00:00:06 [Mateusz Balcerek]
Cześć, witam Was ponownie na kanale OceniamyDeveloperówTV. Z tej strony Mateusz Balcerek, redaktor naczelny OceniamyDeveloperów. Tradycyjnie już na samym początku naszej rozmowy zachęcam Was do subskrybowania naszego kanału i polubienia nas na Facebooku. A dzisiaj rozmowa, na którą myślę wielu z Was bardzo wyczekiwało, ponieważ mieliśmy tutaj gości od ekonomii, od sytuacji nieruchomościowej na świecie, a dzisiaj w zasadzie powrócimy do korzeni naszej strony internetowej. Będziemy rozmawiać o nowych mieszkaniach, o odbiorach mieszkań, o developerach. Dlatego bardzo chętnie przedstawię Wam mojego dzisiejszego gościa. Jest ze mną Robert Wiktor. Cześć, witaj. Robert jest inżynierem budownictwa, współpracował zarówno z deweloperami, jak i z klientami przy odbiorze mieszkań. W zasadzie jest fachowcem od szeroko rozumianego budownictwa mieszkaniowego. I dzisiaj myślę porozmawiamy głównie o odbiorze, o odbiorach, o wszystkich zagadnieniach związanych z wyborem i odebraniem lokalu mieszkalnego od dewelopera. No właśnie, Robercie, mamy taką sytuację, rośnie zajęcie. generalnie mieszkaniami. Zakupem mieszkań to jest z niszowego tematu medialnego, zawsze to powtarzam, przychodzi to do mainstreamu. A problem polega na tym, ponieważ wolny rynek w naszym kraju liczy sobie lat niewiele. To jest rok 1989, nie możemy się porównywać do społeczeństw zachodnich. Mam wrażenie, że Polacy jeszcze wciąż nie do końca wiedzą, jak te mieszkania odbierać. Bardzo często kupują nieruchomości na etapie dziury w ziemi, kupują nieruchomości nie mając wiedzy technicznej, a potem po pół roku, po roku, czasami od razu po podpisaniu umowy i przelaniu pieniędzy jest wielkie rozczarowanie. Dlatego może zacznijmy od podstaw. Jeżeli laik chodzi po mieszkaniach i chce wybrać ten wymarzony lokal, to wymarzone gniazko dla siebie i dla swojej rodziny, na co powinien zwrócić uwagę od strony technicznej, chodząc po nieruchomościach, tak jak mówimy, nie mając za dużej wiedzy w temacie?

00:02:17 [Robert Wiktor]
Niestety laikowi trudno oceniać mieszkanie pod względem technicznym. Na pewno może ocenić pod względem wizualnym i to jak najbardziej powinien robić, ponieważ to on ma być zadowolony z tego mieszkania. Techniczne niespodzianki mogą się pojawić, nie muszą. Niektóre mogą się pojawić od razu, jeszcze w trakcie wyboru. Niektóre mogą się ujawnić po wielu latach i na to nie ma rady, szczerze mówiąc. Również ludzie uzbrojeni w najróżniejsze przyrządy do pomiarów itd. też nie zawsze są w stanie wychwycić. tego typu uwarunkowania. Najprostszym i pewnie wielokrotnie już znanym, poznanym przykładem jest osiadanie budynków. Na to nawet specjalista nie jest w stanie ocenić w momencie odbioru, czy ono wystąpi w takim zakresie, żeby było uciążliwe, czy w takim zakresie, które w ogóle się niczym nie objawi, bo każdy budynek wcześniej czy później osiądzie. Jeśli zaczynamy wybierać mieszkanie, warto zerknąć nie tylko na to, czy nam się podoba układ mieszkania, nasłonecznienie, a to a propos, warto to zrobić i zarówno w dzień słoneczny, jak i w dzień deszczowy. Warto też przyjrzeć się umowie i specyfikacji, z czego to ma być wybudowane, jakie elementy umowa zawiera. Spotkałem się już z takimi sytuacjami, gdzie na przykład brakowało części tynków i było to wpisane w umowę. Wtedy klient praktycznie nie ma możliwości, jeżeli już zawarł taką umowę i w specyfikacji było napisane, że tynki tylko i wyłącznie w części mieszkalnej, na przykład bez łazienki, no to nie może sobie już zażyczyć od dewelopera, żeby mu tynki uzupełnił. Musi się to zrobić na własne. na własny rachunek lub ewentualnie, w przypadku, gdzie jest to całkowicie normalne, zrezygnować z tynków i położyć płytki bezpośrednio na konstrukcji ściany murowanej czy też żelbetowej. Warto zwrócić również uwagę na to, jakie to są tynki i według jakich kryteriów będą później dokonywane odbiory. Zakładamy, że nawet kupując dziurę w ziemi, powinno to zostać przez dewelopera sprecyzowane. czy to będą tynki gipsowe i odbierane według normy dotyczącej tynków gipsowych, czy też według normy dla tynków zwykłych, chociaż są to tynki gipsowe. Natomiast powinno być to jasno powiedziane. Tu niestety przed podpisaniem warto to i owo doczytać, żeby zrozumieć to, co zostało napisane. Natomiast jeżeli mieszkanie już jest zrobione, już jest w jakiejś tam części wybudowane, można do niego wejść, no to trzeba popatrzeć, czy nie ma jakichś pęknięć, czy te tynki są zrobione tak jak trzeba, czy są wstępnie malowane, czy też nie są wstępnie malowane. Jeżeli nie są wstępnie malowane, deweloperzy bardzo często zostawiają tak zwane dylatacyjne szczeliny. które oddzielają konstrukcję żelbetową od ścian murowanych, co niestety spada na klienta później przy wykańczaniu mieszkania, a konkretnie na ekipę wykończeniową.

00:05:56 [Mateusz Balcerek]
Robercie, mówiliśmy teraz, mówiłeś przede wszystkim o mieszkaniu, ale myślę, że w zasadzie Można śmiało zaryzykować tezę, że większość Polaków, większość naszych czytelników szuka mieszkania na osiedlu lub kolokwialnie mówiąc bloku, teraz to się ładnie nazywa apartamentowcu. Pytanie, czy oglądając takie mieszkanie powinniśmy zwracać uwagę tylko i wyłącznie na sam lokal, jak i aspekty, o których opowiedziałeś, na przykład kwestie naświetlenia tego lokalu, czy też już na etapie takich wstępnych odwiedzin możemy zobaczyć, że z całą inwestycją jest coś nie tak, znaczy, że jest problem z budynkiem, jest problem z działką. Czy tutaj mamy jakieś pole do popisu? Z punktu widzenia laika oczywiście.

00:06:45 [Robert Wiktor]
Można, niemniej jednak nie można być totalnym laikiem. Niestety trzeba się wczytać w dokumentację, a tutaj już jest potrzebna wiedza niekoniecznie budowlana, bo w przypadku większych inwestycji to Na samym początku bardziej wiedza prawna, chociaż tutaj notariusze gwarantują pewną rzetelność transakcji sprzedaży. Jeżeli inwestycja się ciągnie długo, zawsze warto się dowiedzieć z jakiego powodu. Czasami to mogą być prozaiczne przyczyny, czasami może być jakiś problem formalno-prawny, na przykład administracyjny. Jeśli chodzi o konkretne sprawy budowlane, Też się zdarzają, natomiast to już laikowi byłoby ciężko ocenić bez pomocy osoby, która troszeczkę więcej wie i z większą ilością sytuacji miała do czynienia w swojej praktyce zawodowej.

00:07:46 [Mateusz Balcerek]
Zbliżamy się do połowy naszej dzisiejszej rozmowy i myślę, że wnioski Jakie nasi widzowie mogą z niej wyciągnąć, są takie, że jednak decydując się na zakup dobra, jakim jest mieszkanie, bardzo często na całe życie, warto, nie mając znajomego architekta czy inżyniera, skorzystać za kilkaset złotych z pomocy fachowca. Wiem, że jest to praktyka, która na przykład często jest stosowana na zachodzie, czyli nie zawsze warto na tym oszczędzać. Myślę, że się ze mną zgodzisz, warto jest skorzystać z pomocy kogoś, kto się na tym zna. Bo przechodząc do tego, o co się ciebie zapytałem, czyli na przykład kwestia działki, może być tak, że zwłaszcza przy współczesnych wariacjach pogodowych mamy ryzyko, że dana inwestycja znajduje się na terenach zagrożonych zalaniem. Też myślę, że laik miałby problemy ze stwierdzeniem tego.

00:08:39 [Robert Wiktor]
To akurat jest dosyć prosto stwierdzić, ponieważ są W większości terenów w Polsce są obszary zalewowe, są zdefiniowane w urzędach oficjalnych, które przechowują gminy czy też miasta. Można to sprawdzić. Co więcej, samo stwierdzenie, że jest na terenie zalewowym jeszcze nie oznacza, że to jest coś podejrzanego.

00:09:06 [Mateusz Balcerek]
To w takim razie przejdźmy może do dalszej części naszej rozmowy. Tutaj myślę będziesz miał większe pole do popisu. Zdecydowaliśmy się na zakup wymarzonego przez nas mieszkania. Developer wydaje się być w porządku. Tutaj przy pierwszych oględzinach nie znaliśmy nic podejrzanego. Zdecydowaliśmy się na zakup. Przejdźmy teraz w takim razie do odbioru technicznego mieszkania. Jest to też kwestia, o którą mieliśmy wiele zapytań od naszych czytelników na naszego maila. I tutaj może zacznijmy od podstaw. Co taki laik podczas odbioru mieszkania powinien wiedzieć? Co ma prawo sprawdzić? Co ma prawo wymagać od dewelopera? Na co zwrócić szczególną uwagę podczas takiego odbioru?

00:09:52 [Robert Wiktor]
Ma prawo wymagać praktycznie do wglądu przynajmniej dokumentacji budowy. To jest zapewnione ustawowo. Również lista materiałów, z których został tam budynek czy to mieszkanie powstało. I tutaj zasada jest tylko jedna. Te materiały muszą mieć świadectwa dopuszczenia do stosowania w budownictwie. Natomiast oczywiście deweloperowi trudno będzie w liście wyspecyfikować każdy materiał szczegółowo. Zazwyczaj są to opcjonalne, czyli materiały murowe lub konstrukcje żelbetowe. Wszystkie te materiały są dopuszczalne. Zawsze uważałem, że nie ma lepszych i gorszych materiałów. Czasami można je lepiej lub gorzej użyć jedynie. Jest to pytanie, z czego lepiej budować. Wiem, że jest to pytanie, które każdego laika będzie interesowało. i bardzo chętnie skorzystał z takiej listy lepszych i gorszych materiałów, moim zdaniem takiej listy nie da się sporządzić. W związku z czym rodzaj materiału jest mniej istotny niż to, jak on został wykorzystany.

00:11:14 [Mateusz Balcerek]
No tak, tutaj mówiliśmy o materiałach, ale tak jak sam wspomniałeś, istotniejsze jest to, jak te materiały zostały użyte podczas wykończania naszego lokalu. Mówiąc krótko, czy nie ma jakiś fuszerek? I moje pytanie do Ciebie jest takie, czy jest jakiś katalog takich najczęstszych fuszerek deweloperskich? Czegoś, na co musimy zwracać szczególną uwagę, bo z mojej wiedzy wynika, że w dzisiejszych czasach ewentualne niedociągnięcia są dużo bardziej subtelne. To już nie są te czasy sprzed 15 lat, kiedy na przykład ktoś próbuje nam wcisnąć ordynarnie krzywą podłogę. Jeżeli coś jest nie tak, to jest zdecydowanie mniej widoczne jednak niż kilkanaście czy dwadzieścia lat temu.

00:11:54 [Robert Wiktor]
Staranność wykonania bardzo się poprawiła na przeciągu ostatnich 20 lat. Natomiast jest taki katalog standardowych sprawdzeń, czyli trzeba sprawdzić tynki, czy są zgodne z odpowiednimi normami, szlichty, czy okna się otwierają i zamykają bez większych problemów, czy nie ma jakichś uszkodzeń mechanicznych, tynków, grzejników, stolarki okiennej, czy szyby nie są zarysowane itd. To jest standard i nawet osoba, która nie ma zacięcia technicznego, jest nawet w stanie przy odrobinie prostych narzędzi, takich jak poziomica, sprawdzić te rzeczy samodzielnie. Chociaż polecam skorzystanie z usług osoby, która się takimi odbiorami zajmuje, ponieważ ona zrobi to znacznie szybciej, znacznie sprawniej i znacznie dokładniej.

00:12:49 [Mateusz Balcerek]
Dodam tylko, że katalog spraw, o których wspomniał Robert, które koniecznie musimy sprawdzić, jaki dobór narzędzi do sprawdzenia naszego lokalu, znajdziecie oczywiście w naszym poradniku technicznym. Link do tego poradnika jest pod filmem. Także serdecznie zapraszam Was do lektury. Ale czy z Twojego doświadczenia, z tych ostatnich lat, powiedzmy dwóch, trzech lat, z tych rzeczy, o których wymieniłeś, jest coś, co co bardzo często jest wadliwe, czyli na przykład czy są to właśnie zabrudzenia, zarysowania szyb. Wiem, że to jest bardzo często, nawet deweloper nie ma na to wpływu, bo to jest kwestia ekipy, która wykańczała. Czy też są jakieś rzeczy pewne poważniejsze, które sprawiają, że w zasadzie nie można danego lokalu odebrać?

00:13:38 [Robert Wiktor]
Oczywiście zdarzają się poważniejsze rzeczy. Tak jak mówiłem na przykład kwestia niewytynkowanego sufitu, gdzie konstrukcja przewiduje szczególny typ beztynkowego wykonania, natomiast została zrobiona tak, że nierówności sięgały 2 cm i to skokowo, czyli w jednym miejscu płyta była 2 cm niżej niż płyta sąsiednia. To już jest tego typu fuszerka, którą widać gołym okiem, tylko trzeba wiedzieć, że w tym konkretnym stropie tak nie powinno być.

00:14:21 [Mateusz Balcerek]
To przejdźmy też może do kwestii, jeszcze ja tak dopytam bardziej szczegółowo, kiedy jeszcze eksperymentowaliśmy na naszym portalu z usługami, bardzo dużo potencjalnych klientów pytało się nas o tak zwane sprawdzanie kamerą termowizyjną. Teraz każdy fachowiec, który prowadzi swoją stronę internetową chwali się za ile on tysięcy ma taki sprzęt do sprawdzania mosków cieplnych. Rozmawiałem z paroma osobami i okazuje się, że nie jest to takie oczywiste, bo przydatność tego typu sprzętu zależy od pory roku. Jak najbardziej.

00:14:51 [Robert Wiktor]
Kamera termowizyjna rejestruje tam temperaturę, na którą ma wpływ kilka czynników. Przede wszystkim różnica temperatur między wnętrzem a zewnętrzem. Dlatego najlepsze wyniki, jeśli chodzi o określenie mostków termicznych, daje badanie w okresie jesienno-zimowo-wiosennym, wtedy kiedy różnica wewnątrz temperatury wewnętrznej i zewnętrznej jest co najmniej kilkustopniowa. Latem jest to zdecydowanie utrudnione. Również zawilgocenie przerób można w ten sposób kamerą termowizyjną wykrywać i to jest narzędzie, które jak najbardziej warto zaprząc do naszego odbioru. Najlepiej z fachową obsługą, bo sam obraz nie zawsze do końca jest jednoznaczny.

00:15:47 [Mateusz Balcerek]
No to już zbliżamy się do końca naszej rozmowy. Chciałbym się dopytać, bo generalnie zgodzisz się chyba ze mną, ja jestem zwolennikiem takiej niepopularnej tezy, że to krzyczenie o patodeveloperce w mediach jest bardzo często przesadzone, że jednak te standardy budownictwa dzisiaj są dużo lepsze niż 20 czy 25 lat temu. Pamiętam jeszcze opowieści starszych kolegów, kiedy na przykład do cementu dodawało się 5 razy więcej piasku niż powinno. Już we wczesnych latach 90. tak było, kiedy tych materiałów po prostu fizycznie brakowało. Natomiast są pewne praktyki na rynku deweloperów, które są niewłaściwe oczywiście, nie dotyczy to każdego dewelopera, każdego budowniczego. Czy możemy wskazać takie obszary, gdzie deweloperzy nagminnie i niepotrzebnie na czymś oszczędzają lub taki obszar, gdzie faktycznie jest problem z tym budownictwem mieszkalnym w Polsce?

00:16:49 [Robert Wiktor]
Oczywiście zdarzają się takie sytuacje, natomiast w tej chwili wbrew pozorom największe oszczędności deweloper może zrobić sporządzając odpowiednio oszczędny projekt. A to nie zależy, to znaczy w zasadzie to nie dotyczy klienta, bo klient w momencie kiedy zaczyna się interesować konkretną lokalizacją, konkretnym budynkiem, czy też konkretnym lokalem, no to już wchodzi w tą fazę poprojektową. i nie ma na to wpływu i może mu się tylko to spodobać albo nie spodobać. Na tym deweloperzy oszczędzają najwięcej w stosunku do tych deweloperów, którzy np. nie opłaca oszczędzać i celują w segment rynku premium. Tak jest. Natomiast raczej mówimy o tych bardziej powszechnych sytuacjach. Jeśli chodzi o materiały, oczywiście wybierają materiały tańsze, przy czym to może być bardzo różnie w różnych rejonach Polski, w zależności od lokalnej dostępności tych materiałów. Nie zawsze silikaty są tańsze od ceramiki czy od gazobetonu, natomiast zdarzają się i zawirowania cenowe na przestrzeni całości budowy. i zawirowania cenowe w zależności od rejonu Polski. Czasami widać, że jedno piętro jest na przykład zbudowane z bloków z gazobetonu, drugie piętro z silikatów, trzecie z porotermu. Nie wygląda to może zachęcająco, natomiast technicznie nie ma w tym niczego złego.

00:18:34 [Mateusz Balcerek]
Też od strony praktyki i etyki. Czy jest coś? Wrócę troszeczkę do mojego pytania, spróbuję Cię delikatnie docisnąć. Nie mówię o wszystkich, ani nawet o większości deweloperów, ale czy jest taka wyróżniająca się praktyka na rynku deweloperskim, na rynku mieszkaniowym współcześnie w Polsce, która twoim zdaniem jest nieetyczna lub niewłaściwa? Czy nie ma jednego takiego wyróżnika w zasadzie? Ja wiem, że na przykład na różnej maści aktywiści, przyrodnicy zwracają uwagę na ten mityczny brak zieleni na osiedlach, czy generalnie to, że deweloperzy nie dbają o urbanistykę, o wspólną przestrzeń. ale bardzo ciężko tutaj mi się wydaje generalizować.

00:19:17 [Robert Wiktor]
To już wykraczamy poza kwestie techniczne. Nie chciałbym się wypowiadać o kwestiach ekologicznych czy innych poza techniczno

00:19:30 [Mateusz Balcerek]
-budowlanymi. Też pewne ekologiczne normy są. Oczywiście, że są.

00:19:36 [Robert Wiktor]
W tej chwili azbestu się już nie stosuje, chociaż oczywiście są materiały, które są zbliżone do tych, które kiedyś były używane z azbestem, także tak zwany eternit nadal funkcjonuje, nadal jest dopuszczony do stosowania w budownictwie, natomiast po prostu nie zawiera azbestu.

00:19:59 [Mateusz Balcerek]
To Robert, bardzo w takim razie Ci dziękuję za rozmowę. Zachęcamy w takim razie naszych widzów, żeby korzystali z pomocy fachowców. Developerów zachęcamy, żeby zawsze budowali etycznie, żeby jednak dbali o swoich klientów, a nie tylko o własną kieszeń. Zachęcam Was jeszcze raz do polubienia. nas na Facebooku, do subskrybowania naszego kanału. Mam nadzieję, że Robert, jeśli tylko się zgodzi, będzie częściej naszym gościem właśnie w sprawach technicznych. A ja już się z Państwem żegnam. Dziękuję bardzo. Mateusz Balcerek. Dodam jeszcze na koniec, promując naszego gościa, że jego felieton dotyczący budowania w drewnie możecie znaleźć na stronie murator.pl. Dziękujemy bardzo. Do widzenia.