00:00:06 [Mateusz Balcerek]
Cześć, witam Was. Z tej strony Mateusz Balcerek, redaktor naczelny portalu oceniamydeveloperów.pl. Jak co tydzień w poniedziałek widzimy się na naszym YouTube’owym kanale, w naszej telewizji internetowej oceniamy deweloperów TV. Drodzy widzowie, dzisiaj temat bardzo bieżący. Nowa ustawa deweloperska, która dosłownie kilka dni temu wraz z początkiem lipca wyszła w życie. Ustawa, która w zamyśle ma poprawić bezpieczeństwo klientów, deweloperów. Moim prywatnym zdaniem faktycznie jest to przepis dobry. Co ciekawe, ten przepis największe kontrowersje wzbudził nie wśród samych deweloperów i osób specjalizujących się w rynku mieszkaniowym, ale właśnie wśród prawników. Do tego zaprosiłem dzisiaj prawnika do studia, żeby wytłumaczył nam, czy faktycznie ta ustawa poprawi los nabywców mieszkań i czy zawiera ewentualne kruczki. Moim dzisiejszym gościem jest prawnik Paweł Kopytowski z Kancelarii Prawnej Graś i Wspólniczy. Witam Pana. Dzień dobry. Bardzo dziękuję Panu za przyjęcie zaproszenia do naszego programu. Może od razu zaczniemy. 1 lipca weszła w życie ta ustawa, o której wspomniałem we wstępie. Jakie jest Pana jako prawnika zdanie na jej temat i czy faktycznie była ona potrzebna?

00:01:21 [Paweł Kopytowski]
Zanim jednak przejdę do odpowiedzi na to pytanie, chciałbym bardzo serdecznie Panu podziękować za zaproszenie w imieniu swoim oraz w imieniu Kancelarii Krasi Wspólnicy. Jeżeli zaś chodzi o wejście w życie nowej ustawy deweloperskiej i czy faktycznie ona była potrzebna, odpowiedzieć ich jednoznacznie na to pytanie jest bardzo ciężko, ponieważ ta ustawa tak naprawdę dotyka zarówno interesów nabywców, ale również deweloperów. Przede wszystkim musimy wziąć pod uwagę sytuację, która jest obecnie w naszym kraju. Inflacja. ciągłe podnoszenie stóp procentowych, ale również wojna w Ukrainie, przez którą między innymi budowa nowych mieszkań jest utrudniona, ze względu na to, że obecni pracownicy, którzy pochodzili z Ukrainy, niestety musieli wrócić do swojej ojczyzny, broniąc ją przed atakiem Rosji, ale także ceny materiałów budowlanych, jak również ich brak. Braki w dostawach to z pewnością ma bardzo duże znaczenie dla tej ustawy, ponieważ moim zdaniem ta ustawa powinna zostać w tym momencie wstrzymana. To nie jest odpowiedni moment dla tej ustawy, bo tak jak się z Panem zgodzę, że dla nabywców to jest na pewno bardzo ważna ustawa. Ale biorąc teraz pod uwagę punkt widzenia deweloperów, tak jak już wspomniałem, te wszystkie trzy czynniki, może spowodować, że te wszystkie wprowadzone postanowienia w tej ustawie zostaną tymi kosztami obciążeni nabywcy. W praktyce może się okazać, że dotychczasowe ceny mieszkań wzrosną o 2-3% i to niestety będzie koszt nie dewelopera, ale niestety będą musieli za to zapłacić nabywcy mieszkań.

00:03:15 [Mateusz Balcerek]
Pan, że z powodu trudnej sytuacji na rynku budowlanym po prostu ta ustawa na tyle dociąży deweloperów, że Będą oni zmuszeni przerzucić te koszty, między innymi kwestie dodatkowych pieniędzy na ten specjalny fundusz deweloperski. Zostanie to przerzucone na klienta po prostu. Z drugiej strony już głos większości jednak ekspertów specjalizujących się w rynku nieruchomości sugeruje po prostu, że popyt spadł na tyle, że deweloperzy nie będą mieli wyboru i nie będą mogli tych cen podwyższyć. Tutaj, żeby wytłumaczyć naszym widzom, którzy nie mają wiedzy prawniczej, pomówmy może o tej ustawie właśnie od strony prawnej. Co z prawnego punktu widzenia się zmieni? Czy klient, w zasadzie Pan to powiedział w pierwszym pytaniu, będzie mógł liczyć tutaj na lepszą ochronę? A jeśli tak, to jaką?

00:04:01 [Paweł Kopytowski]
Pewnym nowym tej nowej ustawy deweloperskiej jest wprowadzenie nowej instytucji pod nazwą deweloperski fundusz gwarancyjny. Jest to rachunek, na który deweloperzy będą musieli wpłacać składki przy każdej wpłacie dokonanej przez nabywcę, który musi wpłacać pieniądze albo na otwarty rachunek powierniczy, bądź zamknięty rachunek powierniczy. Jeżeli chodzi o zamknięty rachunek powierniczy, deweloperzy będą tam wpłacać 0,45 wartości nieruchomości brutto. Zaś jeżeli chodzi o otwarty rachunek powierniczy, deweloperzy będą tam wpłacać 0,1 wartości nieruchomości. Kolejną zmianą w tej ustawie jest to, że wprowadzając otwarty i zamknięty rachunek powierniczy, oczywiście to już było w starej ustawie deweloperów, jednakże zrezygnowano przy otwartym rachunku z ubezpieczenia gwarancyjnego, ale przede wszystkim wprowadzono rachunek gwarancyjny deweloperski. I teraz, jeżeli chodzi o rachunek otwarty i zamknięty, należy pamiętać, że ustawodawca chciał w ten sposób zabezpieczyć nabywców lokali bądź domów jednorodzinnych. Według tego, co było napisane w uzasadnieniu do tej ustawy, podczas gdy deweloper bądź bank dochodziło do upadłości tych instytucji, nabywca tak naprawdę zostawał z niczym. Dzięki temu, że został wprowadzony deweloperski fundusz gwarancyjny, to ma zabezpieczyć nabywcę. Jednakże trzeba też wziąć pod uwagę to, że przez ostatnie 9 lat obowiązywania starej ustawy deweloperskiej doszło do upadłości zaledwie kilku deweloperów.

00:05:54 [Mateusz Balcerek]
Byliśmy w czasach Hossy, prawda? Po 2008 roku, więc.

00:05:58 [Paweł Kopytowski]
Tak, oczywiście, ale też trzeba pamiętać o tym, że te stawki to. moim zdaniem jest za dużo. W początkowym projekcie ustawodawca zakładał nawet 2%, potem zrezygnowano i wprowadzono 1%, teraz obniżono to do 45 setnych w ostatnim rozporządzeniu ministerstwa. Uważam, że prowadzenie progu maksymalnie do 30 setnych to jest to wszystko, co może zabezpieczyć nabywców, ponieważ to nie jest adekwatne do obecnej sytuacji. Przede wszystkim patrząc na rynek deweloperski.

00:06:35 [Mateusz Balcerek]
Faktycznie przy dzisiejszych kosztach może to być jakiś problem dla deweloperów. Natomiast wie pan co, z tego co ja nie będąc prawnikiem, studiując tą ustawę zauważyłem, trochę mnie to zaniepokoiło, też ta sprawa przewija się w dyskusjach i w jakichś forach. Nie wiem czy ta ustawa deweloperska chroni klientów w tak zwanych sytuacjach granicznych. Już panu tłumaczę o co chodzi. Otóż tak jak pan zwrócił uwagę, my nie mieliśmy ostatnio spektakularnych bankróż z dewelopera. natomiast mieliśmy takie sytuacje na przykład, że budynek nie został oddany do użytku, czyli formalnie tak nie wolno się do niego wprowadzić, bo straż pożarna nie dała zgody, bo nie doprowadzono mediów, etc., etc. To doprowadza do sytuacji, że na przykład klient takiego dewelopera płacił pieniądze, prawda, sprawy jakieś urzędowe czy techniczne ciągną się dwa lata, on się nie może wprowadzić do mieszkania i tak jak pan wspomniał, inflacja szaleje, czyli on de facto na tym traci. Czy ta ustawa deweloperska w takich niesprecyzowanych przypadkach pomaga klientowi?

00:07:33 [Paweł Kopytowski]
Tak, w takim przypadku, o którym Pan powiedział, jak najbardziej ta ustawa reguluje tę kwestię, ponieważ ta ustawa wprowadziła taki zapis, że jeżeli chodzi o ostatnią transzę, którą deweloper może uzyskać z rachunku powierniczego, może ją dostać dopiero, jeżeli pokaże bankowi, Wypis aktu notarialnego przeniesienia własności. Tu jest właśnie bardzo ważna uwaga, bo bardzo często dochodzi do takich sytuacji, gdzie klienci i deweloperów nam narzekają, że muszą bardzo długo czekać, że nie dochodzi jeszcze do przeniesienia własności. Jednakże Trzeba wziąć pod uwagę postępowania administracyjne, które się toczą w tym zakresie, m.in. uzyskanie oświadczenia o odrębności lokalu bądź wpisanie własności w księdze wieczystej. Niestety w obecnym momencie takie postępowania toczą się miesiącami, a często nawet ponad rok. No i niestety, ale na to deweloper nie ma żadnego wpływu.

00:08:38 [Mateusz Balcerek]
Czyli tutaj niestety w tym konkretnym przypadku, o którym Pan mówił, pozostaje tak naprawdę droga sądowa tylko. Czytałem na forach prawniczych, że niektórzy twierdzą, że ustawa dla nieuczciwych deweloperów na rynku niestety są. moim zdaniem mniejszości, ale są, nie da się ukryć, że jest zjawiskopata deweloperki, że ta ustawa będzie w niektórych punktach dość prosta do obejścia z powodu nieprecyzyjnego słownictwa, nieprecyzyjnych określeń, które się tam znalazły, na przykład wad istotnych. To właśnie, jeszcze dokończę pytanie, to czego ja się boję, to że znowu, że tutaj nie będzie takiej automatyzacji stosowania przepisów, tylko jeżeli klient uzna coś za wadę istotną, deweloper się nie zgodzi, no to znowu tutaj musimy iść do sądu, prawda, cywilnego, walczyć o pieniądze.

00:09:21 [Paweł Kopytowski]
Tak, to jest kolejny problem. Zanim jednak przejdę do tych wad istotnych, chciałbym powiedzieć o tym obejściu, o lukach. Moim zdaniem nie warto mówić o obejściu tych przepisów przez deweloperów, ponieważ przepisy przejściowe mówią jasno, w których sytuacjach deweloper może skorzystać z dotychczasowej, czyli już w tym przypadku ze starej ustawy deweloperskiej. Zgodnie z przepisami przejściowymi wystarczy, że do 1 lipca deweloper rozpoczął sprzęt danych lokali występujących w przedsięwzięciu deweloperskim oraz zawarł przynajmniej jedną umowę deweloperską. W takiej sytuacji deweloper ma dwa lata, czyli do 1 lipca 2024 roku czas na skorzystanie z tej starej ustawy deweloperskiej. Pod 1 lipca 2024 roku wszystkie przedsięwzięcia, zadania deweloperskie muszą być wykonywane na podstawie nowej ustawy deweloperskiej. Trzeba też pamiętać, że jeżeli deweloper już po 1 lipca w danym przedsięwzięciu bądź za zadaniu deweloperskim rozpoczął sprzedaż lokali i zawarł kolejne umowy deweloperskie, no to również będzie korzystał ze starej ustawy deweloperskiej. Wracając do wad istotnych, przy każdym pana pytaniu mogę mówić, że to jest problem, to jest problem, no bo niestety te przepisy są niejasne w bardzo wielu przypadkach. I tak jak właśnie teraz mówimy o wadach istotnych, no to w uzasadnieniu do ustawy też można było przeczytać, tak, trzeba przede wszystkim powiedzieć, że to jest projekt prezesa UOKiKu. W tym uzasadnieniu można przeczytać, że specjalnie nie wprowadzono definicji wad istotnych, żeby to tak naprawdę na podstawie orzecznictwa wypracowano daną definicję. Myślę, że pan redaktor również wie. W nielicznych sytuacjach mamy jednolitość w linii orzeczniczej polskich sądów.

00:11:21 [Mateusz Balcerek]
Tak, tu się z Panem oczywiście zgodzę, tym bardziej, że wie Pan, rozmawiając bardziej z technikami, takimi osobami pracującymi na rynku budowlanym, problem polega na tym, że mamy już dość wiekowe normy tych przepisów definiujących normy i tam również wada istotna nie jest wytłuszczona. W myśl tego, co można podprowadzić pod nową ustawę deweloperską, bo oczywiście tam są pewne rzeczy jak zalanie mieszkania.

00:11:46 [Paweł Kopytowski]
Może się okazać, że dla jednego wadą istotną będzie rzeczywiście jakaś poważna usterka, która przeszkadza w prawidłowym korzystaniu z mieszkania, ale dla innej osoby to może być po prostu przysłowiowa rysa na ścianie. Więc ja uważam, że jeżeli na podstawie stwierdzenia wady istotnej ma dojść do odstąpienia od umowy, to musi być jasno sprecyzowane.

00:12:11 [Mateusz Balcerek]
Zwłaszcza, że jeżeli to trafi na drogę sądową, to z polskimi. sądami czekać trzy lata i mieć zamrożone jakieś tam pieniądze. Myślę, że klientowi to się też może nie opłacać, tylko deweloperowi. Na początku naszej rozmowy wziął Pan w obręb deweloperów, że to nie jest dobry moment i że oni mogą stracić, a przez to, że oni stracą, to stracą też klienci. Ruszmy tym tropem. To, co się wielu inwestorom nie spodobało, to są przesłanki sugerujące, że troszeczkę tą ustawą prowadza się mechanizm absolutnie niedopuszczalny, czyli mechanizm działania prawa wstecz. Tak jak Pan wspomniał, są pewne przesłanki, przesłanki, które spowodują, że w niektórych przypadkach ta ustawa będzie de facto obowiązywać od 1 lipca 2024 roku. Z tego, co czytałem, są też sytuacje, że deweloper będzie musiał stosować przepisy, które weszły w życie 1 lipca tego roku, na przykład do budów, które zostały rozpoczęte 2 czy 3 lata temu. A nawet wcześniej. A nawet wcześniej.

00:13:07 [Paweł Kopytowski]
Tak, to przede wszystkim chodzi o mieszkaniowy rachunek powierniczy, ponieważ nowa ustawa deweloperska mówi, że od 1 lipca każdy nowy lokal, który powstaje podczas przedsięwzięcia bądź wydzielonego zadania deweloperskiego musi posiadać mieszkaniowy rachunek powierniczy. Ale jeżeli mamy do czynienia z budynkiem, który został już skończony, de facto budowa już się zakończyła, został oddany do użytku, ale wciąż deweloper nie może go sprzedać. Jeżeli chodzi o ten lokal, obowiązuje go nowa ustawa deweloperska, czyli musi, jeżeli znajdzie się klient, no to klient wpłaca pieniądze na mieszkaniowy rachunek powierniczy, a następnie co musi zrobić deweloper? Od tej sumy oczywiście znowu uiścić stawkę. W moim przekonaniu to jest tak naprawdę podatek przekazany na deweloperski fundusz gwarancyjny. Uważam, że to jest Moim zdaniem niepotrzebne z tego względu, że tak jak dotychczas, czyli ochrona nabywcy wynikająca z ogólnych przepisów kodeksu cywilnego była wystarczająca i tak jak dotychczas do przeniesienia własności dochodziło na podstawie umowy sprzedaży.

00:14:21 [Mateusz Balcerek]
Troszeczkę też jest tak, że tutaj budynek jest wykończony lub prawie wykończony, także nie ma też potrzeby aż takiej ochrony nabywcy jak w przypadku sprzedaży nieruchomości na etapie tak zwanej dziury w ziemi. Na koniec chciałbym pana jeszcze spytać. Tak jak pan wspomniał, ustawa weszła w życie w nieodpowiednim momencie. Są pewne rzeczy nieprecyzyjne. Ale czy pan jako prawnik specjalizujący się w tej tematyce zmieniłby coś w tej ustawie? A może też pod kątem tego, o czym już rozmawialiśmy, należałoby zmienić inne przepisy, żeby ta ustawa lepiej działała? Na przykład właśnie tak zwane normy budowlane.

00:14:53 [Paweł Kopytowski]
Jeżeli chodzi o normy budowlane, to ja bym z tym był bardzo ostrożny, z tego względu, że czeka nasz nowelizacja dotycząca warunków zabudowy, więc tak naprawdę nie wiemy, co z tego wyjdzie. Dlatego tutaj przepisy budowlane bym na razie zostawił w spokoju, a skupię się na tym. się przede wszystkim na tej nowej ustawie deweloperskiej. No trudno się nie zgodzić, że zamiar ustawodawcy był dobry. Większa ochrona nabywców, oczywiście zgadzam się z tym w 100%, ale niestety pan, ja w momencie kupna mieszkania będziemy musieli tak naprawdę ponieść konsekwencje tej nowej ustawy deweloperskiej. Deweloperski fundusz gwarancyjny, no w zasadzie to jest pewien ukryty podatek, ponieważ są to kwoty, które trzeba płacić. za każdym razem i one są bezwzwrotne. Bardzo ciekawa sytuacja. Mamy lokal, znalazł się klient nabywca. Jako deweloper wpłacam pieniądze do deweloperskiego funduszu gwarancyjnego. Następnie nie dochodzi po prostu do zawarcia umowy. czyli de facto ten lokal znowu powraca do oferty sprzedażowej, znajduje się kolejny klient. Tych pieniędzy, które już włożyliśmy do tego deweloperskiego funduszu gwarancyjnego nie wyjmiemy. My musimy ponownie zapłacić tam pieniądze.

00:16:14 [Mateusz Balcerek]
To jest chyba taki faktycznie najbardziej niedorzeczny fragment tej ustawy. Bardzo Panu dziękuję za przyjęcie zaproszenia do naszego programu, a naszym widzom życzę jednak, żeby dodatkowe wpłaty na fundusz deweloperski, o którym tu rozmawialiśmy, nie przełożyły się na ceny mieszkań, bo jednak na rynku sytuacja jest bardzo trudna. Jeżeli deweloperzy będą chcieli podnieść ceny mieszkań, to po prostu ceny mieszkań na rynku wtórnym zmuszą ich do tego, żeby tego nie robili. Życzymy Wam w tych trudnych czasach jak najtańszych mieszkań. Tutaj mogę się tylko dołączyć do tych życzeń i jeszcze raz bardzo dziękuję za zaproszenie. Dziękujemy i widzimy się oczywiście za tydzień. Koniecznie odwiedźcie też nas w social mediach.