Krakowskie mikrokawalerki do wyburzenia. Deweloper nie składa broni

Nadzór budowlany wydał nakazy rozbiórki nielegalnie powstałych mieszkań o powierzchni 18 mkw. Inplus New Home twierdzi, że działa w zgodzie z prawem i szykuje pozew przeciwko urzędnikom.

Spółka Inplus New Home znalazła się na celowniku krakowskiego nadzoru budowlanego. Firmie zarzuca się przekształcanie domów jednorodzinnych w minibloki z kawalerkami bez wymaganych pozwoleń. Średnia powierzchnia powstałych w ten sposób mieszkań wynosi zaledwie 18 mkw., podczas gdy przepisy wymagają minimum 25 mkw.
Wojewódzki Inspektorat Nadzoru Budowlanego już w grudniu ubiegłego roku wydał decyzję nakazującą przywrócenie budynku przy ul. Na Błonie 33a do stanu pierwotnego. Uznał to za samowolę budowlaną, a wojewoda małopolski nie znalazł żadnych argumentów do wstrzymania egzekucji. „Decyzja jest ostateczna i prawomocna” – podkreśliła dr Joanna Paździo z Małopolskiego Urzędu Wojewódzkiego.

Nie był to jednorazowy przypadek. W lipcu Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nakazał rozbiórkę ścian działowych w dziesięciu blokach, w tym przy ul. Grębałowskiej i Na Wrzosach. Wszystko przez brak pozwoleń i nielegalną zmianę charakteru budynków z jednorodzinnych na wielorodzinne.

Biznes na granicy prawa

Problem mikrokawalek w Krakowie sięga znacznie głębiej. Już w marcu 2024 roku Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego nakazał przywrócenie 14 przerobionych domów na minilokale do stanu pierwotnego (Gazeta Krakowska, 20 marca 2024). Spółka systematycznie skupowała stare domy w różnych częściach miasta, od Bieżanowa po Nową Hutę, przekształcając je bez odpowiednich formalności.

Grzegorz Stawowy, radny PO, nie przebiera w słowach określając działania firmy jako „typową patodeweloperkę”. Eksperci przestrzegają przed konsekwencjami. Jan Hoffman, prawnik i przewodniczący dzielnicy Stare Miasto, ostrzega że właściciele mikrokawalerek mogą stracić swoje mieszkania, jeśli sąd przyzna rację nadzorowi budowlanemu.
Firma nie zamierza jednak ustępować. Damian Iwanowicz, członek zarządu Inplus New Home, odrzuca oskarżenia. „Byłem określany mianem spryciarza, ale w rzeczywistości wszystko opieramy na przepisach prawa i aktualnym orzecznictwie” – bronił się w wywiadzie. Twierdzi, że nie potrzebuje pozwoleń, ponieważ nie zmienia kubatury budynków, a jedynie je remontuje.

Prawne kruczki i ich granice

Deweloper stosuje sprytny mechanizm prawny. Budynki formalnie pozostają domami jednorodzinnymi, ponieważ dzieli się je na maksymalnie dwie księgi wieczyste. Kupujący nabywają udziały w nieruchomości, stając się współwłaścicielami całego budynku, a nie pojedynczych mieszkań.

To jednak nie kończy problemów. W czerwcu 2024 roku wybuchła awantura z podwykonawcą, który domaga się od Inplus Home 400 tys. zł za wykonane prace przy przerabianiu wnętrz na minilokale (Gazeta Krakowska, 28 czerwca 2024).

Inplus New Home planuje złożyć zawiadomienie do prokuratury przeciwko urzędnikom, zarzucając im oświadczenie nieprawdy i nadużycie uprawnień. Firma skarży się na częste kontrole i nakazy, które powodują dodatkowe koszty i komplikują prowadzenie działalności.

Rynek mikrokawalek kwitnie mimo kontrowersji

Mimo problemów prawnych, rynek mikrokawalek w Krakowie nadal się rozwija. Niedawno na sprzedaż trafił lokal przy ul. Bieżanowskiej o powierzchni zaledwie 12 mkw. za 199 tys. zł, co daje cenę 16,5 tys. zł za mkw.

Taka mikrokawalerka sprzedawana jest jako „udział ze wskazaniem”, co oznacza, że kupujący nie otrzymuje pełnej własności konkretnego lokalu. To utrudnia uzyskanie kredytu hipotecznego i ogranicza możliwość późniejszej sprzedaży.

Sprawa nieruchomości przy ul. Na Błonie nadal pozostaje otwarta. Mimo że budynek jest w dużej części zasiedlony, deweloper odwołał się od decyzji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Sprawiedliwość wyda ostateczny werdykt, ale mieszkańcy mikrokawalerek mogą spać spokojnie – nawet jeśli sąd przyzna rację nadzorowi, procedury mogą ciągnąć się latami.