie zostało „przyklepane” przez strażaka kontrolującego podziemia budynku. To skandal, za który w krajach zachodniej Europy, zarówno biznesmenowi i urzędnikowi groziłaby kara. W Polsce, to niestety standard…

Drodzy inwestorzy, dlaczego tak trudno jest Wam pomyśleć o słabszych mieszkańcach naszego kraju? Najwięksi deweloperzy wydają miliony złotych na marketing. Czy nie lepiej było by, chociaż za pół procenta tej kwoty, zatrudnić osobę na wózku w charakterze eksperta do spraw niepełnosprawnych? Jeśli szkoda Wam tych kilku tysięcy miesięcznie, to może sami weźcie kule/wózek i zobaczcie, czy Wasza inwestycja nadaje się do użytkowania z tej perspektywy. Zachęcam Was jednak do głębszej refleksji. Niepełnosprawni są wśród nas. Pamiętajcie, że myślenie o innych często popłaca.

[ZOBACZ TEŻ] Redaktor naczelny Oceniamy Deweloperów o sytuacji na rynku mieszkaniowym

Zdecentralizować Warszawę!

Ten wpis na blogu chciałbym poświęcić sprawie, która wychodzi trochę poza tematykę portalu, na którym się znajdujemy. Chodzi o niedawne zablokowanie budowy wielkiego osiedla, które miało powstać na terenie warszawskiego zagłębia korporacyjnego na Służewcu. Inwestycja ta miała być krokiem milowym w „odbiurowieniu” Mordoru.

Sprawa budzi potężne kontrowersje wśród mieszkańców Warszawy i jest na tyle wielowątkowa, że postanowiliśmy ją omówić w osobnym wpisie. Przypomnijmy, że jeden z deweloperów chciał wybudować wielkie osiedle przy ulicach Wołoskiej i Konstruktorskiej. Miało być pięknie. 1200 mieszkań i do tego podstawówka przeznaczona dla kilkuset dzieciaków. Do tego sporo zieleni. Do zrealizowania tego celu inwestor chciał wyburzyć kilka istniejących już biurowców. Rada miasta nie wyraziła jednak na to zgody. Powód? Zdaniem urzędników – część pięknych zapowiedzi dewelopera padła jedynie ustnie i nie było gwarancji, że zostaną one faktycznie zrealizowane. Kontrowersje budziło też to, że kompleks miałby powstać na podstawie tzw. prawa Lex Developer.

Nie zamierzam się jednak zagłębiać w polityczne meandry tego sporu. To nie nasza działa. Chcemy zwrócić uwagę na coś innego.

„Odbiurowienie” Mordoru, moim zdaniem, jest konieczne. Dlaczego? Nowoczesne miasto powinno stawiać na decentralizację. W tym momencie ludzie do pracy w biurach jeżdżą wyłącznie na lewy brzeg Wisły. Skupiska biurowców w Warszawie znajdują się dosłownie w kilku miejscach zachodniej części stolicy. Jest anomalią na skalę europejską, że w porannych godzinach szczytu np. na Moście Poniatowskiego, który znajduje się de-facto w sercu miasta, korki występują wyłącznie w jedną stronę. Ludzie jeżdżą do pracy lub innych obowiązków wyłącznie w jednym kierunku, a miasto robi niewiele to zmienić. Dzięki rozproszeniu użytkowej zabudowy (szkół, uczelni, biurowców czy centrów rozrywki) udało by się w sposób bezinwazyjny odkorkować Warszawę, która nie jest przecież gęsto zaludniona i uatrakcyjnić dzielnice wciąż uznawane za peryferyjne (np. Wawer). Tym niestety politycy nie chcą się zajmować bo to działanie na kilka/kilkanaście lat. Na pewno nie na jedną kadencję…

Mateusz Balcerek

Grzechy ciężkie deweloperów

Od kilku lat w Warszawie firmy deweloperskie uchodzą za winnych wszelkie zła obecnego w sektorze budowlanym i mieszkaniowym. Główne zarzuty wobec inwestorów to: budowanie zbyt małych mieszkań i rezygnowanie z zewnętrznych miejsc wspólnych (ogródków, placów zabaw). Niektóre zarzuty są oczywiście nieprawdziwe. Na przykład te dotyczące słabej jakości wykończonych mieszkań (polecam zobaczyć jak wykańcza się nowe budynki wielorodzinne w Hiszpanii czy Wielkiej Brytanii).

Nie mniej, faktem jest, że deweloperzy mają pewne rzeczy na sumieniu. Podczas obejrzanych przeze mnie kilkunastu nieruchomości w ciągu ostatnich kilku miesięcy pewne rzeczy się uwypukliły. Wśród głównych grzechów deweloperów w Polsce na dzisiaj można przyjąć, że jest to wyciskanie działki budowlanej jak cytrynki. Oznacza to, że inwestor aby osiągnąć maksymalny zysk wykorzystuje w pełni teren nieruchomości. Zapełnia go np. budynkami mieszkalnymi, czy miejscami parkingowymi tak, że na działce nie zostaje żadne wolne miejsce przeznaczone na rekreację, czy wypoczynek dla lokatorów.

Następną rzeczą, która niezmiernie mnie irytuje to „kolorowanie” broszurki informacyjnej. Dojazd w godzinach szczytu do ścisłego centrum Warszawy z dalekiej Białołęki w 15 minut? „Zielone otoczenie” w terenie, na którym mają stanąć nowe bloki? A może „spokojna i cicha okolica” w nieruchomości położonej 100 metrów od trasy szybkiego ruchu? To tylko, niektóre z naciąganych informacji, który nieostrożny klient może znaleźć w materiałach informacyjnych.

Kolejnym grzechem to wizualizacje. Tutaj chyba nie muszę rozwijać tematu. Po prostu po oddaniu inwestycji do użytku (a bardzo często klienci kupują mieszkanie na etapie „dziury w ziemi”) okazuje się, że wygląd rzeczywisty nieruchomości nijak ma się tego co prezentowano w grafice projektu.

„Gwarancja do bramy i się nie znamy”. To dobre określenie jednego z najcięższych grzechów, bowiem najbardziej obciąża on kosztami przyszłego klienta. Chodzi oczywiście o wady techniczne budynków, które mogą wystąpić jakiś czas po wprowadzeniu się do nowej inwestycji. Dwie usterki, które zdarzają się nagminnie to zalane garaże i problemy z tynkami w mieszkaniach. W tym pierwszym przypadku, często po kilku latach od zakończenia budowy deweloperowi udaje się wymigać od zapłaty za poniesione szkody i wspólnota mieszkaniowa musi pokryć ogromną kwotę naprawy. Jeszcze innym problemem są tynki. Często już po wykończeniu mieszkania okazuje się, że były one wykonane niewłaściwie. Najczęściej mamy do czynienia z odparzonymi tynkami. Jeśli taka fuszerka wyjdzie dopiero po kilku latach i nie zostanie wyłapana podczas odbioru mieszkania będzie to słono kosztować właściciela mieszkania!

To są główne grzechy deweloperów, które przychodzą mi do głowy jeśli nie są one najcięższe to z pewnością są najpowszechniejsze. Jeśli chcielibyście wymienić inne przewinienia inwestorów to zachęcam do zrobienia tego w komentarzu poniżej. MMB