„Błędny kurs rynku deweloperskiego” – tak sytuację na polskim rynku mieszkaniowym ocenia Anne Chabanon, prezes Eiffage Immobilier Polska. Francuski gigant budowlany, który dotychczas koncentrował się głównie na sprzedaży mieszkań, teraz radykalnie zmienia strategię biznesową. W odpowiedzi na rosnące potrzeby rynku najmu instytucjonalnego, firma postanowiła przejść na model Build-to-Rent.
Decyzja ta nie jest przypadkowa. Jak wyjaśnia Chabanon w rozmowie z Property News, obecny model działania deweloperów przestał odpowiadać realiom rynkowym. „Trzeba zmieniać strategię, bo to, co robimy obecnie jako deweloperzy, robi błędny kurs” – podkreśla prezes francuskiej spółki. Głównym problemem jest koncentracja na sprzedaży pojedynczych lokali zamiast całościowego podejścia do zarządzania nieruchomościami.
Całe budynki zamiast rozproszonych mieszkań
Kluczem do sukcesu nowego modelu ma być oferowanie kompletnych budynków operatorom najmu instytucjonalnego. Anne Chabanon zwraca uwagę, że tego typu podmioty potrzebują „całych budynków, a nie rozproszonych mieszkań”. To fundamentalna różnica w porównaniu z dotychczasową praktyką deweloperską, gdzie mieszkania sprzedawane były indywidualnym nabywcom.
Model Build-to-Rent, który Eiffage Immobilier planuje wdrożyć, zakłada budowanie z góry zaplanowane pod wynajem. Takie podejście pozwala na lepsze dostosowanie projektów do specyficznych potrzeb operatorów najmu długoterminowego, którzy mogą prowadzić profesjonalne zarządzanie całymi obiektami.
Francuska firma nie ogranicza się jedynie do tradycyjnych mieszkań na wynajem. W planach jest również rozwój segmentu akademików, który w Polsce wciąż ma ogromny potencjał wzrostu. Chabanon podkreśla, że sektor student housing wymaga szczególnego podejścia i specjalistycznej wiedzy o potrzebach młodych ludzi.
Problemy polskiego rynku mieszkaniowego
Prezes Eiffage Immobilier nie ukrywa krytycznego spojrzenia na obecny stan polskiego rynku nieruchomości. W jej ocenie, deweloperzy zbyt długo trzymali się modelu biznesowego opartego wyłącznie na sprzedaży, nie dostrzegając zmieniających się potrzeb klientów. Rosnące ceny mieszkań, trudności z uzyskaniem kredytów hipotecznych oraz zmieniające się preferencje pokolenia millenialsów tworzą nowe wyzwania dla całej branży.
Według danych Narodowego Banku Polskiego, średnia cena metra kwadratowego mieszkania w największych polskich miastach wzrosła w ciągu ostatnich pięciu lat o ponad 60 procent. Jednocześnie zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych sprawia, że coraz więcej osób zmuszonych jest do pozostania w sektorze najmu.
Ta sytuacja stwarza naturalną przestrzeń dla rozwoju najmu instytucjonalnego, który w Polsce wciąż jest w powijakach w porównaniu z rynkami zachodnimi. W krajach takich jak Niemcy czy Francja sektor ten stanowi znaczący procent całego rynku mieszkaniowego, podczas gdy w Polsce jego udział oszacowuje się na zaledwie kilka procent.
Wyzwania nowego modelu biznesowego
Przejście na model Build-to-Rent wiąże się jednak z konkretnymi wyzwaniami. Po pierwsze, wymaga od deweloperów zupełnie innego podejścia do finansowania projektów. Zamiast relatywnie szybkiego zwrotu z inwestycji poprzez sprzedaż mieszkań, firmy muszą być przygotowane na długoterminowe zaangażowanie kapitału.
Po drugie, konieczne jest nawiązanie współpracy z profesjonalnymi operatorami najmu lub rozwinięcie własnych kompetencji w tym zakresie. Zarządzanie budynkami mieszkalnymi to specjalistyczna dziedzina, która wymaga doświadczenia w obsłudze najemców, utrzymaniu technicznym obiektów oraz prowadzeniu działalności zgodnej z przepisami prawa najmu.
Anne Chabanon przyznaje, że Eiffage Immobilier musi également dostosować swoje wewnętrzne procesy do nowych wymagań. „Potrzebujemy innych kompetencji, innego myślenia o projektach już na etapie ich planowania” – wyjaśnia prezes firmy.
Perspektywy rozwoju najmu instytucjonalnego
Eksperci rynku nieruchomości od kilku lat wskazują na potencjał najmu instytucjonalnego w Polsce. Według raportu firmy doradczej Cushman & Wakefield, wartość tego segmentu może wzrosnąć w ciągu najbliższych lat nawet dziesięciokrotnie. Głównym motorem wzrostu mają być zmiany demograficzne oraz ewoluujące preferencje młodych polaków.
Coraz więcej osób w wieku 25-35 lat traktuje wynajem nie jako rozwiązanie przejściowe, lecz jako świadomy wybór stylu życia. Elastyczność, brak konieczności angażowania dużego kapitału własnego oraz możliwość korzystania z dodatkowych usług oferowanych przez profesjonalnych operatorów to argumenty przemawiające za takim rozwiązaniem.
Jednocześnie rosnące ceny nieruchomości sprawiają, że kupno mieszkania staje się nieosiągalne dla znacznej części społeczeństwa. Według danych GUS, w 2023 roku mediana czasu potrzebnego na zgromadzenie wkładu własnego w wysokości 20 procent wartości przeciętnego mieszkania wynosiła w Warszawie ponad 8 lat oszczędzania całego dochodu netto.
Akademiki jako segment przyszłości
Szczególnie obiecującym obszarem rozwoju wydaje się sektor akademików. Polska ma jedną z najwyższych w Europie liczb studentów przypadających na tysiąc mieszkańców, a infrastruktura mieszkaniowa dla tej grupy jest wciąż niedorozwinięta.
Większość polskich uczelni nie jest w stanie zapewnić miejsc w domach studenckich wszystkim potrzebującym. Prywatne akademiki mogą wypełnić tę lukę, oferując jednocześnie wyższą jakość zakwaterowania i dodatkowe usługi dostosowane do potrzeb młodych ludzi.
Anne Chabanon podkreśla, że sukces w tym segmencie wymaga głębokiego zrozumienia specyfiki życia studenckiego. „To nie są zwykli najemcy – mają inne potrzeby, inny rytm życia, inne oczekiwania” – wyjaśnia prezes Eiffage Immobilier Polska.
Zmiana strategii francuskiej firmy może sygnalizować szerszą transformację polskiego rynku deweloperskiego. Inne duże firmy z branży także zaczynają eksperymentować z nowymi modelami biznesowymi, dostrzegając ograniczenia tradycyjnego podejścia opartego wyłącznie na sprzedaży.
