Co zrobić gdy deweloper zrywa umowę? Prawniczki wyjaśniają

Co zrobi rząd z cenami mieszkań?
Co zrobi rząd z cenami mieszkań?

Ostatnio na rynku nieruchomości coraz głośniej o nowym przejawie patodeweloperki. Mówimy o sytuacji, w której deweloper zrywa umowę z klientem. Dzieje się tak dlatego, że w ostatnim czasie ceny mieszkań rosną z miesiąca na miesiąc. Sprzedawcy nieruchomości liczą więc, że sprzedając mieszkanie później osiągną większy zysk. Czy takie praktyki są legalne? Co zrobić gdy deweloper wypowie nam umowę? Jak się zabezpieczyć przed takim zachowaniem nieuczciwego sprzedawcy? Spytaliśmy o to prawniczki: mec. Patrycję Redzej i mec. Karolinę Czekaj.

Zobacz też: TOP 10 przykładów patodeweloperki [CZYTAJ TUTAJ]

Deweloper zrywa umowę z klientem w celu droższego zbycia nieruchomości. To częste zjawisko? Z czego ono wynika?

KC i PR: Niestety, to zjawisko faktycznie się zdarza, choć nie możemy na tę chwilę powiedzieć, że jest zjawiskiem powszechnym. Pojawia się ono niewątpliwie w związku ze wzrostem cen w branży budowlanej, w której od dłuższego czasu rosną koszty zwłaszcza materiałów, ale także samej tzw. robocizny. To wprost przekłada się na wzrosty cen mieszkań. I to natomiast daje deweloperom pole do zrywania umów z dotychczasowym klientem. Coraz więcej właśnie słyszy się, iż deweloperzy zrywają umowy, by następnie sprzedać dane mieszkanie/dom innemu klientowi, który jest w stanie zapłacić więcej za każdy 1 m2. A popyt na mieszkania cały czas jest. Faktycznie ludzie w obawie przed kolejnymi wzrostami cen, większość aktualnych ofert (w tym bardzo drogich) uznają za atrakcyjne i za okazje, które w ich ocenie, natychmiast powinni wykorzystać. I to może napędzać wspomniany proceder deweloperów, którzy zrywając dotychczasowe umowy – chcą, i faktycznie im się to udaje, zarobić więcej na sprzedaży danego lokalu innemu i nazywajmy rzeczy po imieniu – bogatszemu klientowi.

O jakim rodzaju umowy najczęściej mówimy? Rezerwacyjnej, przedwstępnej, czy już właściwej umowy na zakup lokalu?

KC i PR: Najczęściej zdarza się, iż rezygnacja przez dewelopera z danej transakcji odbywa się poprzez jego odstąpienie od umowy rezerwacyjnej, często przy podaniu pozornej tego przyczyny (np. rzekome trudności w uzyskaniu niezbędnych decyzji administracyjnych). Dlaczego? Dlatego, że taka umowa praktycznie nie wiąże dewelopera w zakresie większym aniżeli zobowiązanie się przez niego, że za wpłatą przez klienta tzw. opłaty rezerwacyjnej- deweloper nie będzie danego lokalu oferował innemu klientowi. Umowa taka nie wprowadza natomiast żadnych wiążących deklaracji, w tym np. że deweloper faktycznie zawrze z danym klientem umowę sprzedaży (zarówno przedwstępną jak i właściwą) i co więcej, że zawrze ją na dotychczas ustalonych warunkach, w tym po uiszczeniu ustalonej i niezmiennej w późniejszym czasie ceny. To też daje następnie pole deweloperom do podwyższania cen na kolejnych etapach.


Również incydentalnie, ale jednak zdarza się, że rezygnacja przez dewelopera z danej transakcji dokonuje się  po zawarciu już umowy przedwstępnej. Jak wiemy, umowa taka nadal nie ma skutku rozporządzającego i zobowiązującego, choć oczywiście w prawie są instytucje pozwalające zabezpieczyć taką umowę i interesy danego nabywcy. Nie mniej jednak trzeba je wprowadzić do takiej umowy i umieć z nich skorzystać. Deweloperzy najczęściej budzą się w sytuacji, kiedy zawarli umowę z danym nabywcą na etapie budowy nieruchomości, ustalając wówczas cenę adekwatną do cen rynkowych na tamten moment. W trakcie budowy nieruchomości i finalnie w momencie, kiedy nieruchomość nadaje się do oddania klientowi- okazuje się, że ceny za metr kwadratowy są już zdecydowanie inne,  wyższe. Deweloperzy widząc w danej chwili możliwość wygenerowania większego zysku- zrywają umowy.

Jakie konsekwencje grożą deweloperowi za takie postępowanie? Jak wygląda orzecznictwo sądów w takich sprawach?

PR: Żeby mówić o skutecznych konsekwencjach wobec dewelopera, należy zawsze skrupulatnie przeanalizować treść zawartej umowy, czy to rezerwacyjnej, czy umowy przedwstępnej, czy pożądanej umowy deweloperskiej. Ustalone warunki umowne co do zasady mają bowiem pierwszeństwo przed regulacjami ustawowymi, o ile oczywiście nie pozostają z nimi sprzeczne czy też nie naruszają zasad współżycia społecznego.


Niestety nie mamy wprost uregulowanej i nazwanej w prawie umowy rezerwacyjnej. Nie ma katalogu wskazującego, jakie konkretnie elementy czy zobowiązania Stron taka umowa powinna zawierać. I faktycznie umowa taka głównie jest zawierana w oparciu o swobodne ustalenia Stron i przez to później często utrudnione jest jej wyegzekwowanie, zwłaszcza po stronie zainteresowanego kupnem danego nabywcy. Jak wspomniałam wyżej, w ramach umów rezerwacyjnych dochodzi najczęściej do zapłaty przez potencjalnego nabywcę tzw. opłaty rezerwacyjnej. Obecnie,w sytuacji gdy deweloper odstępuje od takiej umowy winien opłatę rezerwacyjną zwrócić. Jeśli potencjalny nabywca jest czujny, może wprowadzić do umowy rezerwacyjnej zapis, że jeśli z umowy rezygnuje deweloper winien nie tylko zwrócić mu wpłaconą opłatę rezerwacyjną ale także dodatkowo inną ustaloną konkretnie w umowie kwotę, która niejako zrekompensuje mu fakt, że nie dojdzie do transakcji sprzedaży danego lokalu, którym z różnych względów nabywca może być zainteresowany. Jest również możliwość w takim wypadku, wystąpienia przez klienta przeciwko deweloperowi z powództwem cywilnym do Sądu o odszkodowanie, nie mniej jednak ze względu na trudności dowodowe – ludzie na to się nie decydują, zwłaszcza jeśli zerwanie umowy rezerwacyjnej nastąpiło w miarę szybko od jej zawarcia. Konieczne bowiem w takim postępowaniu byłoby  wykazanie powstania szkody po stronie potencjalnego nabywcy z uwagi na brak zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży poprzez uprzednie zerwanie przez dewelopera umowy rezerwacyjnej, co jest trudne, acz nie niemożliwe, gdyż zawsze w takich sprawach bada się indywidualnie występujące okoliczności po stronie osoby powołującej się na powstanie szkody.


Jedynie na marginesie wskażę, iż w nowych przepisach ustawy deweloperskiej, która wejdzie w życie w przyszłym roku, nabywcy zyskają nieco większą ochronę w zakresie umowy rezerwacyjnej, gdyż w sytuacji jeśli do transakcji nie dojdzie z winy dewelopera, będzie on musiał nabywcy zwrócić opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości. A zatem widzimy, że prawodawca zaczyna reagować na dotychczasowe luki prawne. Będziemy obserwować w przyszłości czy nowe uregulowania będą wystarczające.


W sytuacji natomiast jeśli mamy do czynienia z rezygnacją dewelopera ze sprzedaży danej nieruchomości konkretnej osobie już po zawarciu umowy przedwstępnej- jest trochę inaczej, co nie oznacza, że potencjalny nabywca nie jest narażony na żadną szkodę i w całości jest chroniony przed skutecznym odstąpieniem przez dewelopera. Mamy regulację umowy przedwstępnej sprzedaży choćby w Kodeksie cywilnym, poza tym jest to umowa powszechna i tym samym popularne jest jej zabezpieczanie poprzez np. kary umowne czy choćby zwrot podwójnej wartości wpłaconego zadatku w przypadku odstąpienia od umowy przez dewelopera czy też nie zawarcia umowy przyrzeczonej.


Analiza dotychczasowych praktyk deweloperów daje natomiast podstawy by twierdzić, że deweloperom i tak bardziej opłaca się zerwać umowę przedwstępną z dotychczasowym klientem, aniżeli zrezygnować z możliwości sprzedaży danej nieruchomości nowemu klientowi po wyższych i zaakceptowanych przez niego cenach. Kalkulacja wskazuje, że deweloper zyskuje także w sytuacji gdy odstąpi od umowy i zapłaci karę umowną dotychczasowemu klientowi.


Inaczej jest w typowych umowach deweloperskich, gdyż aktualna oraz wchodząca w życie w przyszłym roku ustawa deweloperska- pozwala na odstąpienie dewelopera od takiej umowy tylko w dwóch ściśle określonych przypadkach: gdy nabywca nie dokonuje wpłat albo gdy nie stawia się na odbiór mieszkania. Należy być czujnym, by nie pozwolić deweloperowi zastępować umowy deweloperskiej zwykłą umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości, o której wyżej.


Jeśli chodzi o spory sądowe inicjowane przeciwko deweloperom w sytuacji odstąpienia przez nich od transakcji, kluczowe zawsze znaczenie w sprawie będzie miała charakterystyka umowy zawartej przez strony i jej kwalifikacja prawna tj. ocena, czy była to zwykła umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, czy też umowa deweloperska (bądź nienazwana, zbliżona swym charakterem do umowy deweloperskiej). Od tego bowiem zależy rozstrzygnięcie kwestii, czy faktycznie wystąpiły umowne/ ustawowe przesłanki do odstąpienia od danej umowy, czy odstąpienie było skuteczne i czy nastąpiło ono z pokrzywdzeniem i ze szkodą dla potencjalnego nabywcy. Jak wskazałam powyżej, w przypadku umowy deweloperskiej, deweloper może odstąpić tylko w dwóch ściśle określonych przypadkach. Tym samym zerwanie takiej umowy przez dewelopera z innych przyczyn należałoby traktować jako nieskuteczne, a kupujący ma prawo domagania się zawarcia umowy sprzedaży lokalu, czy też domu, na który została zawarta umowa deweloperska.

deweloper zrywa umowę
Co zrobić gdy deweloper zrywa umowę? Mec. Patrycja Redzej tłumaczy

Co radzicie umieszczać w umowie, żeby nie zostać w ten sposób oszukanym przez dewelopera?

KC i PR: Przede wszystkim zawsze radzimy – skonsultować każdą umowę i propozycję dewelopera z doświadczonym prawnikiem, który zastanowi się, czy dana umowa właściwie zabezpieczy interesy osoby chcącej zakupić u danego dewelopera konkretną nieruchomość. Konsultację z prawnikiem najlepiej zacząć już na etapie zawierania umowy rezerwacyjnej, która jest zawierana opcjonalnie.

Następnie, w zakresie umów przedwstępnych, w sytuacji jeśli klient planuje nabyć od dewelopera nieruchomość, która dopiero ma zostać wybudowana- polecam zdecydowanie ich zawieranie na kanwie obowiązującej ustawy deweloperskiej, która reguluje właśnie umowę przedwstępną w tej konkretnej sytuacji. Taka wówczas umowa jest nazywana umową deweloperską i faktycznie nie powinna być utożsamiana ze zwykłą umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości i nie powinna być nią zastępowana. Znana nam bowiem umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawierana jest wówczas gdy deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę prawa własności gotowego już mieszkania albo domu (a nie dopiero budowanego w ramach pewnej inwestycji).

Umowa deweloperska ma za zadanie bowiem maksymalnie związać strony umowy: dewelopera i nabywcę i zabezpieczyć dokonanie przez nich transakcji w przyszłości. W mojej ocenie jest to najważniejsza umowa ze wszystkich, ponieważ reguluje najwięcej kwestii dotyczących tego jak będzie wyglądała inwestycja, budynek, lokal oraz późniejsze jego funkcjonowanie, a także ustala cenę. Jest także najbardziej złożona, a faktycznie jej zawarcie obarczone jest dla nabywcy największym ryzykiem, gdyż na jej podstawie nabywca dokonuje wpłaty dużej kwoty pieniędzy nie otrzymując jeszcze nic w zamian, gdyż zawarcie tej umowy nie daje nabywcy żadnego prawa do danej nieruchomości.
Taką umowę bezwzględnie należy zawrzeć u notariusza i jak wskazałam, bezwzględnie skonsultować przed podpisaniem z zaufanym prawnikiem.  

Niezależnie od tego zawsze proponuję klientom czujność już na etapie wyboru samego dewelopera. Dobrze jest bowiem wyszukać wcześniej informacje na temat jego działalności, wybudowanych już budynków, zorientować się w opiniach co do inwestycji tegoż dewelopera, jakości budynków oraz współpracy z deweloperem.

Zobacz też: Red. Mateusz Balcerek w rozmowie z Biznes Info [CZYTAJ TUTAJ]

Redakcja Oceniamy Deweloperów nie ponosi odpowiedzialności za komentarze napisane przez czytelników portalu.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *