W Polsce ostatnie miesiące 2024 roku pokazały dalsze pogorszenie nastrojów na rynku nieruchomości. Po raz pierwszy od jesieni 2022 r. indeks optymizmu spadł poniżej granicy 50 punktów, osiągając przy tym poziom 47,6 pkt. To efekt wysokich cen mieszkań, ograniczonej dostępności kredytów oraz braku konkretnych rozwiązań rządowych wspierających nabywców do zakupu nieruchomości. Jedynym światełkiem w tym tunelu pozostaje segment kawalerek, gdzie popyt utrzymuje się na w miarę względnie stabilnym poziomie.
Największy od 2022 roku spadek nastrojów
Według badań portalu Nieruchomosci-online.pl i Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu widać, że w IV kwartale 2024 r. nastroje wśród kupujących, sprzedających i pośredników były najsłabsze od dwóch lat. W porównaniu z III kwartałem indeks spadł o 4,3 pkt, a w ujęciu rocznym różnica wyniosła aż 7,9 pkt – jesienią 2023 r. wskaźnik trzymał się jeszcze na poziomie 55,5 pkt.
Głównymi przyczynami pesymizmu są utrzymujące się wysokie ceny mieszkań. Mimo spowolnienia wzrostu, ceny wciąż pozostają na historycznie wysokim poziomie. W IV kwartale na rynku pierwotnym średni roczny wzrost cen wyniósł 10,9%, a na wtórnym odrobinę więcej, bo 11,2%. Ponadto smucą drogie kredyty, ponieważ stopy procentowe NBP pozostają wysokie, a obniżki są rozwlekane w czasie. Według analityków Polskiego Instytutu Ekonomicznego (PIE), pierwsze cięcia stóp najprawdopodobniej mogą nastąpić dopiero w drugiej połowie 2025 r. Nie napawa optymizm także brak programów wsparcia. A dokładnie? Wygaszenie „Bezpiecznego Kredytu 2%” i brak nowych rozwiązań rządowych niestety dodatkowo osłabiły popyt.
Odporność kawalerek vs. spadki większych mieszkań
Największy spadek nastrojów odnotowano w przypadku mieszkań na sprzedaż i wynajem (o ponad 6 pkt z kwartału na kwartał). Nieco lepiej wypadły domy jednorodzinne (spadek o 3,6 pkt) a także działki budowlane (o 1,2 pkt).
Jedynym segmentem, który utrzymał się powyżej granicy optymizmu (50,5 pkt), były kawalerki na sprzedaż. – „Mniejsze mieszkania wciąż cieszą się względnym zainteresowaniem, szczególnie wśród inwestorów i singli. To ostatni segment, w którym widać jeszcze pewną płynność transakcyjną” – komentuje prof. Bogusław Półtorak z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu .
Sprzedający zaczynają obniżać ceny, czyli dane z rynku wtórnego
pierwsze oznaki korekty cen na rynku wtórnym pojawiły się w IV kwartale. W niektórych miastach, takich jak Warszawa, Gdańsk czy Łódź, średnie ceny ofert w odniesieniu do kawalerek spadły o 1-4% w porównaniu z poprzednim kwartałem. W przypadku mieszkań 2-pokojowych trend był podobny, choć mniej wyraźny.
– „Widzimy, że część sprzedających zaczyna dostosowywać ceny do słabszego popytu. To zdrowa reakcja rynku, choć wciąż daleka od spektakularnych przecen” – mówi ekspert rynku nieruchomości cytowany przez portal Nieruchomosci-online.pl.
Presję na sprzedających wywarła liczba ogłoszeń na rynku wtórnym, która wzrosła o 27% rok do roku. W Warszawie i innych dużych miastach mieszkania z drugiej ręki potaniały w ujęciu transakcyjnym nawet o 6% kwartał do kwartału. Jest więc to największa przecena od 2014 roku.
Defensywa deweloperów – rekordowa podaż przy wysokich cenach
Podczas gdy zauważalne staje się to, że rynek wtórny zaczyna reagować na spowolnienie, deweloperzy wciąż utrzymują ceny na w miarę stabilnym poziomie. W IV kwartale średnia cena mieszkań na rynku pierwotnym wzrosła o 2,7% w porównaniu z poprzednim kwartałem, choć w ogólnym ujęciu, z perspektywy roku spadła z 14% do 12%.
Warszawa pozostaje nadal najdroższym rynkiem, ponieważ średnia cena za m2 wyniosła w tej metropolii 17 795 zł, bez znaczących zmian wobec września 2024 r. Jednocześnie liczba dostępnych mieszkań w stolicy wzrosła do rekordowego poziomu 14 392 lokali.
„Deweloperzy grają na czas, licząc na poprawę koniunktury. Jednak jeśli popyt nie wróci, w 2025 r. możemy zobaczyć pierwsze wyraźniejsze korekty cenowe” – ocenia Shraga Weisman, CEO Aurec Home.
Jak będzie wyglądał w przyszłości rynek nieruchomości?
Najprawdopodobniej, według analityków w najbliższych miesiącach rynek będzie zmierzał w kierunku stabilizacji, ale bez jakiegoś spektakularnego ożywienia. Bardzo ważnymi czynnikami będą:
Polityka stóp procentowych – zdolność kredytowa Polaków może się widocznie zwiększyć, jeśli RPP rozpocznie cykl obniżek.
Ewentualne programy rządowe – niepewność wśród kupujących na razie się utrzymuje poprzez brak „kredytu 0%”.
Dalsza korekta cen na rynku wtórnym – to może być przymus większej elastyczności w odniesieniu do sprzedających.
