00:00:11 [Mateusz Balcerek]
Jak co tydzień widzimy się w Rozmowie Tygodnia, a moim dzisiejszym gościem jest chyba jeden z Waszych ulubionych komentatorów, który u nas gości. Jan Dziekoński, ekspert do spraw nieruchomości. Witaj Janku.

00:00:22 [Jan Dziekoński]
Witam serdecznie. Cieszę się, że podobnie tutaj jesteś.

00:00:25 [Mateusz Balcerek]
A ja się cieszę, że ponownie przyjąłeś zaproszenie do naszego studia. Jeszcze tylko na sam początek naszego spotkania przeproszę naszych widzów za mój głos. Niestety z powodu zmiany pogody z dnia na dzień na mocno jesienną coś się przeziębiłem. Sytuacja jest za ciekawa, żeby się tym teraz przejmować, bo na rynku nieruchomości bardzo dużo się, Janku, dzieje. Mówimy tutaj w zasadzie o trzystopniowym działaniu. Po pierwsze wiadomo, że deweloperzy zarabiają coraz I ta sytuacja już mi osobiście pachnie trochę 2008 rokiem. Znaczy te promocje minus 5%, miejsce garażowe gratis i tak dalej. Widać, że ta sprzedaż mocno siadła. Ty zaraz się pewnie z nami podzielisz statystykami. Druga sprawa to to, że Polacy są ewidentnie zmęczeni sytuacją mieszkaniową w Polsce. Oczekują od polityków działań. Politycy mają pewne propozycje. Wydają mi się one nie do końca trafione. No i trzecia sprawa chyba najważniejsza teraz dla nas, czyli to jest kwestia Wiem, że i z mojego i z punktu widzenia dość śmiesznego listu deweloperów i banków, otwartego listu, w którym proszą oni o poluzowanie kryteriów przy udzielaniu tych kredytów. To zacznijmy może od tej pierwszej sprawy. Jak wygląda teraz kondycja rynku pierwotnego? Czy ta sprzedaż faktycznie tak ostro spadła? Jak to wygląda z punktu widzenia deweloperów?

00:01:51 [Jan Dziekoński]
Widać to w kilku statystykach. Rynek pierwotny tak naprawdę już w drugim kwartale tego roku osiągnął dość duże spadki sprzedaży. Zależnie od miasta, zależnie od segmentu. Na przykład PKO BP pokazywało mniej więcej spadki wolumenu sprzedaży, czyli liczby sprzedanych mieszkań od 40% do nawet 70%, w zależności gdzie. Zarówno na rynku pierwotnym. gdzie jakby głównym takim czynnikiem, który przypuszczalnie tutaj zadziałał, to są ograniczenia zdolności kredytowej i sposobie kalkulowania tej zdolności. O tym będziemy rozmawiać właśnie w kontekście tego listu. Rynek wtórny to jest z jednej strony właśnie zdolność kredytowa, natomiast też większa część popytu, jakby pojawiające się na rynku wtórnym, to jest też popyt inwestycyjny, mieszkania pod wynajem, które mimo ostatnich bardzo dynamicznych zastup czynszów, no nie dają już takiej rentowności. jak na przykład lokaty czy obligacje, które w ostatnich miesiącach dość mocno jakby zyskały na rentowności. Czyli mamy powiedzmy, że spadek sprzedaży o połowę. O ile jeszcze powiedzmy w momencie, jak ostatnio rozmawialiśmy, to było jak można powiedzieć takie pierwsze przejawy tego, że okej, są jakieś problemy w kredytach, w porządku, ale wszyscy jakby uczestnicy tego rynku, czyli pośrednicy czy deweloperzy mówili okej, okej, to nie jest jakiś problem. W trzecim kwartale W ostatnich kilku tygodniach pojawiły się kilka ciekawych statystyk czy raportów. Pokazują, że jednak faktycznie to wstrzymanie sprzedaży czy obrotu faktycznie zaczyna się już przeradzać w jakieś tam albo efekty cenowe. Czyli na rynku pierwotnym, jeżeli na przykład popatrzymy na ostatni taki szybki monitoring PKO BP, trzeci kwartał, jeżeli chodzi o duże miasta w Polsce, to mieliśmy praktycznie płaskie ceny, nazwijmy to. Czyli nie było żadnych wzrostów. Oczywiście to jest jakaś średnia.

00:03:36 [Mateusz Balcerek]
Tak, to było plus pół procent, gdzieś tam minus jeden w mniejszym mieście.

00:03:40 [Jan Dziekoński]
Tak, no ale uśredniając mamy 1% wzrostu, ale jeżeli weźmiemy pod uwagę, że mieliśmy inflację w ciągu kwartału tam kilkuprocentową, no to to jest realnie spadek. W mniejszych miastach, tylko dokończę, PKO BP zareportowało spadek o 5% cen nominalnych transakcyjnych na rynku pierwotnym. 10. mniejszych miast wojewódzkich. Więc tu już mamy ewidentnie ten efekt walki deweloperów, zwłaszcza tych mniejszych. gdzie to mogą być opusty jakby na samych cenach od cen cennikowych, no albo na przykład promocje w postaci, okej, miejsce garażowe gratis, czy tam gratisowa komórka i tak dalej. Na rynku wtórnym Amron, to jest znowu bardziej organizacja, powiedzmy, finansowana przez banki, która monitoruje rynek obrotu nieruchomościami, to pokazała zależność od miasta. Jedynie we Wrocławiu trzeci kwartał przyniósł jakiś wzrost cen dwuprocentowy, kwartał do kwartału. W Warszawie i w Poznaniu mieliśmy stabilny poziom cenowy. Pozostałe duże miasta, czyli Kraków, Gdańsk, Łódź, Katowice, Bydgoszcz, mieliśmy spadki od 2 do 3%. Więc jakby mamy już efekty spadków cen. I jeszcze jedno takim czynnikiem, który też pokazuje, że nasąpiła jakaś bardziej tektoniczna zmiana niż taka kosmetyka na zasadzie okej, nie sprzedaje się. Oto dom, czyli de facto chyba największy portal z ofertami. pokazał wśród statystyk, które jakby raportuje tam co kwartał, jest taka bardzo ciekawa statystyka, jak długo jedna oferta wisi w portalu. O ile przez ostatnie dwa lata przeciętnie 60 dni taka oferta tam tkwiła, no to w ostatnim kwartale, czyli tym zakończonym teraz, to było 75 dni. Czyli wydłuża się okres, kiedy mieszkanie wisi w internecie. Pośrednicy tłumaczą to w ten sposób, deweloperzy zresztą też pokazują ankiety, że Mam taką dziwną sytuację, że z jednej strony oferty są na rynku, sprzedający, zwłaszcza na rynku wtórnym, nie chcą jeszcze obniżać cen, bo uważają, że to mieszkanie jest wartościowe, czy mają jakieś inne swoje argumenty, ale kupujący też już powoli do nich jakby dotarło, przynajmniej do tej części, która jeszcze ma jakieś tam możliwości zakupowe. No kurczę, w takiej sytuacji te ceny powinny spadać, to my czekamy i jest takie zatrzymanie.

00:05:50 [Mateusz Balcerek]
No właśnie, to jeszcze na koniec tego wątku ogólnej sytuacji rynku pierwotnego, skupmy się jednak na rynku pierwotnym. Ja trochę zostanę nietypowo adwokatem deweloperów, mimo że to do mnie i do naszego portalu nie pasuje. Tak jak wspomniałem na początku, pojawia się pewna frustracja wśród ludzi w związku z sytuacją mieszkaniową. Absolutnie nie ma się temu co dziwić. Jest to jakby absolutnie zrozumiałe, no bo te ceny mieszkań jednak są rekordowe, z najmem jest podobnie. Sytuacji nie poprawiło napływ dwóch milionów obywateli ukraińskich, którzy musieli uciekać przed wojną. Ale jeszcze zdarzają się osoby, tak jak wczoraj widzieliśmy na Twitterze, zauważyłem, że skomentowaliśmy jeden z pisów chyba z aktywistów miejskich. Zdarzają się osoby, które o to wszystko właśnie krytykują deweloperów. że oni śpią na kasie, że to jest dla nich świetny okres. I w związku z tym mam pytanie też, jak wygląda teraz sytuacja marżowa, bo skoro są takie promocje, że na przykład już deweloperzy mówią wprost, pięcioprocentowa zniżka na mieszkanie, miejsce garażowe gratis, komórka lokatorska gratis, to znaczy chyba, że oni decydują się sprzedać swój produkt, rezygnować z części marży, a to jeszcze nie wszystko, bo przy dochodzi do tego jeszcze wskaźnik inflacyjny.

00:06:59 [Jan Dziekoński]
Opowiem jak rosłowy. Ex-konsultant. To zależy. Bo jeżeli mamy dewelopera, który na przykład ma wewnętrznego, generalnego wykonawcę, sam realizuje część prac budowlanych, kupował grunt, że tak powiem, odpowiednio wcześnie, on ma dużą przestrzeń marżową po prostu w swoim biznesplanie i dla niego zejść się o 5% z ceny takiej nominalnej, no to Praktycznie zdaje się z marży do typu 35% do 30-25%. To ciągle jest zdrowy biznes. Przeciętnie na projekcie deweloperskim zarabia się około, przeciętnie się mówi oczywiście, marży brutto przed kosztami finansowania około 20%. Ciągle te ruchy nie są. powiedzmy, nie powodują, że ten biznes staje się już niedochodowy.

00:07:48 [Mateusz Balcerek]
Nie, ja nie mówię absolutnie, że staje się niedochodowy, tylko chodzi mi o to, że to jest jakby koniec takiej hossy, gdzie faktycznie ci deweloperzy mogli sobie pozwalać na wszystko. Mogli na przykład od momentu takiego jego ustnego, nieformalnego porozumienia zadzwonić na dzień jutrzejszy do klienta i powiedzieć, panie, teraz 5% drożej, bo mam 10 kupujących na panami. To się skończyło.

00:08:07 [Jan Dziekoński]
Ewidentnie mamy, jakby to powiedzieć, punkt zwrotny. Przytoczę chińskie słowo kryzys, które oznacza zagrożenie i punkt zwrotny, ale wcale nie okazja. To jest punkt zwrotny, bo zamiast kolei w biurach sprzedaży mamy sprzedawców, deweloperów, którzy wydzwonią do klientów, przypominając się o nich po miesiącach czy latach, z pytaniem, czy nie kupiliby mieszkań. Odwraca się sytuacja. Naturalnym jest, że następuje też kompresja marży. Nie jest to sytuacja pewnie z jakimiś pojedynczymi wyjątkami mniejszych firm, gdzie Powiedzmy, przy jakiś naprawdę tak zwanym fire sale te rabaty są duże, ale to jest kompletnie jakby inny moment sprzedażowy innego produktu, bo to nie jest na produkcie detalicznym. Na części projektów następuje kompresja marży, ale to jest na razie kosmetyka.

00:08:54 [Mateusz Balcerek]
Deweloperzy nie są zadowoleni z tego, chyba, że hosta się skończyła. Banki nie są zadowolone z tego, że klienci z powodu rekordowego wskaźnika w WIBOR nie będą klienci, więc firmy komercyjne, takie jak deweloperzy, właśnie i markierzy napisali list otwarty do KNF-u, o ile się nie mieli, bo wyobraź sobie, że są zatroskani stanem polskiego mieszkalnictwa. Oni się boją, że przez to, że ludzie nie mogą brać kredytów, ludzie nie mogą sobie kupować mieszkań. Tam konkretnie, w tym poluzowaniu kryteriów udzielaniu kredytu hipotecznego, chodzi o obniżenie pewnego wskaźnika. To jest rzecz dosyć skomplikowana, więc ja bym też prosił Cię, żebyś wytłumaczył naszym widzom, o co w zasadzie tam chodziło deweloperom. No i podziel się swoją opinią. Czy to faktycznie są dobre czasy, żeby tutaj luzować? kryteria udzielania kredytów.

00:09:41 [Jan Dziekoński]
Z 1 kwietnia bodajże, jeżeli dobrze pamiętam, tego roku została wprowadzona zmiana do rekomendacji AS KNF-u, która w dużym skrócie mówi, drogi banku, w momencie, kiedy przyjdzie klient, poprosi o kredyt, do kalkulacji zdolności kredytowej tego klienta, bierzesz dzisiejszy WIBOR, dzisiejszy poziom oprocentowania i dla bezpieczeństwa dodajesz jeszcze 5 punktów procentowych. Czyli robisz sytuację, co by było, gdyby ten wibor jeszcze poszedł do góry o 5 punktów procentowych. Zmiana polegała na tym, że kiedyś to było 2,5 punkta procentowego. Jakby przekonali, wielu kredytobiorców się przekonało, niestety bardzo boleśnie. Tamten poprzedni bufor ewidentnie był za niski z perspektywy roku 2021. Z drugiej strony pojawiły się takie głosy, że no fajnie, że podnosimy bufor, ale już trochę jest musztarda po obiedzie, bo ten wibor już w momencie tej zmiany był na poziomie ponad 5%. Efekt jakby wprowadzenia, powiedzmy zwiększenia tego buforu jest taki, że pomijając to, co zrobiły stopy procentowe, to zdolność kredytowa Kowalskiego jeszcze tam spadała o kolejne 10%, czyli jeszcze bardziej, że tak powiem, to jego możliwości zakupowe były ograniczone. Są różne opinie co do jakby zmiany jakby kwestii tego buforu, no bo jedno zdanie jest takie, ok. Mamy już wysoki poziom stóp procentowych. Ostatnio Rada Polityki Piężnej wstrzymała się od podniesienia stóp procentowych, czeka na nową projekcję inflacji itd. Prawdopodobnie te stopy procentowe, to prawdopodobnie płynie oczywiście bardziej z opinii niż z faktów, bo nie wiemy jak się będą kształtowały, ale prawdopodobnie już tak bardzo nie wzrosną. Zmniejszmy bufor i propozycja jest taka, że o ile np. przy kredytach zmienno procentowych. Propozycja była bodajże obniżenia, to chyba z PZFD proponowało obniżenie do 3 punktów procentowych, natomiast przy kredytach stałoprocentowych w ogóle zniesienie buforu. Z jednej strony można powiedzieć, ok, w sumie tak, kredyt mamy stałoprocentowy, na to po co liczyć buforsko, bo dzisiaj tu jest takie oprocentowanie. Natomiast kredyty stałoprocentowe to nie jest stałoprocentowanie do końca trwania kredytu, to jest na 5 lat, na 7 lat, więc jaka Mi się przynajmniej wydaje, kilku ekonomistów, którzy obserwują ten rynek, jednak wskazuje, że ten bufor nawet przy stałoprocentowym kredycie powinien być zachowany. Bo nie wiemy, co będzie za te 5 lat. W ostatnich tygodniach perspektywa oprocentowania kredytów niestety znowu się zrobiła negatywna. WIBOR już trochę znowu wzrósł. Jest wysoka presja na oprocentowanie obligacji skarbowych. Dłuższa historia. I ona prowadzi do tego, że nadal nie ma takich przesłanek mówiących, że ten wzrost o te 2, 3, 4 punkty procentowe, że on jest niemożliwy. On jest możliwy. Opinia Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego była jednoznaczna. To nie jest ten moment, żeby cokolwiek zmieniać, bo ciągle mamy dużą niepewność na świecie, na rynkach finansowych.

00:12:39 [Mateusz Balcerek]
Największą w Narodowym Banku Polskim niestety. Działania pana Glapińskiego, słynny traktat z Sopotu, o którym się żartobliwie mówi tak, że zdradził pewnej przypadkowej pani plany, czyli nie świadczy najlepiej o tej instytucji w Polsce.

00:12:52 [Jan Dziekoński]
Cóż, to jest na pewno inną rozmowę. Tak, oczywiście. Ewidentnie traktat Sopocki, bo faktycznie tak żartobliwie to funkcjonuje, był dość kuriozalny. W innych krajach przypuszczam, że taka sytuacja by się niekoniecznie zdarzała. Pytanie na ile, może to była jakaś ustawka.

00:13:10 [Mateusz Balcerek]
Masz rację, może nie wchodzimy w takim razie głębiej do polityki, a tym bardziej do personaliów. Ale ja celowo bardzo chciałem poruszyć z Tobą tą kwestię, bo mi się wydaje, że jeżeli mówimy właśnie o tym temacie luzowania kryteriów udzielania dochodu, to mamy dwie kluczowe sprawy. Pierwsza to jest sprawa taka, no pewnego rodzaju ochrona ewentualnego kredytobiorcy. Mówiąc w dużym skrócie, czy go będzie stać na to, żeby ten kredyt spłacać, jeżeli coś się stanie, jeżeli WIBOR jeszcze pójdzie w górę. To jest kwestia pierwsza. Ale jest też kwestia druga, a mianowicie, czy jeżeli po prostu zupełnie byśmy poluzowali te kryteria, te rygory, będzie z powrotem popyt, to deweloperzy będą sobie mogli podnosić ceny. Przynajmniej o wskaźnik inflacyjny. Mi się wydaje, że jakby w tej pierwszej kwestii, nie uważam, że państwo dla dobra obywatela powinno było coś kazać tak albo zabraniać, ale z drugiej strony boję się, jaki to będzie miało całościowy wpływ po prostu na ten rynek nieruchomości.

00:14:05 [Jan Dziekoński]
Musimy wyjaśnić dwie rzeczy. Jedna rzecz jest taka, że rolą rządu UKNF, powiem skrótem, UKNF nie jest stymulowanie rynku bankowego albo stymulowanie rynku deweloperskiego, tylko dbanie o stabilność i bezpieczeństwo systemu bankowego. I bufor Owszem, ma trochę na celu wyręczyć tego Kowalskiego, żeby przypadkiem nie wziął kredytu, na którego jego nie stać, ale przede wszystkim rolą tego buforu jest to, żeby nam banki nie popadały w problemy finansowe, żeby nie musiały zwiększać rezerw itd. To jest zasadniczy cel tego buforu, zwłaszcza, że banki w tej chwili są obciążone dodatkowymi kosztami związanymi np. z wakacjami kredytowymi. Nie jest wskazane, żeby teraz dodatkowo generować dodatkowe problemy dla tego sektora, który już swoje problemy ma. Żyjemy faktycznie w dość trudnych czasach, zwłaszcza też z perspektywy rynku finansowego. A druga sprawa odpowiadająca trochę na to, co nam da Co by nam dało w ogóle ewentualne obniżenie tych buforów? Załóżmy, że UKNF stwierdza, że luzujemy ten bufor. I tak przy dzisiejszym WIBORze, jeżeli dzisiaj ty czy ja mamy niższą zdolność kredytową o 60% w stosunku do tego, co było rok temu, zlikwidowanie buforu spowoduje, że nie będzie to 60% na 50%. To będzie kosmetyka. Znaczy w imię praktycznie zerowej, czy bardzo niewielkiej zmiany na rynku dla kupującego, bo przy tak radykalnym ograniczeniu zdolności kredytowej ten kupujący w większości i tak po prostu wypada z rynku. Narazimy po prostu system bankowy na większe ryzyko. Myślę, że to jest w granie warta świeczki.

00:15:42 [Mateusz Balcerek]
Ryzyko większe od zysków, rozumiem. Tak jest.

00:15:45 [Jan Dziekoński]
Znaczy efektu sprzedażowego, o którym powiedzmy zarówno banki komercyjne, jak i deweloperzy mogliby na niego liczyć i go nie będzie. I tak mamy kiepską koniunkturę. I tak mamy bardzo duży efekt spadku zdolności kredytowej przez stopy procentowe. W imię właśnie zwiększenia ryzyka systemowego dla banków. To nie jest warto.

00:16:10 [Mateusz Balcerek]
Parokrotnie w czasie tego programu wspomniałem, że Polacy są wściekli na sytuację mieszkaniową w kraju. Na pewno też migną ci na Twitterze czy w innych mediach społecznościowych sondaż dla Rzeczpospolitej. Zdaje się, że już większość społeczeństwa domaga się jakiejś interwencji w tym zakresie. No i moje pytanie, które pewnie Ci się nie spodoba na koniec, bo ono troszeczkę zahacza o politykę, czy te recepty, które przedstawiają nam politycy partii rządzącej, to faktycznie dobry pomysł na to, żeby coś na tym rynku poprawić. Mowa tutaj m.in. o walce z tymi funduszami mieszkaniowymi, które stanowią procenty rynku, a faktycznie no. Głośna sprawa, jakiś fundusz tam wykupił cały budynek na Mokotowie. Mowa jest o tym, żeby opodatkować jednorazowe transakcje, w której sprzedano zostanie duża ilość mieszkań. No i ostatni pomysł chyba rzeczywistego przywódcy naszego kraju, prezesa Jarosława Kaczyńskiego, czyli prywatyzacja lokali komunalnych. W tych pomysłach nie widać, że politycy rozumieją istotę problemu, jaką jest to, że tych mieszkań mamy po prostu w Polsce za mało. To jest pierwsza sprawa. Druga sprawa, czy w ogóle możemy uznać, że takie zapowiedzi są wiarygodne, bo już było tyle pomysłów w tych kadencji podatku od pustostanu i podatku katastralnego i specustawy, która ułatwi zmianę lokali użytkowych na mieszkalne, no i nic z tego nie wyszło. Jak ty patrzysz na tę nawalankę polityczną?

00:17:39 [Jan Dziekoński]
Rozłóżmy to na Dwie części. Pierwsza, jaka jest w ogóle opinia Polaków, czego oni chcą. Z jednej strony powstała jakaś taka kiedyś, nie wiem kto ją zawarł, ale chyba po prostu społeczeństwo z, że tak powiem, elitami politycznymi, że naszym modelem co do mieszkaniówki jest własność. Zawarliśmy sobie taką umowę. Ona niestety ma pewne konsekwencje. Jeżeli każdy dąży do własności, co więcej jeszcze, ponieważ jesteśmy ciągle krajem na dorobku. i ciągle u nas dominuje zakup za pomocą kredytu hipotecznego. Jeżeli połączymy tutaj, każdy chce kupić i co więcej damy mu tani pieniądz, bo chcemy mieć jakieś wsparcie i to wsparcie cieszyliśmy się nim tak naprawdę od 2015 roku mianowicie niskimi stopami procentowymi. Efekt jest taki, że mieszkania robią się drogie. W momencie, kiedy to jest odkręcane, to co mamy dzisiaj, czyli drożejący pieniądz, powodujący, że nie stać nas już na kupno tych mieszkań, Mamy sytuację podwójnego klinczu, bo nie stać nas na kupno mieszkań i nagle nie stać nas też na ich wynajem, bo czynsze to wyleciały w kosmos. Polacy mówiąc do polityków, hej, nam się to nie podoba, chcemy tanich mieszkań, tak naprawdę musieliby zaakceptować to, że kompletnie zmieniamy w ogóle podejście do dostępu i korzystania z nieruchomości. Musielibyśmy zapomnieć w ogóle o tym, że każdy musi być właścicielem mieszkania. tego całego majątku powinno być w jakiś sposób upubliczniona czy wyprodukowana.

00:19:11 [Mateusz Balcerek]
Wiesz co, nie do końca się z Tobą zgodzę. Tu mamy pomysły generalnie mieszania łyżeczką w gorzkiej herbacie, czyli jakieś kontrolowanie wykupu mieszkań przez fundusze mieszkaniowe, gdzie to są w ogóle promile czy procenty rynku. A z drugiej strony mamy ogromną ilość pustostanów. Większość tych pustostanów należy do samorządów i do szeroko rozumienia państwa.

00:19:33 [Jan Dziekoński]
Ale to w momencie.

00:19:35 [Mateusz Balcerek]
Bo ja tylko, wiesz co, zmierzam do tego, że jakby moim zdaniem Twój wniosek o to, że Polacy chcieliby jakby zmiany tego podejścia do mieszkań w Polsce, mamy po prostu za mało.

00:19:44 [Jan Dziekoński]
Właśnie problem jest taki, że Polacy nie chcą. Im się wydaje, że możemy, nam się wydaje, że możemy mieć tanie mieszkania i one będą nasze. No nie, to się udało raz, jak mogliśmy sprywatyzować to, co było publiczne po komunie. Wtedy można było sobie za złotówkę, czy za parę tam tysięcy złotych sobie te nieruchomości sprywatyzować. Dzisiaj? To już nie jest możliwe, bo nie ma czego prywatyzować. Nie możemy doprowadzić do tego, że tanio wybudujemy i nabędziemy jakiejś nieruchomości dla nas za że z powietrza te nieruchomości powstaną. Musi być ku temu finansowanie. Model własnościowy nie doprowadzi nas do tanich mieszkań, przynajmniej w najbliższym czasie. Ponieważ co jest drogie? Drogi jest pieniądz, droga jest praca, drogie są materiały. W tej chwili jest to po prostu niemożliwe. Jeżeli chcielibyśmy mieć tanie mieszkania, musielibyśmy się zgodzić na jakieś ustępstwa i zmianę w tej polityce, czy strategii, której nam brakuje. Taki nie jednokadencyjny, bo to co mamy od lat w Polsce za tej władzy, za poprzedniej i tak dalej, to jest to, że politycy z reguły, tak samo i samorządy, z reguły politykę mieszkaniową traktowały jako tu na teraz, jedna kadencja, 4-5 lat, damy parę szybkich rzeczy, bo w ciągu jednej kadencji nie da się rozwiązać problemu, więc będziemy sobie trochę, że tak powiem, tego kartofla przerzucać. Problem jest taki, że od 30 lat odbijania tego kartofla mamy sytuację, że Około 5% powstających mieszkań w Polsce to są mieszkania publiczne, komunalne, zakładowe itd. 95% to jest inicjatywa prywatna, tudzież budowane przez deweloperów. Ten model przy drogim pieniądzu, drogich materiałach doprowadza do drogich mieszkań. Teraz albo możemy ustawowo nałożyć nie wiadomo jakie podatki, zacząć to dofinansowywać. czy w jakikolwiek inne sposoby realizować jakby dofinansowanie tej polityki mieszkaniowej dla sektora prywatnego, ale to znowu doprowadzi do wzrostu cen po prostu. Lub zmieniamy kompletnie politykę, to znaczy rozszerzamy własność publiczną. No ale to oznacza kompletnie zmianę w ogóle podejścia do mieszkania. To znaczy musielibyśmy zaakceptować fakt, że ja może nie będę właścicielem mieszkania, może będę je wynajmował od spółki miejskiej, spółki państwowej, może od funduszu. bo zaraz dojdziemy właśnie do tych pomysłów polityków, ale Polacy tego nie chcą. Jakby ukuli w głowie sobie, że musimy mieć.

00:22:09 [Mateusz Balcerek]
Tylko wiesz co, jeszcze raz powtórzę. Ty mówisz o takiej dalszej strategii, a mi chodzi o gaszenie pożaru teraz. Chodzi mi o to, mamy te pustostany i zamiast państwo się tym zająć, co już mamy, ja byłem w ogóle przerażony, jak czytałem strukturę własnościową tego. Wyobraź sobie, że mamy puste mieszkania, które należą na przykład do kolei, do szpitali, które są za dużo. Szpitale mają mieszkania i my z tego nie korzystamy, a zastanawiamy się nad tym, nad walką właśnie z tymi funduszami, nad prywatyzacją lokacji. kali komunalnych, co to nic nie zmieni, to mnie jakby przeraża, że nie korzystamy z tych zasobów, które teraz mamy. Mamy ich wbrew pozorom sporo.

00:22:43 [Jan Dziekoński]
Faktycznie przy okazji Narodowego Spisu Powszechnego padła liczba tam około 2 milionów pustostanów. Część z tych pustostanów w ogóle albo w ogóle jest w stanie niedoużytkowania, bo to są budynki wycofane z użytkowania lub wymagające kompletnego remontu. Część z nich Faktycznie należy albo do jednostek państwowych, jednostek publicznych, do samorządów itd. I faktycznie jakąś tam w miarę średnioterminową ulgą w tym obszarze mieszkaniowym byłoby faktycznie wyremontowanie tego zasobu. To nie jest takie proste, bo to jest kwestia po pierwsze alokacji funduszy itd. Jest to możliwe. Tylko pytanie, gdzie są te pustostany? One często są w małych, średnich miejscowościach lub na wsiach, gdzie ten popyt się nie pojawia. to nie rozwiąże całego problemu z dnia na dzień. Ale nawet w Warszawie czy dużych miastach znajdziemy te pustostany. Znowu się pojawia pytanie, dlaczego miasto woli sprzedawać takie nieruchomości zamiast je remontować, albo dlaczego to remontowanie trwa tak długo. Miasta oczywiście inwestują w poprawę tej infrastruktury, ale to są liczone w dziesiątkach czy setkach takich lokali. Pojawia się trochę pytanie, w jaki sposób to można zmienić, ale wracamy trochę do systemu. czy do systemu politycznego, czy jakiś zachęt, gdzie prościej sprzedać nieruchomość i ze sprzedaży jej pokrywać jakieś koszty funkcjonowania np. samorządu, aniżeli ją wyremontować i wynająć. Bo to jest szybszy efekt, nazwijmy to polityczny. To jest troszeczkę taki kamyczek do władz samorządowych. To nie dotyczy wszystkich samorządów, ale znakomitej części. Walka z funduszami wydaje mi się o tyle totalnie pomylona, że To nie jest źródło i zarzewie problemu. To nie jest tak, że dzisiaj fundusz, jeżeli kupuje blok, dajmy na to, na Mokotowie czy gdziekolwiek indziej, że on coś zabiera w chwili dzisiejszej konsumentów.

00:24:39 [Mateusz Balcerek]
To jest taki diabeł, którego można po prostu pokazać, zobaczcie, kupił tysiąc mieszkań, ukradł je wam. Ja mam takie wrażenie.

00:24:44 [Jan Dziekoński]
Politycznie jest to najprostsze oczywiście. Zwłaszcza, że pomijając kilka takich pojedynczych wyjątków, w tym jeden państwowy fundusz mieszkań na wynajem, to są firmy zagraniczne. Oczywiście, że politycznie łatwiej powiedzieć, no dobra, zła zagraniczna firma tutaj przychodzi do Polski i wykupuje nasze mieszkania. Tych mieszkań konsumenci by dzisiaj pewnie i tak nie kupili, bo nie mają zdolności kredytowej i to nie jest wina tego funduszu. Ten budynek, powiedzmy ten konkretny, on mógłby po prostu nie powstać, bo po prostu deweloper by stwierdził, ok, ja tego nie sprzedam, to nie buduję, co zresztą widzimy w statystykach budowlanych. Więc ten deweloper nie wynajmi iluś tam maszyn, nie kupi iluś tam materiałów, nie zatrudni generalnego wykonawcy, który zatrudnia iluś tam pracowników, po prostu to się odbije w PKB i w poziomie zatrudnienia. Przychodzi fundusz, mówi, ja tu wykładam pieniądze, na przykład pieniądze przekierowane z innego rynku, albo pożyczone za granicą, albo oszczędności na przykład jakiejś grupy zawodowej, bo to często grupy zawodowe z poszczególnych krajów inwestują. Zbudujemy te mieszkania i one trafią jakby na ten rynek. I teraz powstaje pytanie, czy lepiej w takim razie utrudnić im to pod różnymi względami, żeby te mieszkania nie powstały i żebyśmy my, wyborcy, stwierdzili, no dobra. Fajnie. Fundusz nie kupił, nie ma tych mieszkań. My też ich nie mamy. Czy to jest dobre rozwiązanie? Chyba niekoniecznie.

00:26:07 [Mateusz Balcerek]
Na pewno nie. Tu się zgadzamy. To już szybciutko na koniec. Zostały pomysły polityków?

00:26:12 [Jan Dziekoński]
Pojawiają się pomysły na przykład prywatyzacji lokali komunalnych. Po pierwsze, nie ma czego to już za bardzo prywatyzować. Jak mówiliśmy, ta sfera komunalna, jeżeli chodzi o mieszkania socjalne, komunalne, czy nawet budowane przez TBS czy inicjatywę. ich po prostu za bardzo nie ma. Nie rozwiążemy w ten sposób problemu. Co więcej, jeżeli te mieszkania funkcjonują, są dopuszczone do użytkowania, z reguły ktoś w nich mieszka. Nie dodamy niczego nowego na ten rynek, nie poprawimy sytuacji. Zmienimy strukturę własnościową.

00:26:45 [Mateusz Balcerek]
Taka różnica dla klienta, czy bank jest prywaty, czy państwowy, on tego nie zauważa.

00:26:50 [Jan Dziekoński]
Nastąpi po prostu to, co nastąpiło w latach 90., czyli prywatyzacja, która pomijając to, że mamy jakby to się mówi, asset rich, cash poor, mamy dużo, dużo biednych ludzi, którzy po prostu posiadają mieszkanie i nic więcej z reguły i teraz jeszcze muszą je utrzymywać. Pogłębimy po prostu ten stan. I wytworzy niczego nowego.

00:27:07 [Mateusz Balcerek]
No i nie będzie to chyba za bardzo uczciwe, bo jednak mimo dużej krytyki tego, co było w latach 90-tych, czyli właśnie wykupu mieszkania z bonifikatą, to był jednak program dość powszechny. To się liczyło chyba w milionach, te mieszkania, które przyszły na własność. No zdecydowanie. Nie było, wiesz, nie było oligarchii takiej, jak na przykład powstała gdzieś u naszych południowych sąsiadów, czy na przykład na Ukrainie, że ktoś sobie powykupywał po 20, a po 30 mieszkań, po prostu kto mieszkał, kto kupił. A teraz będziemy mieli taką sytuację, że bardzo wąska grupa obywateli sobie kupi. mieszkania za 5%, jakby pozostała część społeczeństwa będzie na nich wściekła i będzie wściekła na rząd.

00:27:41 [Jan Dziekoński]
To nie jest rozwiązanie, ale przede wszystkim ona nie przynosi nowej podaży. Padł inny podatek, mianowicie podatkowanie osób czy podmiotów posiadających większą liczbę mieszkań na wynajem. No dobra, no to faktycznie dzisiaj te czynsze poszły do góry. Inwestorzy, ci, którzy inwestowali mieszkania na wynajem, teraz sobie poniekąd, że tak powiem, oddadzą część zysków. Jakby to tak rozłożyć na części pierwsze, no to z jednej strony to nie będą gigantyczne pieniądze, no bo mówmy się, to też nie jest gigantyczna skala. Rynek najmu w Polsce ciągle nie jest tak rozbudowany. A z drugiej strony zniechęci kolejne grupy Polaków, zarówno Polaków, bo to przede wszystkim są po prostu Polacy, do inwestowania w mieszkania na wynajem. To jest z reguły, to są właśnie owe pustostany, o których mówiłeś. które oni po prostu remontują, bo to jest przede wszystkim rynek wtórny. Czyli znowu uderzamy gdzieś tam w jakąś nową podaż, jakieś mieszkania, które mogłyby trafić na ten rynek, ale nie trafią, no bo taki inwestor stwierdzi, dobra, to ja to krzanie, to ja może zainwestuję sobie w akcje w Stanach Zjednoczonych, przynajmniej w sensownej walucie, przynajmniej w kraju, gdzie dba się o własność prywatną i ja nie będę się tutaj bujał jakby z tymi problemami. Pytanie, czy do tego chcemy doprowadzić? Przypuszczalnie jakby Te pomysły raczej doprowadzą do takiego efektu, aniżeli tego, że będziemy mieli więcej mieszkań po prostu dostępnych.

00:28:55 [Mateusz Balcerek]
No dobra, to już taka jest z naszego programu. A jaki jest w dużym skrócie pomysł Jana Dziekońskiego, żeby tą sytuację choć trochę poprawić w naszym kraju?

00:29:04 [Jan Dziekoński]
Wydaje mi się, że powinniśmy przemyśleć od początku, w jaki sposób chcemy korzystać z mieszkań. Trochę już to mówiłem, ale dzisiaj mamy taką sytuację, że mamy dwie skrajności. Albo posiadam, buduję mój zamek i muszę być bogaty, dzisiaj taka jest konsekwencja, albo jestem wskazany na mieszkania komunalne czy socjalne, których nie ma. Nie ma całego spektrum mieszkań gdzieś tam pomiędzy tych ze średniej półki cenowej na wynajem, ale nie takich obciążonych na przykład stygmatem tego, że to jest jakaś patologia, bo ja się spotykam z hasłami pod tytułem budynek, powiedzmy, miejski, komunalny, te bez, no nie, no patologia, tam nie będę mieszkał. Sąsiedzi protestują, jeżeli obok ma powstać. Tutaj jesteśmy na Wilanowie. Tutaj czytałem, że sąsiedzi.

00:29:51 [Mateusz Balcerek]
O tym nagraliśmy poprzedni odcinek. Musisz i musicie zobaczyć poprzedni odcinek.

00:29:55 [Jan Dziekoński]
Nie oglądałem go, ale ja się stwierdziłem za głowę, bo jeżeli jeden obywatel mówi, że drugi obywatel jest gorszy i przez to, że on tam będzie mieszkał, to jego majątek straci na wartości. To jest jakaś aberracja, ale Wracamy trochę znowu do rozmowy politycznej, do czego doprowadziliśmy siebie w tym kraju.

00:30:13 [Mateusz Balcerek]
Takiej percepcji społecznej, to prawda. Od razu powiem, nie oczekiwałem od Ciebie prostej odpowiedzi na to pytanie, bo to jest trochę tak jak prawda problem z nowotworem. Co zrobić, żeby nowotwór nie powstał? Trzeba było nie palić poprzednie 30 lat.

00:30:28 [Jan Dziekoński]
Dokładnie, więc jakby nie mamy szybkiego rozwiązania. Twoje pytania trochę nasuwają jakby na kilka rozwiązań. Na pewno musimy sobie z pustostanami poradzić. Jeżeli zapytamy deweloperów, no bo dużo jakby Idzie parę w internecie i tak dalej, żeby ganiać i bić deweloperów po głowach, ale oni mają też realne problemy. I tymi realnymi problemami na przykład jest dostęp do infrastruktury.

00:30:51 [Mateusz Balcerek]
Znaczy wiesz co, nie tyle realne problemy, co ja uważam po prostu, że żywność jest całkowicie w Polsce prywatna i jeżeli drożeje żyto, to my nagle nie wymagamy od producentów bułek, żeby bułki były tańsze. Deweloperzy to są prywatni przedsiębiorcy. Dlaczego ja nie rozumiem, czy społeczeństwo założyło, że oni mają prowadzić jakąś działalność charytatywną czy pozytywną społecznie? Dokładnie, ale jeżeli Po prostu pretensje powinniście mieć do polityków o to, że oni kompletnie oleli ten temat przez 30 lat.

00:31:16 [Jan Dziekoński]
Ale jeżeli chcemy mieć działalność charytatywną, bo możemy mieć działalność charytatywną, ale wtedy musi się zająć państwo, a nie, że tak powiem, olewać temat, no bo jednak mamy konsekwentne olewanie od dekad. Nie od roku, nie od dwóch kadencji. Tylko 30 lat.

00:31:31 [Mateusz Balcerek]
I myślę, że tym przesłaniem zakończymy dzisiejszą rozmowę, że zamiast populistycznych haseł warto wziąć się do roboty. Powiem coś jako ostatni naiwniak, a przecież 3 lata pracowałem w dziennikarstwie politycznym. Może mieszkalnictwo to jest jednak coś, o czym warto myśleć szerzej niż tylko w kategorii dojścia do władzy a potem jednej kadencji. Ale to się teraz pewnie wygłupiłem, mając takie nadzienie.

00:31:52 [Jan Dziekoński]
Ja też bardzo liczę na to, że powstanie kiedyś taki ponadpartyjny program mieszkaniowy, ale cóż. Mam nadzieję, że nie jesteśmy naiwniakami, że to tak faktycznie będzie, ale cóż. No zobaczymy.

00:32:03 [Mateusz Balcerek]
Teraz ostatnio już nie tylko Lewica, ale na przykład też główna partia opozycyjna mówiła, że mieszkanie jest prawem, a nie towarem. Zobaczymy, jak to będzie wyglądać w praktyce. Janku, bardzo Ci dziękuję. Jak zwykle to było naprawdę bardzo ciekawe spotkanie, że nie patrzyłem na zegarek. Mam nadzieję, że nasi widzowie zostali do końca. Jeszcze raz zachęcam Was do subskrybowania naszego kanału. Wiem, że wielu z Was obserwuje Janka na jego blogu, na jego Twitterze, dlatego jeżeli też chcieliście skomentować naszą rozmowę, bo jak widzieliście, mieliśmy pewne różnice zdań, to zachęcam Was tutaj do wypowiedzenia się w komentarzach. A my widzimy się już za tydzień. Cześć, do zobaczenia.

00:32:39 [Jan Dziekoński]
Dziękuję serdecznie.