00:00:06 [Mateusz Balcerek]
Cześć, z tej strony Mateusz Balcerek z Oceniamy Developerów TV. Witam Was po raz kolejny w technicznym wydaniu naszej rozmowy tygodnia. Od razu zachęcam Was gorąco do subskrypcji naszego kanału, do polubienia tego filmu. Niestety algorytmy YouTube’a są bezwzględne. Bez tego nasz kanał nie będzie w stanie się rozwijać. Dzisiaj odcinek znowu z dedykacją do naszych najbardziej lejalnych czytelników. Dostaliśmy w ciągu naszej już niekrótkiej działalności. kilka czy nawet kilkanaście tego rodzaju maili, że no wszystko super, zgodnie z radami miałem odbiór mieszkania, podpisaliśmy umowę, natomiast podczas odbioru sytuacja była taka, że fachowiec od dewelopera w ogóle nie był zainteresowany współpracą z nami, nie chciał w ogóle podpisać protokołu usterek zgłoszonych podczas tej czynności. Dlatego dzisiaj pozwoliłem sobie zaprosić do studia panią mecenas Patrycję Redzej. Dzień dobry pani mecenas. Dzień dobry. No i porozmawiamy trochę o prawach klientów dewelopera w kontekście właśnie takich czynności jak zakup mieszkania, odbiór mieszkania, a także o tym, czy wprowadzona teraz nowa ustawa deweloperska coś zmieni pod tym kątem na lepsze. Jeżeli Pani pozwoli, zacznijmy może od tego właśnie, od czego zacząłem swój przydługi i wywód na początek naszego programu, czyli Co w takiej sytuacji, kiedy deweloper nie chce naprawić, czy w ogóle przyjąć do wiadomości usterek, które zgłosiliśmy? Czy tutaj w grę wchodzi już tylko tak naprawdę sąd, kiedy przyjdzie do Pani taki zdesperowany klient, że dostał rozbebeszone mieszkanie i czy nowa ustawa deweloperska coś tu zmienia na korzyść klienta?

00:01:47 [Patrycja Redzej]
To może zaczynając już od tego samego odbioru tej czynności technicznej. Tak jak już tutaj widziałam przy poprzednim odcinku, odbiór jest jednym z najważniejszych kroków już przed tym zakupem mieszkania, przed tą czynnością aktu notarialnego. W momencie, kiedy idziemy na odbiór, zalecamy, żeby był z nami fachowiec. Na tym odbiorze zawsze spisujemy protokół. Wiadomo, czy ktoś ze strony dewelopera zawsze jest, czy mu się to podoba, czy nie. Zawsze ten protokół musi zostać spisany. Deweloper oczywiście, czy przez pełnomocnika, czy przez tą inną osobę może nie przyjąć, ale zawsze radziłabym, żeby taki podpisany przez nas protokół odbioru ze wskazaniem tych konkretnych wad, usterek został chociażby wysłany listom poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru do dewelopera.

00:02:44 [Mateusz Balcerek]
Wytłumaczę, szanowni państwo, chodzi o to, żeby zawsze był po prostu dowód na to, że my takie czynności podjęliśmy. To będzie dosyć wtedy istotne, wtedy deweloper nie będzie mógł mówić, że nie było coś zgłoszone.

00:02:56 [Patrycja Redzej]
Dokładnie, zawsze, jak to już też wcześniej mówiliśmy, zawsze w postępowaniu cywilnym, w procesie liczą się dowody, nie tylko te źródła osobowe w postaci świadków, ale i w postaci dokumentów. Taki dowód w postaci potwierdzenia nadania, potwierdzenia odbioru jest jak najbardziej dowodem w takim postępowaniu. Mamy też dowód na to, że ta informacja została deweloperowi przekazana. No i teraz 14 dni liczymy od momentu oczywiście odbioru tej korespondencji przez dewelopera. 14 dni na to, żeby deweloper ustosunkował się do tego protokołu. Oświadczył, czy uznaje te usterki, czy ich nie uznaje. Tutaj na samym początku wspomnieliśmy o tej nowej ustawie, o tych nowych przepisach. Rzeczywiście 1 lipca 2022 roku wchodzą nowe przepisy i te przepisy są jak najbardziej korzystne. dla nabywców nieruchomości, więc tutaj deweloperzy będą mieć trochę problem, ponieważ będą tutaj już pewne regulacje, gdzie będziemy mogli wręcz odstąpić w ogóle od umowy albo odmówić odbioru tej nieruchomości. Oczywiście będzie to zależało od tego, jakie to są wady i czy to są wady. jak zostanie to wskazane już w ustawie istotne czy nieistotne. Oczywiście to, czy wada jest istotna czy nie, no to znowu będzie problem z interpretacją, bo nigdzie to nie jest wskazane, jaka to jest ta wada istotna, ale w momencie, kiedy ta wada istotna trzykrotnie nie zostanie usunięta przez dewelopera, wtedy będziemy mieć możliwość nawet odstąpienia od tej umowy. Jeżeli mowa jest o innych wadach, wtedy jeżeli deweloper nie usunie we wskazanych terminach tej wady, wtedy będziemy mieć możliwość usunięcia tych wad na koszt dewelopera. No i tutaj niestety zacznie nam się postępowanie sądowe. Przepisy do ustawy deweloperskiej, które zostaną już od 1 lipca wprowadzone są bardzo korzystne dla nabywców. Także tutaj zachęcam do zapoznania się z tymi przepisami, bo tutaj mamy pewne już pole do manewru i tutaj deweloperzy nie są tak chronieni jak byli. moim zdaniem chronieni do tej pory.

00:05:13 [Mateusz Balcerek]
Chodzi o to, że to jest korzystne dla klienta, dlatego że cały ten proces walki z deweloperem o to, żeby on uznał te wady, które wymagają poprawek w ramach odbioru, odbywa się w taki proces bardziej korytarzowy. Klient ma pewne narzędzia do wykorzystania, zanim pójdziemy na tą ścieżkę sądową. No bo domyślam się, że z dzisiejszymi sądami nie jest kolorowo. Jakby mogła Pani opowiedzieć naszym widzom, jak wygląda takie postępowanie, w telegraficznym skrócie oczywiście, o to, że deweloper nie chciał uznać wad mieszkania podczas odbioru. Ile to trwa przede wszystkim? Ile to może kosztować?

00:05:47 [Patrycja Redzej]
Ja jeszcze też może wrócę do tego, że w mojej ocenie właśnie taki deweloper będzie miał w cudzysłowie taki bad nad sobą, żeby usunąć te wady, no bo wiadomo, jeżeli nie dokonamy odbioru mieszkania, nie dojdzie do tej umowy przenoszącej własność. Więc tutaj tak jakby dwie strony będą zainteresowane, między innymi deweloper, który no musi dostać za tą nieruchomość pieniądze. Jeżeli oczywiście te wady nie zostaną usunięte, no a jednak będziemy chcieli zostać w tym mieszkaniu i prowadzić tutaj batalię z deweloperem, procesy są bardzo długie, tak? No w Warszawie sama jeden mam taki proces ze swoim klientem, który toczy się od 2013 roku. Jest to sprawa w pierwszej instancji. Wtedy te postępowania są bardzo długie. A to dlaczego? No przeważnie tutaj, jeżeli dochodzi do sporu, sąd Wiadomo, nie zna się też na przepisach prawa budowlanego, technicznie nie ma też wiedzy, więc muszą wejść biegli rzeczoznawcy. Przeważnie jeżeli wchodzi biegły rzeczoznawca, biegły musi się zapoznać z nieruchomością, z kwestiami obu stron, biegły musi sporządzić opinię, na tą opinię czasem potrzebuje kilku miesięcy. Później po tym, jak przedstawi opinię stronom, zazwyczaj jest to opinia uzupełniająca. Często zdarza się tak, że strony chcą wezwać biegłego na rozprawę, każdy zadaje pytania. Oczywiście wiąże się z tym, że to trwa, trwa i trwa. Przeważnie bywa też tak, że jeżeli któraś ze stron nie jest zadowolona z opinii tego eksperta, wzywamy kolejnego eksperta. Zdarzyły się sytuacje, kiedy w jednym postępowaniu miałam czterech ekspertów i każdy wydał inną. Jest to też dla sądu trudne, dla stron trudne, ponieważ cały czas trwa ten proces i tak naprawdę końca nie widać.

00:07:42 [Mateusz Balcerek]
A jaki jest przedmiot sporu? To są wady o wartości kilkudziesięciu tysięcy złotych czy więcej?

00:07:47 [Patrycja Redzej]
Zależy z czym mamy problem. Czasem jest taki problem, który jest drobny.

00:07:51 [Mateusz Balcerek]
Czy mówię o tej konkretnej sprawie, jeżeli to nie jest tajemnica adwokacka, która ciągnie się już od 9 lat?

00:07:56 [Patrycja Redzej]
To jest akurat problem z izolacją w budynku.

00:07:59 [Mateusz Balcerek]
Ok, czyli to jest poważny problem.

00:08:00 [Patrycja Redzej]
Także w ocenie mojego klienta to jest poważny problem. Zdarzają się jakieś przeciekające ściany. Zdarza się to, że metraż mieszkania nie odpowiada temu wskazanemu w umowie. Więc zawsze zalecamy możliwość takiego polubownego rozwiązania. sporu z deweloperem. Zawsze go na początku wzywamy do zapłaty, ewentualnie wzywamy go do tego, żeby przedstawił swoje stanowisko na piśmie. No i tak jak wcześniej powiedziałam, zalecamy, żeby polubownie spróbować się dogadać z takim deweloperem, no bo zaoszczędzamy czas, przede wszystkim i pieniądze.

00:08:35 [Mateusz Balcerek]
To pani mecenas przejdę od razu do drugiej kwestii. Wspomniała pani o izolacjach, czyli tutaj już można powiedzieć, że jest to także problem, który dotyczy wszystkich lokatorów, a nie tylko jednego. Technika wykonywania mieszkańców w dzisiejszych czasach jest zdecydowanie już na plus. To już nie są lata 90., gdzie robotnicy potrafili ukraść cement albo jakąś papę murarską, żeby to zastąpić piaskiem. Natomiast z naszego doświadczenia jako właśnie osób, które metodą ukrytego klienta chodzą w tych nieruchomościach, widzimy, że największe wady zazwyczaj są w tych częściach wspólnych. Wydaje mi się, że to jest problem, dlatego że odbiór mieszkania nie przysługuje dla części wspólnych. Potem mamy taką sytuację, że zanim zawiąże się wspólnota, jeszcze administracja należy do dewelopera, czyli bardzo często jest tak, że kiedy ta wspólnota się zawiąże, kiedy zacznie się interesować sprawami osiedla czy też budynku mieszkalnego, to już będzie rok po budowie i mogą wyjść jakieś usterki. Jakie wtedy mamy narzędzia prawne nacisku na dewelopera, właśnie żeby taka wspólnota czy współdzielnia sobie poradziła z tymi usterekami, żeby deweloper za nie zapłacił?

00:09:35 [Patrycja Redzej]
Powiedzmy, co to są te części wspólne. Części wspólne w takim bloku to jest przede wszystkim korytarz, schody, winda, garaże. Najczęściej z doświadczenia wiem, że problem jest z garażami. Często te garaże też przeciekają, też pojawiają się problemy. I tutaj, tak jak powiedziałeś, rzeczywiście jest tak, że oczywiście Każdy z nas ma prawo do tego, żeby wystąpić na drogę postępowania sądowego, ponieważ każdy jest właścicielem. Najbardziej korzystne jest to wtedy, kiedy już zawiążemy tą wspólnotę mieszkaniową. Wtedy wspólnota mieszkaniowa występuje przeciwko deweloperowi. Tutaj, co też pewnie powiemy później, mamy tą rękojmię, czyli okres pięciu lat od momentu podpisania tego aktu notarialnego w przypadku tych części wspólnych. tutaj korzystać z naszych praw, które nam przysługują. Droga jest taka sama, jak w przypadku każdego z właścicieli, czyli też najlepiej wystąpić do dewelopera z pismem ze stanowiskiem.

00:10:37 [Mateusz Balcerek]
Najpierw próbujemy po lubownie, nawet nie w piśmie, tylko dzwonimy tak po ludzku, że wie Pan, tutaj odpadło jakiś kafelek albo coś takiego.

00:10:45 [Patrycja Redzej]
Dokładnie.

00:10:46 [Mateusz Balcerek]
No i też od razu tutaj zadajmy pytanie, ponieważ jesteśmy w momencie, w którym wchodzi ta nowa ustawa deweloperska. Czy ona coś poprawi na korzyść klientów? W tym przypadku na korzyść całej wspólnoty, czyli w zasadzie kolektywu klientów.

00:10:59 [Patrycja Redzej]
Jeżeli chodzi o wspólnotę i większość klientów, to wszystko zależy od tego przypadku konkretnego i od tego, co tam się dzieje. Oczywiście, jeżeli mamy taki przypadek, że jest to wada, którą sami możemy usunąć, a deweloper w tych trzech terminach wskazanych nie pomoże nam, wtedy możemy to usunąć i później żądać od niego zwrotu środków. Jeżeli to już jest wada istotna, której nie można usunąć, no a też nie chcemy odstąpić od umowy, no to pytanie, co wtedy robimy. Dlatego mówię, to wszystko konkretnie zależy od konkretnego przypadku i konkretnej usterki. Inaczej będzie to w przypadku usterki, którą sami możemy usunąć i później domagać się zwrotu, a inaczej, jeżeli musimy jednak czekać na krok deweloptera.

00:11:46 [Mateusz Balcerek]
Jeszcze zadam takie ostatnie pytanie w tym wątku i przejdziemy już do rękojmi na koniec, bo to będzie też bogaty temat, wydaje mi się. rozumieć w kwestii tych wad całego budynku jako przypadki drobniejsze, większe, no i przypadki na przykład Wręcz kryminalny mam na myśli ryzyko spowodowania katastrofy budowlanej. Czy w takich najcięższych przypadkach, kiedy np. cała konstrukcja budynku jest źle wykonana i grozi to katastrofą, żeby była jasność, to się w Polsce praktycznie nie zdarza. Ale pytamy już o ekstremalne przypadki. Czy w takiej sytuacji jakby ta odpowiedzialność na deweloperze, ona wykracza poza standardowy termin rękojmi?

00:12:22 [Patrycja Redzej]
To już nawet nie chodzi o rękojmi. Jeżeli to są przepisy rzeczywiście zagrażające, czy naruszenia zagrażające życiu czy zdrowiu, to już podlega prawdy. Wtedy mamy możliwość już złożenia zawiadomienia o możliwości popełnienia przestępstwa. Wtedy też wydaje mi się, że deweloper ma świadomość, że poważniejsza jest sytuacja. No i wiadomo, nikt z nas nie chce być karany. Trochę inaczej już tutaj wygląda z takim deweloperem rozmowa, kiedy rzeczywiście wskazujemy mu, że to, co robi, to jest czy oszustwo, czy naruszył przepisy, które mogą zagrażać życiu czy zdrowiu ludzkiem. Wtedy są inne organy, oczywiście te postępowania karne też są długie i mozolne niestety, ale wtedy wiadomo, deweloper inaczej podchodzi też do rozmowy z nami.

00:13:10 [Mateusz Balcerek]
W takim razie na koniec, ale nie do końca na koniec, bo będzie to dłuższy fragment naszego programu, porozmawiajmy w takim razie o rękojmi. Czyli tak wytłumaczmy naszym widzom, którzy nie do końca interesują się kwestiami prawnymi, czy budowlanymi, czy już w ogóle prawa budowlanego. Odbieramy mieszkanie, wszystko jest super, pół roku później coś się dzieje. Przeciekają ściany, pękają ściany, tynk odpada, czyli jest istotna. wada lokalu. No i jakie są wtedy prawa i obowiązki klienta? Od razu też poproszę Panią w drugiej części wypowiedzi o skomentowanie, jak to się zmieni pod kątem właśnie ustawy deweloperskiej nowej.

00:13:45 [Patrycja Redzej]
Tu jeżeli chodzi o rękojmię, to też na samym początku rozróżniałabym dwie kwestie, ponieważ często klienci mylą rękojmię z gwarancją. Są to dwa zupełnie inne terminy. Rękojmia przede wszystkim ma to do tego, że jest ona instytucją uregulowaną w kodeksie. cywilnym. Konkretne artykuły, z tego co pamiętam, 565 kodeksu cywilnego i następne dotyczą rękojmi. Tu już jesteśmy chronieni przez kodeks cywilny, można tak powiedzieć. No i tutaj w przypadku, jeżeli mamy jakąś władę, która nie została wskazana wcześniej, nie została wykryta wcześniej, mamy pięcioletni taki okres ochronny, tu już jest mowa konkretnie od nieruchomości, ponieważ rękojmia może też dotyczyć innych rzeczy i wtedy jest okres dwuletni, w przypadku nieruchomości okres wynosi pięciu lat. I tutaj tak samo, droga jest podobna. Zależy jaka tu jest wada, na czym ta wada polega. Tutaj też zwracamy się do dewelopera. No i pytanie, czy uznaje tą wadę, czy też nie. No i niestety tutaj też wady możemy mieć po pierwsze fizyczne i prawne. Też należy to rozróżnić, ponieważ nagle może okazać się, że nieruchomość, którą kupiliśmy nie jest nieruchomością, która należała do dewelopera albo na niej widnie jakaś hipoteka czy służebność. Wtedy mówimy o wadzie prawnej. Wadą fizyczną już to są te inne wady, o których wspominaliśmy, czyli na przykład przeciekająca ściana. No i teraz pytanie, z czego wynika to, że w ścianie cieknie woda? Tutaj zazwyczaj deweloper może wzywać eksperta, który może uważać, że to sąsiad z wyższego pionu i też może się uchylać od tej odpowiedzialności. Ale tak jak mówię, tutaj mamy ten okres pięcioletni, który nas chroni i ta sama droga, czyli wzywamy dewelopera do tego, czy uznaje. znaje tą usterkę czy nie, jak to wygląda z jego strony, czy jest jakaś możliwość dogadania się z nim. Co do tych zmian w ustawie deweloperskiej, to rękojmia wynika z przepisów kodeksu cywilnego, nie z tej ustawy, więc nas ona chroni. I tutaj w przypadku powoływania się na jakieś wady, czy tak jak powiedziałem fizyczne, czy prawne, powołujemy się na te przepisy kodeksu cywilnego.

00:16:07 [Mateusz Balcerek]
A w kwestii gwarancji jest tak samo, czy już tutaj może nowa ustawa wprowadziła?

00:16:11 [Patrycja Redzej]
Gwarancja jest tak naprawdę dowolna. Jeżeli przy rękojmi mówimy o odpowiedzialności dewelopera, przy gwarancji często mówimy o odpowiedzialności producenta.

00:16:24 [Mateusz Balcerek]
Czy jest to swojego rodzaju legalna umowa między dwoma podmiotami?

00:16:31 [Patrycja Redzej]
Dokładnie, gwarancja jest dobrowolna.

00:16:32 [Mateusz Balcerek]
Dokładnie na tej samej zasadzie, jak jedna marka samochodów ma gwarancję pięcioletnią, a druga trzyletnią.

00:16:37 [Patrycja Redzej]
Dokładnie tak. Tak jak mówimy, jest popiórka. zawsze dobrowolna, okres jej trwania też może być różny. Jeżeli mówimy o rękojmi, zawsze w przypadku nieruchomości ten okres wynosi 5 lat. Oczywiście są takie możliwości, że można ją wyłączyć, rozszerzyć czy ograniczyć, ale to są bardzo wyjątkowe przypadki i nie chciałabym już w to wchodzić.

00:17:01 [Mateusz Balcerek]
Drodzy widzowie, to tak jak widzicie, oczywiście wasze prawa będą pogłębione dzięki tej nowej ustawie deweloperskiej, ale jeżeli decydujecie się, na najważniejszy zakup w waszym życiu, czyli zakup mieszkania, to dobrze znać też swoje obowiązki, a waszym obowiązkiem jest dokładne czytanie umowy i zwrócenie na przykład uwagi na to, o czym rozmawialiśmy z panią mecenas, jaka jest długość gwarancji, jaki jest standard wykonania budynku i tak dalej, i tak dalej. Właśnie jak powiedział nasz niedawny gość, odbiór mieszkania powinniśmy zacząć przed wejściem do lokalu. Oczywiście. Ale myślę, że skończymy ten dzisiejszy odcinek pozytywnie, dlatego że nowa ustawa deweloperska, która właśnie teraz wchodzi, da klientom nowe prawa. I tutaj muszę powiedzieć, że na forach deweloperskich deweloperzy nie są z tego powodu zachwyceni, ale my, podobnie jak Pani Mecenas, stoimy zawsze po stronie klientów, dlatego bardzo Wam dziękuję, że dzisiaj z nami byliście. Zachęcamy Was do subskrybowania i widzimy się już za tydzień. Do widzenia.

00:18:02 [Patrycja Redzej]
Dziękuję.