Mieszkańcy Łodzi, którzy zaufali deweloperowi Lex i zainwestowali w mieszkania na powstającym osiedlu, stanęli przed nieprzyjemną niespodzianką. Firma jednostronnie zdecydowała o radykalnej zmianie koncepcji inwestycji, rezygnując z wcześniej zapowiadanych udogodnień i przekształcając projekt w znacznie skromniejszą wersję pierwotnych planów.
Sprawa dotyczy osiedla realizowanego przez Lex Deweloper na terenie Łodzi, gdzie kupujący mieszkania zostali poinformowani o istotnych modyfikacjach projektu już po podpisaniu umów deweloperskich. Zmiany obejmują rezygnację z części infrastruktury towarzyszącej, redukcję terenów zielonych oraz odstąpienie od niektórych rozwiązań architektonicznych, które były kluczowymi argumentami sprzedażowymi.
Deweloper tłumaczy się trudnościami rynkowymi
Przedstawiciele Lex Deweloper argumentują swoją decyzję wzrostem kosztów budowy oraz zmianami w warunkach rynkowych. W oficjalnym komunikacie firma wskazuje na znaczący wzrost cen materiałów budowlanych i usług wykonawczych, który miał nastąpić po podpisaniu pierwszych umów z klientami. Deweloper podkreśla, że modyfikacje mają charakter „optymalizacyjny” i nie wpłyną negatywnie na jakość mieszkań.
Klienci jednak nie kryją rozczarowania. Część z nich argumentuje, że decyzja o zakupie mieszkania była podyktowana właśnie tymi elementami projektu, które teraz zostają wycofane. Mowa między innymi o przestrzennych terenach rekreacyjnych, nowoczesnych rozwiązaniach energooszczędnych czy dodatkowej infrastrukturze sportowo-rekreacyjnej.
Problem nie ogranicza się wyłącznie do tej jednej inwestycji w Łodzi. Rzecznik Praw Obywatelskich w swoich raportach z ostatnich miesięcy wielokrotnie zwracał uwagę na rosnącą liczbę skarg dotyczących zmian w projektach deweloperskich już po zawarciu umów (według RPO z lipca 2024 roku). Sytuacja ta staje się coraz bardziej powszechna na polskim rynku nieruchomości, gdzie deweloperzy coraz częściej decydują się na modyfikacje projektów, powołując się na obiektywne trudności realizacyjne.
Prawo na straży konsumentów, ale z ograniczeniami
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego przewiduje możliwość wprowadzania zmian w projekcie przez dewelopera, jednak pod ściśle określonymi warunkami. Modyfikacje nie mogą istotnie wpływać na wartość nieruchomości ani na warunki użytkowania mieszkań. W praktyce jednak ocena tego, co stanowi „istotną zmianę”, często staje się przedmiotem sporów prawnych.
Radca prawny specjalizujący się w prawie nieruchomości, Marek Kowalski z kancelarii prawnej w Warszawie, w rozmowie z portalem Prawo.pl (sierpień 2024) wyjaśniał, że nabywcy mają prawo do odstąpienia od umowy, jeśli zmiany dotyczą elementów, które były istotne dla ich decyzji zakupowej. Kluczowe jest jednak udowodnienie, że konkretne elementy projektu rzeczywiście wpłynęły na wybór.
W przypadku łódzkiej inwestycji Lex Dewelopera klienci otrzymali oficjalne powiadomienie o zmianach zgodnie z wymogami prawnymi. Mają teraz możliwość zgłoszenia sprzeciwu lub, w skrajnych przypadkach, odstąpienia od umowy. Deweloper zobowiązał się do indywidualnych rozmów z każdym z nabywców.
Rynek nieruchomości pod presją kosztów
Sytuacja Lex Dewelopera wpisuje się w szerszy trend obserwowany na polskim rynku mieszkaniowym. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, koszty budowy mieszkań wzrosły w ciągu ostatnich dwóch lat o ponad 30 procent. Na wzrost ten wpłynęły nie tylko rosnące ceny materiałów, ale również zwiększone koszty pracy oraz bardziej restrykcyjne wymogi środowiskowe i energetyczne.
Deweloperzy coraz częściej znajdują się w sytuacji, gdy projekty zaplanowane i skalkulowane kilka lat temu okazują się nieopłacalne przy obecnych kosztach realizacji. To prowadzi do prób renegocjacji warunków z klientami lub, jak w przypadku łódzkiej inwestycji, jednostronnych modyfikacji projektów.
Eksperci rynku nieruchomości wskazują, że problem ten może się pogłębiać. Jarosław Jędrzyński, analityk z portalu RynekPierwotny.pl, w swojej analizie z września 2024 roku przewidywał, że kolejne miesiące mogą przynieść więcej podobnych przypadków, szczególnie w inwestycjach rozpoczętych w okresie 2022-2023.
Co dalej z osiedlem w Łodzi?
Lex Deweloper zapowiedział kontynuację budowy zgodnie z nowym projektem, podkreślając, że zmiany nie wpłyną na terminy przekazania mieszkań. Firma zadeklarowała również gotowość do rozmów z klientami niezadowolonymi z wprowadzonych modyfikacji.
Część nabywców rozważa jednak kroki prawne. Powołali już grupę, która ma wspólnie dochodzić swoich praw, argumentując, że zmiany w projekcie są na tyle istotne, że uzasadniają odstąpienie od umów bez ponoszenia kar umownych.
Sprawa może stać się precedensową w ocenie granic, w jakich deweloperzy mogą modyfikować swoje projekty. Ostateczne rozstrzygnięcie prawne będzie miało znaczenie nie tylko dla bezpośrednio zainteresowanych stron, ale też dla całego rynku deweloperskiego w Polsce.
Tymczasem budowa na osiedlu trwa, a pierwsze mieszkania mają być przekazane zgodnie z harmonogramem na przełomie 2025 i 2026 roku. Pozostaje pytanie, ilu z obecnych nabywców zdecyduje się je ostatecznie odebrać.
