00:00:06 [Mateusz Balcerek]
Cześć, witam Was. Z tej strony Mateusz Balcerek, redaktor naczelny Oceniamy Developerów. Tradycyjnie jak w poniedziałek spotykamy się w OceniamyDeveloperówTV w Rozmowie Tygodnia. Dzisiaj moim gościem jest osoba bardzo doświadczona w tematyce nieruchomości, niezależny doradca, a także osoba, która prowadzi blog zajmujący się edukowaniem społeczeństwa z tematyki nieruchomościowo-mieszkaniowej, Jan Dziekoński. Dzień dobry.

00:00:32 [Jan Dziekoński]
Witam serdecznie.

00:00:32 [Mateusz Balcerek]
Cześć. Witajcie. Zanim zadam pierwsze pytanie, tradycyjnie zachęcam Was do subskrypcji naszego kanału, polubienia. nas na Facebooku, a także uwaga, uwaga, jesteśmy też bardzo aktywni na Twitterze, konto OceniamyDeveloperów. Zachęcam serdecznie do odwiedzenia nas na tym serwisie. Słuchaj, zacznijmy może od próby w ogóle podsumowania tego, co się dzieje na rynku mieszkaniowym. Jest to niezwykle trudne i moglibyśmy o tym rozmawiać godzinami, więc ja zapytam. w ten sposób, czy to, co się dzieje teraz, w tym momencie na rynku nieruchomości. To jest najciekawszy okres dla tej branży od kryzysu w 2008 roku, czy wręcz od przemiany ustrojowej, możemy tak powiedzieć. Mamy wojnę na Ukrainie, mamy pandemia też wpłynęła na ten rynek mieszkań. Teraz z powodu inflacji mamy dynamicznie rosnące stopy procentowe. Tego wszystko jest bardzo, bardzo dużo.

00:01:23 [Jan Dziekoński]
Na pewno można powiedzieć, że od 2008 jest to ewidentnie najbardziej zwariowany okres. chyba w ten sposób skwitować. Trudno mi się trochę odnieść, jak to wygląda względem jakby czasów od transformacji ustrojowej. Ja zajmuję się nieruchomościami od 2013 roku, ekonomią szerzej pojętą od powiedzmy 2008 roku, czyli pamiętam ten cykl zejścia, a potem wzrostu jakby zarówno trochę naszej gospodarki, jak i rynku nieruchomościowego. Natomiast trzeba pamiętać, że Tak samo rynek nieruchomości, jak i generalnie ekonomia, one są cykliczne. I czasami jest słabo, nie myślimy o inwestowaniu na przykład w nieruchomości, nie myślimy o tym, żeby kupić sobie nieruchomość, a są okresy, kiedy posuwamy taką ilość optymizmu, że wydajemy pieniądze na lwo i prawo. I to, co może odróżnia ten okres teraz od tego okresu, który był powiedzmy w 2006, 2007, 2008, jest tempo. Bo mechanizmy są bardzo podobne. Zapominamy o tym, że inflacja w roku 2007 i 2008 też była bardzo wysoka. Kursy walut wykonały ogromne kółko. Dolar średnio od 3 złotych spadł do 2 złotych, a potem skoczył do 4 złotych. No i kwestia stóp procentowych też w 2011-2020. Tak, ale różnica jest troszeczkę taka, że wtedy te zmiany trwały mniej więcej 2 lata. Takie wykonanie mocnego skoku inflacyjnego i potem zbicia tego zarówno bardziej zacieśnioną polityką monetarną i też po drodze kryzysem finansowym, który przyszedł tak naprawdę z amerykańskiego rynku nieruchomości. Wtedy to trwało dwa lata i rozprężenie później po 2008, tak naprawdę do 2013, bo w Polsce przynajmniej tyle trwało rozprężenia się rynku nieruchomościowego, pięć lat, no to teraz praktycznie w ciągu roku inflacja znacznie szybciej wyskoczyła do góry, znacznie szybciej zostały podniesione stopy procentowe, bo można powiedzieć, że cykl, który poprzednio trwał dwa lata, to teraz trwał mniej więcej pół roku i już jesteśmy w ogóle powyżej tamtego cyklu, więc wszystko jest znacznie, znacznie szybsze. Niestety to też może oznaczać, że rozprzężenie się, które teraz pewnie nastąpi, prędzej czy później, no ono po prostu też może być szybsze. I brutalniejsze? Więcej osób straci niż 2000 zł? Bardziej brutalne i bardziej dotkliwe, no bo jeżeli gospodarstwu domowemu wtedy w ciągu dwóch lat te koszty, teraz pamiętajmy, zauważmy też właśnie skalę, wtedy jeżeli ktoś miał kredyt na stopie na przykład zmiennej, płacił powiedzmy odsetki na poziomie 6% WIBOR plus marża i to mu skoczyło do 8% czy do 9%, no to te odsetki mu wzrosły 30%. To teraz zawodnik, który ma kredyt i widz na przykład, który miał kredyt zaciągnięty na przykład dwa albo trzy lata temu, no powiedzmy nawet trzy lata temu przed pandemią i płacił odsetek powiedzmy 4%, to on teraz płaci 8%, czy to za chwilę będzie płacił 8%, czyli efektywnie razy dwa. Więc jakby ta dynamika jest znacznie szybsza, znacznie bardziej to będzie dotkliwe, no i jakby inflacja też jest bardziej dotkliwa teraz. nie doszukując analogii, co mogło być np. w latach 90., bo nie pamiętamy, ale wtedy też mieliśmy inflację np. 20%, stopy procentowe na poziomie ponad 10 punktów procentowych, ale znowu dynamika też była różna. Na pewno, jak to w tym chińskim przekleństwie obejrzył w ciekawych czasach, na pewno to są te ciekawe czasy.

00:05:09 [Mateusz Balcerek]
No właśnie, myślę, że dobrze, że wspomniałeś o tym chińskim przysławiu, dlatego że te ciekawe czasy są, w zasadzie zdarzyły się. Dwie rzeczy. Jednej nie widzieliśmy od 100 lat, czyli masowa epidemia, pandemia w zasadzie koronawirusa. Druga rzecz to jest oczywiście najbrutalniejsza, najpoważniejsza, najbardziej niepokojąca wojna na Ukrainie. Już wiemy niestety, że to prawdopodobnie, co tam się dzieje i będzie działo, przekroczy to, co się działo na Bałkanach 20 lat temu. Pewnie już przekroczyło. To wpłynęło na rynek finansowy, na gospodarkę, a w dalszym okresie musiało oczywiście wpłynąć na rynek nieruchomości. I też wiem, że przeprowadziłeś bardzo ciekawą, bardzo rozbudowaną analizę tego, jak wojna na Ukrainie wpłynie na ten rynek u nas. O tym moglibyśmy porozmawiać godzinę, ale może zbierzmy kilka najważniejszych punktów. I też ustalmy, czy coś już się sprawdziło, bo jednak rozmawiamy kilka, kilkanaście dni po tym, jak tą analizę wypuściłeś.

00:06:11 [Jan Dziekoński]
Wystąpienie wojny na Ukrainie przyśpieszyło jeden z trendów, który po prostu trwał od połowy zeszłego roku. Tym trendem było stopniowe podnoszenie stóp procentowych. Jakby podążających za rosnącą inflacją po to, żeby, jak to się mówi fachowo, oczekiwania inflacyjne nie zostały zakotwiczone. To znaczy, żebyśmy nie myśleli, że okej, ceny rosną tak kosmicznie, że lepiej ja jeżeli kupię dzisiaj, a nie jutro, bo jutro to będzie droższe, więc kupię dzisiaj na zapas, więc napędzę konsumpcję, więc te ceny jeszcze bardziej będą rosły. Wpadniemy w tak zwaną spiralę inflacyjną. I to się już działo po prostu od pół roku i to był pewien trend. To, co spowodowała ta wojna, to przyspieszenie tego trendu właściwie doskokowego nawet, można powiedzieć, tempa i utrwalenie powodów. Znaczy, co spowodowała wojna? To, że będziemy mieli przeciętnie o 2, 3, 4 punkty procentowe wyższą inflację przez najbliższe lata. Nie tylko my, ale cały świat. Już jest dwucyfrowa, dodajmy tylko. Dokładnie, to są pewne, można powiedzieć, już jakieś tam niuanse, ale chodzi o to, że niezależnie co się będzie działo dookoła, to ta inflacja po prostu będzie wyższa, koniec kropka. Nie ma co z tym za dużo polemizować, bo zarówno Rosja, jak i Ukraina są liczącymi się eksporterami różnych surowców, zbóż.

00:07:40 [Mateusz Balcerek]
Dla naszego rynku nieruchomości to będzie przede wszystkim katastrofa stal. To jest 20%, o ile się nie mylę, całego rynku stali w Polsce właśnie z Ukrainy i z Rosji nastrafia. No i też różnego rodzaju kruszywa, które są niezbędne.

00:07:54 [Jan Dziekoński]
Też, ale to są jakby inne czynniki, bo mówimy o kosztach budowy nieruchomości, ale to jest też inflacja szeroko pojęta. Będą ceny żywności, to już jest odczuwalne. ceny transportu jakichkolwiek produktów i tak dalej. Więc jakby ta inflacja po prostu będzie wyższa. I teraz ekonomia nie sprzed pięciu lat, nie sprzed pięćdziesięciu lat, tylko ze ostatnich kilkuset lat tłumaczy jedną prostą rzecz. Wysoka inflacja musi być, żeby nie doprowadzić się do jeszcze większego kryzysu, ona musi być okupiona wyższymi stopami procentowymi. To jest podstawa makroekonomii, tego się uczy student ekonomii na pierwszym roku. Niezależnie jak bardzo będziemy zaklinać rzeczywistość, niestety te stopy procentowe będą wyższe. Nawet jeżeli nie będą wyższe w Polsce, bo politycy stwierdzą, dobra, to inflacją zredukujemy długi, to te stopy procentowe globalnie będą wyższe, co będzie albo oznaczało u nas wyższe stopy procentowe, albo słabszą złotówkę. Tak czy siak, będzie gorzej. Trzecią rzeczą, którą ta wojna przyspieszyła, tylko o tym nie myślimy. To jest proces deglobalizacji i zmiany jakby takich, można powiedzieć, sił gospodarczych na świecie. Deglobalizacja, ona tak naprawdę zaczęła się, powiedzmy, nabierać na tempie, może inaczej. Czym jest globalizacja? Globalizacja, no to ten proces, że ta szklanka przyjechała na przykład właśnie z Rosji, to z czego jest uszyta, nie wiem, ta marynarka to przyjechała na przykład z Chin, a została uszyta w Indiach. Globalizacja przez ostatnie dwie dekady Zawdzięczaliśmy jej to, że generalnie dobra trwałego użytku były tańsze. Dzięki globalizacji mieliśmy niższą inflację w ostatnich dwóch dekadach. Natomiast jeszcze przed wybuchem pandemii ten trend już zaczął się odkręcać, bo globalizacja przede wszystkim doprowadziła do tego, że Chinę gospodarczo zaczęły zagrażać Stanom Zjednoczonym. Mieliśmy wtedy tzw. wojnę celną Stanów Zjednoczonych z Chinami, to był jeden z takich odzwierciedleń i trochę takie przełożenie wajchy, no dobra, zacznijmy ściągać te fabryki z powrotem np. do Stanów Zjednoczonych. Potem przeżyła pandemia, która wiemy, że doprowadziła do wielu problemów w łańcuchach dostaw różnych produktów, przede wszystkim produktów. nie wiem, czipy, które spowodowały, że samochody nie mogą być produkowane, więc te samochody stają się droższe, więc może przeniesiemy tą fabrykę czipów do Europy, czy nam do Stanów Zjednoczonych. No i teraz dochodzimy do tego, że mamy jeszcze wojnę, która na dokładkę też oczywiście powoduje takie problemy, że ta fabryka, która tańsza była po prostu na Ukrainie, żeby dostarczyć te produkty do Polski, no to może jednak ją trzeba ściągnąć do Polski. Może będzie bliżej, no ale pracownik będzie droższy. I to nie jest jedyny jakby, jedynie problem dotyczący Polski, ale znowu, globalnie bo w tym konflikcie nie widzimy tej całej postawy Chin i tego, jak Chiny w tym wszystkim trochę wykorzystują tę sytuację. Niemniej, jakby do konkluzji idąc, deglobalizacja będzie znowu powodowała wyższą inflację. Wyższa inflacja znowu będzie prowadziła do wyższych stop procentowych, a te wyższe stopy procentowe, znowu, ekonomicznie to działa po prostu w bardzo prosty sposób. To, co jest nabywane na kredyt, staje się droższe. Albo inaczej, jeżeli mamy te same dochody, niestety możemy Musimy się zdecydować na tańszy zakup.

00:11:14 [Mateusz Balcerek]
Ja wrócę do punktu drugiego od razu, ci wejdę w słowo. To, że stopy procentowe w obecnej sytuacji muszą rosnąć, to jest jakby jasne. Tylko mówiąc o tym, co dzieje się w Polsce, bardzo wielu ekonomistów, mieliśmy okazję też gościć pana Marka Zubera, zwraca uwagę, że to, co robi Rada Polityki Pieniężnej, to jest po prostu skaner, znaczy sposób, w jaki oni informują, w jaki nie informują. Osiem miesięcy temu była jeszcze informacja, że na pewno nie podwyższymy tych stóp, potem one były stale podwyższane. Teraz wszystkim ekonomistom się wydawało, że to będzie podwyżka rzędu. 0,5 punkta procentowego lub 0,75, od razu mamy podwyżkę o cały punkt procentowy. I to wszystko jest w takim chaosie, a ekonomiści twierdzą, że banki narodowe dla poszczególnych państw, one powinny być przewidywalne. I również taka chaotyczna postawa pana prezesa Glapińskiego i innych urzędników powoduje, że po prostu inwestorzy są zaniepokojeni. To jeszcze bardziej napędza inflację, no i osłabia przy okazji złotego. Czy ty byś się zgodził z taką opinią?

00:12:21 [Jan Dziekoński]
Zgodziłbym. Zgodzę się z opinią, że komunikacja w zeszłym roku była bardzo nietrafiona, ale nie chcąc jakby oceniać do końca tego, jak ona była prowadzona, popatrzmy, jak była prowadzona ta sama polityka komunikacyjna na przykład przez amerykański FED czy europejskie ABC. Amerykański FED przez zeszły rok nawijał makaron na uszy wszystkim, że inflacja jest przejściowa. Czy ona jest przejściowa? No nie, już jakby tam się karty kompletnie odwróciły. I Amerykanie też są na przykład dzisiaj tym zaskoczeni, że koszty na przykład kredytów tam też dość znacząco skoczyły, to znaczy o jakieś 1,5-2 punkty procentowe, mimo że tam naprawdę była tylko jedna podwyżka. Wszystkie, czy prawie wszystkie banki centralne na świecie w liczących się geografiach po prostu dały ciała w zeszłym roku. No i teraz znowu wracamy trochę do przyczyn, bo myślały, że jesteśmy w tym takim, można powiedzieć, w tym dogmacie ostatnich dwóch dekad, dekady czy dwóch. a niestety zmienił się dogmat, to znaczy zarówno ta deglobalizacja, jak i szoki, które wywołała pandemia, nikt jej nie planował oczywiście, ale teraz wojna też, która też jakby to się ładnie po angielsku nazywa upside risk, to znaczy powoduje, że te ryzyka na wyższą inflację są troszeczkę bardziej prawdopodobne, zaczęły się materializować. No i teraz prawda jest taka, że Chyba nikt nie ma takiej odwagi trochę cywilnej, żeby ludziom wyjaśnić, że niestety te stopy naprawdę będą wysokie. I jakby przesuwanie tego tak delikatnie, mówię, nie, no może będzie 5%, powoduje, że faktycznie ludzie Zwłaszcza w Polsce, gdzie poziom takiej edukacji ekonomicznej nie jest najlepszy, tak mówiąc delikatnie. Są regularnie zaskoczeni, jak drogowcy po prostu przy pierwszym opadzie.

00:14:12 [Mateusz Balcerek]
Piramidy Masłowa się cały czas uczy na podstawach przedsiębiorczości, więc nic w tym dziwnego.

00:14:17 [Jan Dziekoński]
Dokładnie, ale to jest trochę niewygodna prawda. Ja na przykład nakręciłem na początku lutego drugi film poświęcony stopom procentowym, bo pierwszy nakręciłem po pierwszej podwyżce. mówiąc jeszcze w październiku zeszłego roku, słuchajcie, była pierwsza podwyżka, ja wam już mówiłem od pół roku, że te stopy pójdą do góry i uwierzcie, one będą szły do góry, znaczy róbcie coś ze swoimi kredytami, przechodźcie na stałą stopę i tak dalej. W lutym na początku nakręciłem podobnie ten film, oczywiście inna rzeczywistość, przypominając ludziom, okej, słuchajcie, teraz już chyba czujecie, że ten kredyt jest drogi. Tu jest kilka rzeczy, które możecie zrobić, możecie przejść na tą stałą stopę i tak dalej, bo raczej ryzyko jest w tą stronę, że te stopy będą wyższe niż jeszcze, a po drugie w ogóle kredyt to chyba to nie jest do końca jakby narzędzie do spekulowania, jakby grania jak w kasynie czy na giełdzie i tak dalej. I uwierz mi, miesiąc później wojna wybuchła, te same są pytania. Dostałem taką ofertę od banku, czy ją wziąć, bo ja nie wiem, bo ja może więcej zyskam, jak te stopy spadną. My też jesteśmy winni mentalności. Jakby mieszamy pojęcie, mieszamy pojęcie zapewnienia sobie dachu nad głową i jakby posiadania tego, co też nie jest, co u nas też jest jakimś tam dogmatem. z jakimś zyskiwaniem, przegrywaniem, jakąś loterią, kasynem.

00:15:39 [Mateusz Balcerek]
Bo zaoszczędzenia mi się wydaje, że to za tym idzie, że jak najtaniej. Wydaje się, że kupimy coś taniej za 2-3 tysiące złotych w kontekście nieruchomości, gdzie wiadomo, to są żadne pieniądze, a potem się okazuje, że to jest jak z ubezpieczeniami.

00:15:52 [Jan Dziekoński]
Kupowanie najtańszego ubezpieczenia też nie zawsze daje odpowiedni skutek. Więc jakby banki centralne, okej, mają swoje załóżami, ale na przykład my, polscy kredytobiorcy na przykład, Niestety trochę też mamy. Oczywiście można powiedzieć, że Bawina jest polityką, którzy nas nie wyedukowali, banku centralnego, który też nieodpowiednio to zrealizował. Tak, ale zostajemy jeszcze przy bankach, bo teraz się pojawiły zarzuty, że mamy wielkie marże.

00:16:17 [Mateusz Balcerek]
Banki faktycznie dużo zarabiają, widać to na giełdach. Jedne z najwyższych będą miały chyba dochodów. w ciągu ostatnich lat, za ten ostatni okres. I pytanie, czy te marże są faktycznie bardzo wysokie, czy one są dla tych stóp procentowych, dla tego rodzaju kredytu, który w większości jest zaciągany przez Polaków, normalne?

00:16:38 [Jan Dziekoński]
Jeżeli prześledzimy na przykład dane Amronu. Amron to jest taka agencja, która monitoruje m.in. rynek kredytowy, nieruchomościowy itd. I tam można sobie prześledzić poziomy marsz kredytowych za ostatnie 15 lat. Mnie jest taka tendencja, że jeżeli stopy procentowe są niskie, na czym zarabia bank przede wszystkim? Przede wszystkim na odsetkach właśnie od kredytów. Jeżeli stopy procentowe są niskie, to znaczy bank zarabia mało. Na czym sobie musi to odbić? Na marżach. Więc w momencie, kiedy były stopy procentowe tam w pobliżu zera, no to faktycznie średnia marża wynosiła około 2% i ona troszeczkę wzrosła nawet względem tego, co było przed pandemią, ale te ciągle były te same poziomy. Natomiast w okresie, kiedy stopy procentowe były wysokie, na przykład 2013, 2011 rok, no to te marże były relatywnie niskie, no bo na jakby tych odsetkach jakby wynikających z poziomów rynkowych zarabiały dużo, no więc marże były niskie. To działało. Bardzo prosto. W drugą stronę to działa. Jeżeli stopy procentowe są wysokie, no to mało ludzi bierze kredyt, więc banki muszą ze sobą konkurować. Spada cena, jeżeli stopy procentowe są niskie. Dużo osób pcha się po te kredyty, no więc jakby banki bez problemu sprzedają, no więc jakby cena jest wyższa. Nikt się nie czepia tego, że nie wiem, telefony jedne są droższe, czy są tańsze, bo akurat jest większy popyt, czy mniejszy popyt. Nikt nie ma zarzutu, więc jakby do końca Jest taka moda, żeby się czepiać w banków. Ja nigdy nie pracowałem w banku, ani dla banku, ale mam wrażenie, że jest szukanie po prostu niewłaściwego winowajcy całego problemu.

00:18:11 [Mateusz Balcerek]
To wróćmy w takim razie, pozostajemy w temacie stóp procentowych, ale przejdźmy do tematu nieruchomości, czyli tego, że setki tysięcy Polaków chciałoby wziąć ten kredyt, ale tracą po prostu zdolność kredytową z powodu rosnących rat, które z kolei rosną przez stopy procentowe. Która rośnie przez inflację. Która rośnie przez inflację. Czy Twoim zdaniem, no popyt na pewno się zmniejszy z tego powodu, co widzimy. Czy może mieć to wpływ na ceny mieszkań? Ja wiem, że Ty masz zdanie na ten temat, ale też ciekaw jestem, jak je uzasadnisz, bo Twoim zdaniem ceny mieszkań nawet nie tyle, że zahamują, zahamuje ich wzrost, ale wręcz będą spadać.

00:18:52 [Jan Dziekoński]
Poprzednie, nie wiem, 100 lat mniej więcej jakby historii zachowań rynków nieruchomości w różnych krajach pokazują, że co do zasady, jeżeli rosną stopy procentowe, to bardzo hamuje rynek nieruchomości i z reguły dochodzi do spadku cen realnych, a czasami też nominalnych. Realnych to są to z uwzględnieniem inflacji. Nie każdy słuchający musi rozróżniać ten termin. Czyli realnych może być tak, że ceny w złotówkach będą te same, ale ze względu na inflację tak naprawdę będą tanieć. I to pokazuje historia. Pierwszym argumentem jest to, nie wiem dlaczego dzisiaj miałoby być inaczej niż było w kilkudziesięciu krajach w ciągu ostatnich stu lat.

00:19:36 [Mateusz Balcerek]
Wstawiam kontrargument, też pamiętam, że pisaliśmy o tym na Twitterze. 2,5 miliony uchodźców przyjeżdża do Polski, muszą gdzieś mieszkać, nie ma tych mieszkań na wynajem i teraz deweloperzy, czytałem o tym ostatni artykuł, budują te mieszkania z myślą o przyszłych najemcach. Czyli to jest standardowy budyneczek, gdzie mamy tam X lokali o powierzchni 35-40 m2, wszystkie z takim samym rozkładem.

00:19:58 [Jan Dziekoński]
Długa historia. Po pierwsze nie wjechało 2,5 miliona Ukraińców.

00:20:02 [Mateusz Balcerek]
Część już pojechała dalej oczywiście.

00:20:04 [Jan Dziekoński]
Pół miliona wróciło na Ukrainę albo wykonało kółko, więc jakby netto wjechało około 2 milionów. Co najmniej pół miliona, tak się szacuje, wyjechało już na zachód i na pewno wyjeżdżają regularnie. Przykładowo. Przejeżdżałem wczoraj koło ambasady amerykańskiej i kanadyjskiej, bo one są obok siebie w Warszawie. Kolejki. Są gigantyczne kolejki po prostu. Zresztą nie tylko jakby ludzie, jakby obcy krajowcy z Polski chcą wyjechać na zachód, no ale też wcześniej sobie paszport wyrabiałem, bo akademia się kończy, nie dlatego, że gdzieś uciekam. I też były duże kolejki. Więc jakby bardziej chcę zasygnalizować, że to też nie jest tak, że te netto już 2 miliony ludzi, oni będą chcieli zostać w Polsce, bo Część z nich po prostu stwierdzi, ok, jadę gdzieś dalej, no bo umówmy się, polski socjal też nie jest najlepszym na świecie. To znaczy, jeżeli w Warszawie i w Berlinie muszę zapłacić za mieszkanie, za wynajem tyle samo, albo nawet taniej w Berlinie, ale w Berlinie zarobię dwa razy więcej na takiej podstawowej pozycji, nie wiem, właśnie osoby sprzątającej, kogoś pracującego w restauracji i tak dalej, to zawsze muszę powiedzieć, o cholerę, mam mieszkać w Polsce. To jest kontrargument tutaj. Ale przede wszystkim, najważniejszym argumentem jest to, że Ci Ukraińcy, którzy chcieli przyjechać do Polski za pracą, to już dawno przyjechali. Ci, którzy przyjeżdżali teraz, nie wiem, czy rozmawialiście po prostu, nie wiem, czy gościliście w ogóle u siebie właśnie takie osoby. Większość z nich przyjechała z przymusu, nie dlatego, że chciała. Oni są gotowi, żeby wracać do siebie, bo postawcie się w ich miejscu. Gdyby dzisiaj tutaj spadły bomby, my byśmy wsiedli w samochód, bo stwierdzilibyśmy, dobra, nie bronimy kraju, jedziemy na zachód. Pytanie, wróciłbyś do Polski, odbudować Polskę, kiedy wojna się skończy? Pewnie tak. No właśnie. Więc tak samo większość tych osób, no po prostu realnie ich serce jest tam. Nie chodzi o to, że ja ich nie chcę w Polsce. Po prostu ja bym zrobił identycznie, też bym wracał tam. Trochę tłumacząc ten jeden czynnik. Drugi czynnik jest taki, że polska demografia jest w opłakanym stanie. Przez ostatnie dwa lata nadmiarowo zmarło w Polsce ponad 100 tysięcy osób. Więc to, że nawet nam zostanie 300 tysięcy Ukraińców, bo część z nich zostanie, to też jest pewne.

00:22:16 [Mateusz Balcerek]
To tylko zasypuje część dziury, która nam wywołała pandemię. To jest chyba dla nas szansa z ekonomicznego punktu widzenia. 48% uchodźców to są osoby niepełnoletnie.

00:22:26 [Jan Dziekoński]
No, teoretycznie tak, no tyle, że jakby to powiedzieć, to są najbardziej mobilne też osoby z jednej strony. To jest też, powiedziałbym, trochę krótkowzroczne, żeby jakby czyimś, można powiedzieć, w czyjejś stracie doszukiwać jakby trochę szansy dla nas.

00:22:44 [Mateusz Balcerek]
Nie, nie, to jest oczywiście brutalne, ale też powiedzmy sobie, że prawidła, nie chciałem, żeby to tak zabrzmiało, drodzy widzowie, ale też powiedzmy sobie, że prawidła ekonomii rynku są bezwzględne i nie patrzę jakby na kwestie bardzo często realne.

00:22:56 [Jan Dziekoński]
No tak, tylko że to jest jednorazowe, bo odróżnimy sytuację, gdzie na przykład Stany Zjednoczone. Stany Zjednoczone w 2008, przepraszam, w 2006 roku tak naprawdę zaczął się, jeden z największych kryzysów jakby nieruchomościowych w historii dużych gospodarek, który był wywołany czym? Był wywołany przede wszystkim tanim kredytem. Tani, dostępny kredyt. To była przyczyna po prostu kryzysu nieruchomościowego w Stanach. On się zaczął w 2006 roku. On dotarł do nas, do naszej mentalności w 2008, kiedy on się przelał na sektor finansowy. Tylko odróżnijmy Stany od Polski. Stany Zjednoczone co roku jakby zyskują, że tak powiem, liczbę mieszkańców, bo nie dość, że tam jest większa dzietność niż na przykład w Polsce, to na dokładkę jest w sposób dodatni bilans imigracyjny, bo ludzie chcą przyjeżdżać z całego świata. I tam mimo wszystko nastąpił kryzys. To czemu w Polsce, która ma ujemny bilans demograficzny i jednorazowo tylko nam wjeżdża to, powiedzmy, będziemy mieli jednorazowo ten zastrzyk, powiedzmy. niechaj będzie, to czemu polski rynek nieruchomości ma być tak magicznie odporny na kryzysy, kiedy największa gospodarka na świecie jakoś nie oparła? A tak naprawdę warunki były bardzo podobne. Tani kredyt? Mieliśmy tani kredyt? Mieliśmy tani kredyt. Stał się tam drogi? U nas się stał znacznie droższy. Więc czy był tam rekordowy poziom aktywności deweloperskiej był. Tak samo jak w Polsce mamy teraz rekord.

00:24:29 [Mateusz Balcerek]
Tak, w zeszłym roku 230 tysięcy oddanych mieszkań około.

00:24:32 [Jan Dziekoński]
To jest dwukrotnie więcej niż było w poprzednim cyklu w Polsce.

00:24:36 [Mateusz Balcerek]
Janie, ale to doprecyzowując to, o czym teraz mówiłeś, to można wyciągnąć w zasadzie wnioski, że nas nie czeka tylko jakaś drobna korekta cenowa czy zastopowanie cen, ale w zasadzie bardzo poważny kryzys na tym rynku. Tak?

00:24:50 [Jan Dziekoński]
Tak, no to jest coś, o czym jakby to powiedzieć. Pół roku temu już jakby trochę sygnalizowałem na takich cyklicznych webinarach, jakby tłumacząc, że jeżeli będziemy mieli sytuację wysokiej inflacji, którą będziemy trochę ignorować, a potem zaczniemy z nią walczyć szybko, bardzo szybko podnosząc stopy procentowe, co właściwie się ziściło, to tak, możemy doprowadzić do tego, że będziemy mieli bardziej dotkliwy kryzys, aniżeli tylko stop na cenach. Dlaczego? Już Widać jakby pierwsze sygnały problemów. One jeszcze jakby nie definiują, że ok, wchodzimy w jakiś tam kryzys, nie wiadomo jakie spadki cen, ale już coś mówią. Jeżeli co miesiąc, w ciągu ostatnich czterech czy pięciu miesięcy, co miesiąc wartość udzielonych kredytów, czyli de facto pieniędzy, jakie płynie na rynek nieruchomości, spada o 10%, no to znaczy, że tak naprawdę ta aktywność już do dzisiaj spadła o jakieś 30-40%, to tam się składa. Rosnące stopy procentowe i co więcej jeszcze teraz zacieśnienie warunków udzielania kredytów, jakie wprowadził KNF, będą prowadziły do tego, że to będzie jeszcze mniej. Jaki jest skutek? Skutek jest taki, który już widać po wynikach deweloperów, że im spada sprzedaż. Ale upraszczając to może, jakby tłumacząc to troszeczkę inaczej, bo rynek deweloperski to jest mniejsza część rynku nieruchomości w Polsce. O tym się też zapomina, bo wszyscy się podniecamy, ile tam deweloperzy sprzedają czy budują, a to nie ma tak znaczącego znaczenia, jak to, że na rynku wtórnym mamy więcej obrotu. Natomiast sprzedaż deweloperów spada, a przyczyna jest prosta. No po prostu płynie mniej pieniędzy na dany rynek. Jeżeli połowa Połowa tego, z czego, że tak powiem, zostały sfinansowane zakupy, to jest kredyt. Teraz ta połowa zaczyna spadać. Można powiedzieć, że łączne finansowanie, jakie trafia na rynek nieruchomości, redukuje się. Na innym rynku jakoś ludzie dość łatwo są w stanie uwierzyć, no dobra, jeżeli zaczniemy wydawać te telewizory o 40% mniej, no to te telewizory powinny stanieć. Jeżeli powiemy to samo o butach, czy jabłkach, czy o czymkolwiek innym, jakoś to dociera do ludzi. to czemu znowu te nieruchomości mają być takie magicznie niewrażliwe jakby na te spadki? Zobacz, że historia nam to pokazywała.

00:27:14 [Mateusz Balcerek]
Kontrargumenty są takie. Właśnie osoby przybywające z Ukrainy, to już trochę omówiliśmy, aczkolwiek mi się wydaje, że trochę zostaną. A druga sprawa to jest ta magiczna dziura mieszkaniowa, która oczywiście jest dużo mniejsza niż mówią tam. różnego rodzaju politycy, aktowiści, którzy chcą na tym zyskać, no ale ona faktycznie jest. Do tego dochodzą jeszcze, to jest mi się wydaje bardzo istotny wątek, którego nie poruszyliśmy, są tak zwane aspiracje społeczne. które pobudzały ten popyt na nieruchomości, z jakim mieliśmy do czynienia podczas pandemii. Te czasy, kiedy na przykład student z małego miasteczka przyjeżdża właśnie na uniwersytet i on śpi w kawalerce z ciocią, która chrapie w nocy, one się skończyły. Młodzi ludzie chcą mieć już własne godne mieszkanie i mi się wydaje, że to też w jakiś sposób napędzało ten popyt. W czasach kryzysu na pewno to się skończy, te kwestie godnościowe, bo ludzie będą liczyć.

00:28:06 [Jan Dziekoński]
Powiem tak, te wszystkie czynniki, one są prawdziwe, ale nie są prawdziwe od trzech lat, czy od dziesięciu lat, czy od dwudziestu lat, one są prawdziwe od tysięcy lat. Bo od zawsze chcemy mieszkać w lepszych warunkach. Od zawsze chcielibyśmy mieć dwa samochody zamiast jednego samochodu. Generalnie ludzi przebywało. W Polsce mamy ten ujemny bilans, ale okej, przyjechali nam Ukraińcy. Świetnie. Trzeba więcej mieszkań. To wszystko jest prawda. Tylko jest jeden problem. Z pustego Solomon nie naleje. Jeżeli po prostu Kowalskiego było stać pół roku temu, właściwie dziewięć miesięcy temu, jakby licząc od dzisiaj, kupując na kredyt, na mieszkanie powiedzmy za pół miliona złotych, a dzisiaj jest go stać na mieszkanie za trzysta tysięcy złotych, to choćby na głowie stanął. No po prostu nie wyczaruje tych pieniędzy. Może pójść do szefa i powiedzieć, dobra, słuchaj, dostałem negatywa w banku, poproszę podwyżkę. No to szef mu nie da podwyżki o 60%, tylko albo da mu, nie wiem, 5 czy 10%. Oczywiście to inflacja zaraz zje i w banku na kreditscoringu to inaczej zostanie ocenione, ale chodzi o to, że Nie da się przeskoczyć tego aspektu. Tak samo jak nas nie stać na coś, to po prostu nie realizujemy tej potrzeby. Jeżeli znacząca część Polaków, która normalnie kupiłaby mieszkanie, teraz go już nie kupi, ponieważ nie ma tej zdolności kredytowej lub musi się zdecydować na znacznie tańsze mieszkanie, no siłą rzeczy jakoś to się na rynku musi odkuć. Niektórzy mówią, no dobra, ale okej, to teraz więcej osób będzie wynajmowało, bo to akurat Z reguły jest taki czynnik odwrotny. Jeżeli faktycznie ludzi nie stać na kupno mieszkań, to życie toczy się dalej. Rodzą się dzieci, dochodzi kolejne dziecko, chcemy pracować zdalnie, potrzebujemy biuro, gabinet, cokolwiek i tak dalej, to musimy zmienić mieszkanie na większe. Będziemy napędzać ten rynek najmu. Ale znowu, ja tym ludziom troszeczkę tłumaczę, że OK. Ewidentnie widać, teraz mamy szok popytowy, ale nawet jeżeli wszyscy Ukraińcy by wyjechali, to ciągle będzie za mało mieszkań na wynajem. Ostatnie lata to pokazywały.

00:30:15 [Mateusz Balcerek]
Przepraszam, że Ci wchodzę w słowo, ale już musimy powoli tutaj kończyć. Przejdźmy do kwestii wynajmu, bo z mieszkaniami faktycznie To, co mówiłeś, myślę, że przekonało też naszych na pewno widzów, że przychodzą lata chude, ale na ten moment wszyscy widzimy, co się dzieje z cenami najmu mieszkań. On jest, albo tych mieszkań już w ogóle nie ma w Warszawie, we Wrocławiu, w Poznaniu, albo oferty są wyższe o 60-70%. No i pytanie, jak długo taki stan może się utrzymywać i czy tutaj państwo, samorządy mogą coś zrobić, żeby ułatwić budowę większej ilości tańszych lokali, przede wszystkim na wynajem?

00:30:53 [Jan Dziekoński]
To trzeba rozdzielić pytanie na kilka rzeczy. Faktycznie z rynku zniknęło, w tej chwili się liczy około 60% dostępnych ofert. Częstsze nie wzrosły o 60%, one wzrosły między 5, 10 a 15, może 20% w zależności od typu mieszkania i lokalizacji. Bo w Warszawie za kawalerkę dzisiaj się płaci na przykład nie 1500, a 1800, mamy 20%, ale apartament na Powiślu kosztował 10 tysięcy złotych, ciągle kosztuje 10 tysięcy złotych. Różnie te segmenty się zachowały, bo pamiętajmy, że ten nagły szok popytowy, czyli te setki tysięcy Ukraińców, którzy bo nie wszyscy, ale część z nich po prostu zdecydowała się wynająć mieszkania, no to oni nie wynajmują apartamentów na powieślu, tylko z reguły wynajmują to, co jest relatywnie tańsze. No i z reguły to, gdzie na przykład cała rodzina może się pomieścić. Głównie ten taki środkowy segment. Pytanie, jak to się długo może utrzymać. Pierwsza rzecz jest taka, że mieliśmy takiego pecha, że ten wysoki popyt wystąpił w momencie, kiedy z reguły na rynku jest mało mieszkań. Luty, marzec to jest okres, kiedy jest najmniej ofert na rynku. jeszcze przed wybuchem wojny, generalnie tych ofert było znacznie mniej niż w tak zwanym gorącym sezonie, czyli wrzesień. To po prostu oznacza, że po prostu rynek już był dość mocno przetrzebiony, no więc jakby siłą rzeczy mamy taką sytuację. Pierwsza zagadka, co dalej ci uchodźcy zrobią ze sobą, jak na to wpłynie tak zwany wysoki sezon w tym roku, no pewnie będzie ciężki, czyli, że tak powiem, te czynsze będą rosły do góry, ale to nie jest tak, że tych mieszkań nie ma. Ciągle w Warszawie jest kilka tysięcy ofert mieszkaniowych, głównie średnia i wysoka.

00:32:33 [Mateusz Balcerek]
W małych miastach jest bardzo dużo tych ofert, dlatego że te osoby z Ukrainy bardzo się boją do małych mieszkań, do wsi wyjeżdżać, bo im się wydaje, że wieś u nas wygląda tak, jak wieś na Ukrainie, że nie ma w ogóle dróg asfaltowych.

00:32:44 [Jan Dziekoński]
Ale też, że nie ma pracy, czy jakby tego całego otoczki edukacyjno-społecznej. To nie jest prawda akurat. Ja się zgadzam, że zdecydowanie łatwiej na przykład właśnie dziecko wtłożyć, że tak powiem, do szkoły, czy Znaczy znaleźć pracę właśnie w średnich miejscowościach czy mniejszych. Więc ewidentnie to duże miasta ucierpiały. Niemniej, ok, nawet jeżeli te czynsze wzrosły, to nadal bardziej się opłaca na przykład w dużym mieście wynająć mieszkanie niż się kupić na kredyt. Taka jest magia stopy procentowej w obecnej chwili, że po prostu tak to działa. Teraz co mogą zrobić w tym politycy i deweloperzy?

00:33:20 [Mateusz Balcerek]
Samorządy bardziej deweloperzy nie mają w tym interesu.

00:33:23 [Jan Dziekoński]
Mogą zostać zachęceni finansowo, ale Prawda jest taka, że ten szok może zniknąć w ciągu roku. W ciągu roku nie da się rozwiązać takiego problemu, bo wydaje mi się, że żaden kraj nie byłby w stanie przyjąć po prostu ponad miliona ludzi do siebie. U nas jakby zadziałało to, że tak naprawdę ludzie witają.

00:33:42 [Mateusz Balcerek]
Jest też chyba rzecz, o której rozmawialiśmy na ofie przed nagraniem, czyli udostępnienie powierzchni niemieszkaniowych, przearanżowanie ich. Ja nie mówię, żeby się za to brało państwo, broń Boże, bo to zaraz jakieś fundusze, jakieś spółki będą otworzone, ale samorządy mają. pewną pulę tego rodzaju lokali, jeszcze nie mieszkaniowych. I mi się wydaje, że im łatwiej by było je przearanżować.

00:34:06 [Jan Dziekoński]
To się w ogóle dzieje. Część firm posiadających biurowce zrearanżowało te biurowce, żeby przyjąć osoby, żeby tam mogły mieszkać, ale ewidentnie są warunki jakby tymczasowe. Tymczasowe, oczywiście. Dokładnie. Przystosowanie czegoś na stały pobyt ludzi trochę jest bardziej skomplikowane, ale ewidentnie jest na pewno potencjał zarówno w starszych biurowcach, czy tam starszych pustostanach nawet można powiedzieć, bo przecież jest mnóstwo pustostanów wymagających dużych nakładów finansowych na ich rewitalizacji w dużym skrócie, można to tak powiedzieć, zarówno w rękach gmin, jak i np. spółek Skarbu Państwa. No tak, ale to są duże pieniądze i to jest duży nakład. Zwłaszcza samorządy, zwłaszcza po reformie Polskiego Ładu, tych pieniędzy niestety nie mają.

00:34:54 [Mateusz Balcerek]
Czyli pół żartem, pół serio, mówiąc za nim, tak naprawdę, że samorządy się za to wezmą, to w ciągu roku kwestia wojny się zakończy i to się jakby rozejdzie po prostu na części społecznej.

00:35:05 [Jan Dziekoński]
Można by to tak ująć i można powiedzieć, że to pospolite ruszenie, no bo to właśnie dzisiaj mamy w Polsce pospolite ruszenie, przede wszystkim pomogło tym ludziom.

00:35:13 [Mateusz Balcerek]
Ale to jest problem, co będzie za miesiąc, czy za dwa tygodnie. Wiecznie to trwać nie może. Wiecznie w Polsce niestety to nie może trwać. Już jak się czyta takie portale głównego nurtu, to Ukraina była zawsze pierwsza, zawsze pierwsza. Już teraz informacja, że jakaś tam modelka piersi pokazała jest istotniejsza, więc.

00:35:31 [Jan Dziekoński]
No tak, tak, tak. To też pokazuje, może to już tak trochę kończą.

00:35:35 [Mateusz Balcerek]
A już teraz jeszcze dodam tylko, że są osoby, które już teraz przyjęły tych uchodźców na tydzień, dwa już zaczynają iść do urzędu gminy, czy do powiatu, czy do rady miasta i się pytać, czy można gdzieś te osoby przenieść, bo Chcieliśmy pomóc, się miło z nimi mieszka, no ale ciężko się pęścić w 6 osób na 50 metrów.

00:35:50 [Jan Dziekoński]
Na dłuższą metę. Jakby nie jesteśmy, są tego wyspecjalizowane organizacje międzynarodowe czy polskie i oczywiście na dłuższą metę to tak nie mogło wyglądać. Wszyscy myśleli i mieli nadzieję, że to szybko problem zniknie. On niestety nie znika i to też pokazuje, że dużą część tych uchodźców, nawet Dzisiaj raczej ta wojna idzie w tą stronę, że Ukraińcy w ogóle zaczęli wracać na Ukrainę i ten przyjazd netto już w ogóle praktycznie stanął w miejscu.

00:36:20 [Mateusz Balcerek]
Tak, to jest niesamowite, że ledwo po tym, jak oni odbili na przykład Buczę, wiadomo miasto, w którym była absolutnie moim zdaniem zbrodnia wojenna, czy wręcz ludobójstwo, tam gdzie Ukraińcy odbijają teren, tam natychmiast wracają ludzie. To jest po prostu coś nieprawdopodobnego.

00:36:36 [Jan Dziekoński]
Nie chciałbym nigdy być w takiej sytuacji, ale wydaje mi się, że to znowu jest dość naturalne, że wraca się do siebie.

00:36:41 [Mateusz Balcerek]
Ale znaczy determinacja tych ludzi, ich pracowitość, ich patriotyzm, to, że oni bronią, a tutaj wysyłają swoje koiety i dzieci, to jest naprawdę coś nieprawdopodobnego. Coś, co budzi moje niesamowite uznanie dla tego narodu.

00:36:52 [Jan Dziekoński]
Poczęliśmy trochę w dyskusji oczywiście, ale to trochę potwierdzę też to, o czym mówiłem. To, co mówiłeś. Nie łudziłbym się, bo ja widziałem takie jakby pełne ekscytacji, jakby takie głosy, okej, będziemy mieli 3 miliony nowych mieszkańców, więc trzeba budować i oczywiście to głównie sektor flippingowo-deweloperski tutaj się rzucił, ale już pomijając faktycznie krótkowzroczność takiego rozwiązania, bo to nie byłoby dobre jakby w długoterminowym ujęciu dla Polski jako kraju, no to przede wszystkim to wydawałoby się po prostu nierealne.

00:37:24 [Mateusz Balcerek]
Dlatego myślę, że możemy zakończyć naszą rozmowę na tym, żeby życzyć Ukraińcom, na których skończyliśmy, żeby jak najszybciej pogonili putinowców i mogli wrócić do swoich, miejmy nadzieję, niezniszczonych domów. Naszym widzom oczywiście życzymy najniższych czynszów i najniższych rad kredytów, jeśli będzie to możliwe. Jeszcze raz bardzo dziękuję, że byliście dzisiaj z nami. Przypomnę, moim gościem był Jan Dziekoński, blok Jan Dziekoński o nieruchomościach. Widzimy się tradycyjnie za tydzień. Poproszę Was o subskrybowanie naszego kanału. To nam naprawdę pomaga. Będzie szansa na zaproszenie jeszcze większej liczby ciekawych gości.

00:37:58 [Jan Dziekoński]
Łapka w górę. Pozdrawiam serdecznie. Trzymajcie się.