00:00:06 [Mateusz Balcerek]
Cześć, witam Was z tej strony Mateusz Walcerek z portalu OceniamyDeveloperów. Jak co tydzień widzimy się w rozmowie tygodnia na kanale OceniamyDeveloperówTV. Jeśli oczywiście jeszcze nas nie subskrybowałeś, to zachęcam do subskrypcji. Naprawdę pomaga nam to w rozwoju, a algorytmy YouTube są dla nas bezwzględne. Obiecywałem Wam, że zaprosimy go ponownie, więc oto jest. Moim gościem jest Jan Dziekoński, niezależny komentator rynku nieruchomościowego, bloger, autor właśnie bloga Jan Dziekońskiego o nieruchomościach. Cześć.

00:00:36 [Jan Dziekoński]
Cześć, witam serdecznie.

00:00:37 [Mateusz Balcerek]
Miło, że do nas z powrotem wpadłeś, zwłaszcza, że przez te dwa miesiące, kiedy Cię nie było, dużo się naprawdę wydarzyło na tym rynku nieruchomości. Przepraszam. Trochę przewidywałem, ale tak wyszło. No i faktycznie wyszło tak, jak Janek mówił, bo już widzimy zdecydowane, nie wiem czy ochłodzenie, to jest dobre określenie tego, co się dzieje na rynku. Zacznijmy może od stwierdzenia kilku oczywistych faktów. Mniej kredytów hipotecznych z powodu ciągłego podnoszenia stóp i dość wysokich kryteriów w udzielaniu kredytów. Spada sprzedaż mieszkań, spadła nawet o 40%. Dlatego na początku naszej rozmowy prosiłbym Cię o krótkie podsumowanie, co się dzieje, jak to wygląda, czy niedługo będziemy mogli mówić o totalnym załamaniu rynku pierwotnego nieruchomości w Polsce.

00:01:23 [Jan Dziekoński]
Zależy na którą daną, czy na który obszar rynku popatrzeć. Jeżeli chodzi o rynek pierwotny, który opierał się, do niedawna przynajmniej, przede wszystkim na klientach. konsumpcyjnych, czyli osoby, które kupują mieszkania na swoje potrzeby, które przede wszystkim finansują taki zakup kredytami. Według badań NBP około 60%, nawet 70% finansowania to był kredyt. No to ta część rynku bardzo mocno ucierpiała, czyli projekty, które przede wszystkim były skierowane do klienta kredytowego, czyli z reguły niezamożnego, albo przynajmniej mniej zamożnego niż bardziej. No to tam można mówić o eksodusie klienteli, może nie zatrzymaniu kompletnym sprzedaży, bo to na pewno też nie będzie miało miejsca, no ale efektem jest zdecydowany spadek. Przytoczyłeś liczbę 40%, to jest faktycznie spadek sprzedaży w pierwszym kwartale. tego roku względem średniej z zeszłego roku, co już pokazuje na dzień dobry, że pierwszy kwartał już był słaby. No i patrząc na dane kredytowe, które pokazują mniej więcej rok do roku spadek około 40-50%, to się pokrywa to wytłumaczenie z przyczyną.

00:02:36 [Mateusz Balcerek]
Ale jeszcze, żeby nie szerzyć paniki, warto chyba wspomnieć o tym, że zeszły rok, zwłaszcza jego początek, czyli do października, kiedy już zaczęło się coś złego dziać na rynku kredytów, no był rekordowy, jeśli chodzi o tą hossę i o kredyty, także sprzedaż.

00:02:50 [Jan Dziekoński]
W prasie finansowej to się nazywa rzucaniem pieniędzy na rynek. W zeszłym roku mieliśmy zerowe stopy procentowe, mieliśmy najwyższą zdolność kredytową od zarania dziejów, można by powiedzieć, jeżeli chodzi o polskiego konsumenta. No i mieliśmy jakby trochę odłożony popyt, taki już bardziej obiektywny z zeszłego roku, czyli 2020, właśnie z okresu pandemii. Wielu analityków czy wielu obserwatorów rynku potwierdza i potwierdzają to też statystyki MBP, że też zeszły rok to nie tylko był ten obiektywny odłożony popyt, ale przede wszystkim wzrost zostawił legły jakby inwestycje spekulacyjne, czyli kupię teraz, bo zdrożę je, bo ma antycypuj jakiś wzrost cen, albo zrobię tam flipa, albo chwilę powynajmuję i zobaczę, co będzie w przyszłości. Więc jakby mieliśmy na pewno odłożony popyt, ale mieliśmy dużo zakupów osób, które Wcześniej nie byłoby ich stać w ogóle na kupno mieszkania, teraz dzięki zerowym stopom procentowym miały wysoką zdolność kredytową, kupiły tą nieruchomość i wreszcie osoby, które też trochę w otoczeniu do zerowych stóp procentowych. szukały jakiegoś dodatkowego źródła zarobku czy ulokowania pieniędzy. No i trochę spekulacyjnie faktycznie te pieniądze jakby lokowały na ten rynek. Można powiedzieć, że tak, faktycznie mamy wysokie spadki i można by powiedzieć, aha, wracamy do jakiejś tam normy powiedzmy z poprzednich lat. No nie do końca te najnowsze dane to potwierdzają. Znaczy na przykład liczba udzielonych kredytów w maju 2022, czyli w następnym miesiącu. kiedy to był tak naprawdę efekt wniosków składanych w marcu i kwietniu, czyli faktycznie wtedy WIBOR już był na poziomie powiedzmy 4-5%, no ale to nie było 7, jakie mamy dzisiaj, to liczba tych udzielonych kredytów była niższa niż w maju 2020 roku. Nie wiem, czy Państwo pamiętają, co robiliśmy w maju 2020 roku. Wtedy się dopiero zaczynały pierwsze obostrzenia, lasy nam otworzyli. Tak, dokładnie. Mogliśmy wyjechać na majówkę i faktycznie to wtedy się, to był jakby dołek covidowy. A więc jeżeli dzisiaj mamy mniejsze udzielenie kredytów w efekcie jakby działań, które miały miejsce trzy miesiące temu. No to dzisiaj już mamy pewność, że za chwilę to będzie jeszcze niżej.

00:04:58 [Mateusz Balcerek]
Tak, bo tam był, zdaje się, chyba mieliśmy na początku też w tym pierwszym kwartale taką górkę. Ona wynikała z tego, że bardzo wiele potencjalnych kredytobiorców chciało zdążyć przed zaostrzeniami rekomendacji kredytowych zejmowanych przez KNF, zdaje się. Tak. Ale deweloperzy jakoś oczywiście na swój sposób próbowali reagować na to, co się teraz dzieje. Czyli po pierwsze budują troszeczkę mniej, po drugie oczywiście oni, broń Boże, nie obniżą, bo jest taka zmowa między dużymi firmami, ale są jakieś promocje już typu tam garaż za pół ceny, komórka za darmo i tak dalej. Natomiast troszeczkę śmialiśmy się przed programem, że widać już, że generalnie nie są zachwyceni z kondycji rynku, bo napisali, użyję takiego słowa, błagalny list do KNF-u z prośbą, żeby łatwiej było udzielać kredytów hipotecznych ludziom. No argumenty, które tam były przytoczone można nazwać za śmieszne, bo chociażby oni założyli, że działania Rady Politycznej pieniężnej były przewidywalne. Ja zakładam, że Ty komentujesz tego typu pomysły negatywnie.

00:06:00 [Jan Dziekoński]
Faktycznie mój komentarz pojawił się nawet chyba w Rzeczpospolitej. To może tak, wyjaśnijmy też naszym słuchaczom i oglądającym, co się wydarzyło z tym KNF-em. Mianowicie z końca marca miały zostać zaostrzone kryteria, które banki biorą pod uwagę w momencie, kiedy jest liczona zdolność kredytowa kredytobiorcy. Do końca marca tego roku było tak, że bank dobierał bieżącego wiboru dodawał 2,5 punkta procentowego takiego ryzyka, co by było, gdyby te stopy wzrosły. Niestety ostatnie czasy nam pokazały, że 5 punktów procentowych to było trochę nawet za mało. Rekordowo szybko te stopy procentowe zostały podniesione i od 1 kwietnia ten bufor tak zwany wynosi 5 punktów procentowych. Trochę nieszczęśliwie, tu trzeba przyznać jedną uwagę, że trochę nieszczęśliwie ten bufor został tak późno jakby zaostrzony. On powinien tak naprawdę już mieć, on powinien być wtedy, kiedy stopy wynosiły zero, tam 0,25%, wtedy ten bufor powinien zostać zwiększony. Teraz częściowo jest to musztarda po obiedzie, niemniej ciągle to ryzyko dalszego wzrostu stop istnieje, to po pierwsze. Drugą trochę nieszczęśliwością tego mechanizmu, który został wprowadzony w kwietniu, było to, że ten bufor jest identyczny do kredytów ze stopą zmienną, jak i ze stopą stałą. To, na ile to miało bolesny wpływ, to było na kredycie, powiedzmy, dla osoby, która miałaby zdolność kredytową na poziomie, powiedzmy, 300 tysięcy złotych w marcu, no to w kwietniu ta sama osoba przy tych samych dochodach miałaby już zdolność kredytową około 250 tysięcy, czyli jakby te 50 tysięcy gdzieś tam zwika. Efekt, gdyby trochę, no. można powiedzieć, bolesne czy dotkliwe. Stąd faktycznie w marcu było tak zwane, to się w branży finansowej nazywa odbicie martwego kota, czyli na takim rynku, który ewidentnie spada, coś tam sobie podskakuje. Faktycznie w marcu była taka mała górka, jeżeli chodzi o liczbę złożonych wniosków kredytowych, bo ludzie chcieli się załapać na stare warunki. Kolejne miesiące we wnioskach pokazały, że faktycznie to niestety był ten martwy kot, mianowicie kolejne miesiące pokazywały coraz to głębsze spadki tych liczb wniosków kredytowych. No niemniej i mechanizm został wprowadzony. Deweloperzy, szukając różnych rozwiązań dla spadającej sprzedaży, faktycznie wnioskowali, żeby ten bufor został zmniejszony do trzech albo może i chyba jednego, podejrzewam, punkta procentowego, ale trzy to podejrzewam, bo był taki wskaźnik. Moja opinia jest taka. Po pierwsze, nikt nie jest w stanie zagwarantować, że tak naprawdę nie będziemy musieli, czy właśnie Rada Polityki Pieniężnej nie będzie musiała jeszcze bardziej tych stóp procentowych jakby podnieść. To ryzyko dzisiaj się wydaje mało prawdopodobne. No niemniej tak naprawdę jesteśmy w takiej sytuacji gospodarczej, że nie możemy sobie pozwalać na to, żeby w interesie jednej grupy tworzyć dodatkowe ryzyko dla systemu finansowego. Druga sprawa jest też taka, że deweloperzy chcieli merać przy regulacjach innego sektora. To jest regulacja sektora bankowego, więc trochę zaglądanie do cudzego podwórka. Super, to niech deweloperzy ze swojej marży sfinansują na przykład dofinansowanie funduszu wsparcia kredytobiorców. Dzisiaj to banki zostały zmuszone jakby do tego dofinansowania. Trochę taką analogię używaliśmy, że to trochę jak ten sprzedawca tych szkodliwych rzeczy, tak jak sprzedawcy papierosów na przykład muszą finansować służbę zdrowia i kampanie antynikotynowe. Tak samo w tym przypadku to musiałoby mieć miejsce.

00:09:20 [Mateusz Balcerek]
Janku, bardzo uważnie cię słuchałem. Powiedziałeś taką rzecz dosłownie przed minutą. Tonący brzytwy się chwyta. To był twój początek komentarza do tego, że deweloperzy wystosowali taki list. No i moje proste pytanie jest takie, czy to już możemy mówić o takiej sytuacji na tym rynku deweloperskim, że tu już się pojawiają podmioty, które są tonące?

00:09:37 [Jan Dziekoński]
Gdyby studenta pierwszego roku ekonomii zapytać, jeżeli na rynku sprzedaż spada 40% w pierwszym kwartale, wiemy, że w kolejnych kwartałach nie będzie lepiej, bo to widzimy po danych kredytowych. Czyli średnia sprzedaż w 2022 roku pewnie będzie niższa o jakieś 40%. 40% to jest mur beton. pewnie 50, może nawet 60% niższa niż w 2021 roku. Mimo, że prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich prognozował spadek sprzedaży o 20-30% raptem, to pierwszy kwartał pokazał, no nie, będzie sprzedaż niższa o 50%. To ten pierwszy student pierwszego roku ekonomii powie, kurczę, to jest załamanie rynku. To jest tak jakby, no nie wiem, połowa firm budowlanych straciła zlecenia.

00:10:20 [Mateusz Balcerek]
Czyli to my się łudzimy, że jeszcze tego załamania nie ma, tak? Bo po prostu ceny są wysokie.

00:10:26 [Jan Dziekoński]
Prawda jest taka, że no Najwięcej osób emocjonują ceny, za ile jest moje mieszkanie, czy ja na nim zyskuję, czy tracę.

00:10:34 [Mateusz Balcerek]
A trzeba patrzeć na tendencje pewnie właśnie.

00:10:36 [Jan Dziekoński]
Dramatem dla firm deweloperskich i dla firm budowlanych, które są, można powiedzieć, głównymi partnerami firm deweloperskich, udzielających kredyty, jest spadek wolumenu, bo dwa razy mniej sprzedaży oznacza dwa razy mniej, ale z pewnym opóźnieniem. zapewne budowy nowych budynków, o tym zaraz pewnie porozmawiamy, co się dzieje ze spodarzą, to oznacza, że potrzebujemy dwa razy mniej materiałów, dwa razy mniej pracowników na budowę, dwa razy mniej agentów nieruchomości, dwa razy mniej sprzedawców, dwa razy mniej doradców kredytowych. Co to oznacza? że w tym sektorze po prostu potencjalne bezrobocie może nie spadnie, znaczy nie wzrośnie dwukrotnie. Połowa ludzi niekoniecznie straci pracę, no bo inne sektory, infrastruktura na przykład może zyskiwać na KPO, gdzie pojawiło się jakieś światełko w tunelu. No niemniej, ja bym to nazwał kryzysem, szczerze powiedziawszy, w tym mikrosegmencie tych firm. To trochę widać jakby. po takich sygnałach, co się dzieje w działaniach firm.

00:11:33 [Mateusz Balcerek]
Właśnie też o to miałem Cię spytać, może troszeczkę z za grubej rury, ale czy w sygnałach, które do Ciebie docierają, oczywiście nie będziemy tu podawać konkretnych nazw marek, dochodzi już, że niektórzy deweloperzy, że trochę im zagląda w oczy winmo bankructwa?

00:11:49 [Jan Dziekoński]
Myślę, że to jest zdecydowanie za wcześnie. Powiedzmy,

00:11:55 [Mateusz Balcerek]
ten problem, może w ten sposób. Czyli jesteśmy w takim momencie tego stanu nieważkości, kiedy spadamy, ale nic nam się nie dzieje, tylko wiemy, że po prostu uderzymy w grunt.

00:12:05 [Jan Dziekoński]
Rok zaczęliśmy już z dość wyprzedaną ofertą. Ta oferta, która była na początku roku na magazynach deweloperów, nie była duża, wręcz była jedną z niższych w ostatniej dekadzie, przynajmniej według danych JLL-u dla sześciu największych bodajże miast. Ta oferta zaczęła niestety szybciej rosnąć. Co to znaczy? Że sprzedaż spadała szybciej niż redukcja nowej oferty deweloperów. Bo deweloperzy co kwartał, co miesiąc wręcz wprowadzają nowe projekty do sprzedaży.

00:12:35 [Mateusz Balcerek]
Kwartałami się to najczęściej liczy.

00:12:37 [Jan Dziekoński]
Liczy się to oczywiście kwartałami, ale chodzi o to, że większość firm deweloperskich nie opiera się z reguły na jednym projekcie. Ma ich kilkanaście, ma je rozpisane, przecież ma te grunty jakby w banku ziemi, jak to się mówi. W momencie, kiedy jest uzyskiwane pozwolenie na budowę, jest generalny wykonawca, ta firma jest w stanie startować z budowy. Z reguły, ostatnie lata to pokazywały, po prostu tą budowę uruchamiała. Teraz następuje taki moment zawahania, bo deweloperzy widzą, że popyt jest słaby, co oznacza, że potencjalnie możemy nie sprzedać tego produktu. Ceny Ok, rosną, ale patrząc na wzrost ofert przede wszystkim generalnych wykonawców i niepewność co do materiałów, pokazuje się pytanie, czy my w ogóle zarobimy na tym projekcie, albo czy zarobimy wystarczająco dużo. No i zamiast na przykład 20 projektów firma uruchomi 18. No i mamy efekt spadek podaży. Ale ten spadek podaży jest wolniejszy niż spadek tego, co klienci kupują, no bo to jest dnia na dzień następuje, no bo za stópach tracimy zdolność kredytową i już nie kupujemy. Tutaj efekt jest natychmiastowy, w podaży jest troszeczkę wolniejszy. Natomiast jakby te nowe projekty, czy Problemy w tej sprzedaży one tak naprawdę będą dotykały pewnie projektów uruchamianych w ostatnich miesiącach. Firma w swoim portfelu mając ilość tam projektów Ileś ma zabezpieczonych, ileś tam jest zrefinansowanych. Tak naprawdę oni tak są finansowane kredytem deweloperskim, więc i tak pewnie są zarobione na tych projektach. Ileś tam projektów się kończy, one są też kompletnie wyprzedane. Wiemy, że marże w pierwszym kwartale były rekordowe, więc też dobrze na tym zarobią. Znacząca część firm przynajmniej do połowy roku spokojnie nie odczuje żadnych finansowych większych reperkusji. Może zwiększyć faktycznie budżety marketingowe i to widać faktycznie, jeżeli chodzi o aktywność deweloperów. Ona co miesiąc tak naprawdę, można powiedzieć, odczuwalnie rośnie, jeżeli chodzi o te budżety. Widać, że jest bardzo duża aktywność, jeżeli chodzi o właśnie reklamy inwestycji, czy product placement nawet. Ale to nie są gigantyczne koszty.

00:14:36 [Mateusz Balcerek]
Jedna rzecz, powiem Państwu, na ofie mnie rozbawiła. Zainwestowali w bardzo rozwinięte boty. Można sobie teraz porozmawiać z botem na stronie, na przykład Home Invest albo Dom Development. Nie tylko o mieszkaniach. Ale to taka ciekawostka na marginesie.

00:14:50 [Jan Dziekoński]
Nie wiem, czy ktoś pół miliona złotych wyda dla tego.

00:14:52 [Mateusz Balcerek]
że może złotem porozmawiać, to bardziej chyba cięcie kosztów. Być może. Janku, natomiast słuchaj, rozmawialiśmy teraz językiem dość mocno ekonomicznym. Bardzo często jest tak, że czytelnikami oceniamy deweloperów i widzami oceniamy deweloperów TV są osoby, które po prostu chcą nabyć jakąś wiedzę przy zakupie jednego mieszkania, no bo nie oszukujmy się, dla większości Polaków zakup tego mieszkania, zwłaszcza z rynku pierwotnego, to jest prawdopodobnie największa inwestycja w życiu. No i myślę, że taki nasz widz teraz się zastanawia, no panowie narzekają sobie, jak to jest źle na rynku deweloperskim, ale to w takim razie, dlaczego jeszcze nie może być taniej, dlaczego ja taniej nie mogę kupić mieszkania? Mam powiedzmy, nawet nie chodzi mi już o kredyt, ale powiedzmy, ktoś sobie pomyśli, mam uciułany przez 30 lat te pół miliona i kiedy wreszcie będzie taniej? Znaczy, moje pytanie jest takie, co jeszcze musi się zdarzyć? Czas.

00:15:46 [Jan Dziekoński]
Od razu powiem, że to jest czas. Rozprężenie rynku nieruchomości, historia pokazywała, że trwa dwa lata, trzy lata, cztery lata, pięć lat. To nie jest rynek bitcoinu, ani giełdy takie, że to się zmienia z dnia na dzień. Kryptowaluty potrafią stracić, ostatnio mieliśmy taki przykład, że 30% ceny spadły mniej więcej w 3 dni.

00:16:08 [Mateusz Balcerek]
Jeszcze ta Luna chyba w ciągu nocy spadła.

00:16:10 [Jan Dziekoński]
Luna się załamała, to już nie wchodząc w bardziej skomplikowane rzeczy. Tam to trwało jeden weekend, ale to jest kompletnie inny rynek. W nieruchomościach znacznie więcej czynników obiektywnych, mniej takich subiektywnych, właśnie związanych z paniką, co na rynkach finansowych się pojawia, funkcjonuje. Jest to mniej taki, jakby to powiedzieć, mniej płynny rynek, wolniej funkcjonujący, ale z drugiej strony też zapewniający pewne takie podstawowe potrzeby życiowe. Można w ten sposób powiedzieć. Więc to po pierwsze będzie trwało. Przynajmniej będzie trwało, żebyśmy zobaczyli to w jakichś tam oficjalnych statystykach. Po drugie, już dzisiaj na pewno, ja takie sygnały dostaję, że idąc do dewelopera, on oczywiście nie przekreśli tej ceny oficjalnie na stronie i nie powie, ok, jest dzisiaj rabat 10%. Ale jest bardziej skory do dyskusji. Ale jest bardziej skory do dyskusji, wiem, że rabaty w trakcie negocjacji, zwłaszcza przy gotówce, rabaty typu 5 to 10% już zaczynają się pojawiać.

00:17:08 [Mateusz Balcerek]
Myślę, że jest to ciekawa wskazówka dla naszych widzów, żeby też spróbowali, jeżeli mają wymarzone mieszkanie i okazuje się, że te mieszkania nie schodzą, no na przykład widać na rynku pierwotnym, to warto negocjować. Spróbujcie, zachęcamy Was na pewno do tego.

00:17:22 [Jan Dziekoński]
Deweloperzy dzisiaj wiatr hula, można powiedzieć, po biurach sprzedaży. Więc jakby każdy klient, który jest, faktycznie jest zdecydowany tą umowę zawrzeć, zwłaszcza jeszcze dla nowych projektów, jeszcze przed tym. Mamy jeszcze tydzień przed 1 lipca, czyli wejściem ustawy, zmiany ustawy, jeżeli chodzi o fundusz deweloperski, fundusz o skrócie. No to ta skłonność, powiedzmy, jeszcze teraz może być duża. No niemniej, moim zdaniem, z czasem. Tej skłonności będzie jeszcze więcej.

00:17:52 [Mateusz Balcerek]
Chociaż bawi mnie to, jak czasami broszury prasowe PZFD czytam, że mają bardzo wielu klientów i nie mają w co rąk włożyć.

00:18:00 [Jan Dziekoński]
To wszystko zależy, bo na nieoficjalnych konferencjach PZFD nastroje są znacznie bardziej pesymistyczne.

00:18:07 [Mateusz Balcerek]
To mnie akurat nie dziwi. Janku, poznaliśmy się w ogóle dlatego, że i też projekt Oceniamy Developerów powstał dlatego, że tematyka nieruchomości z tematu branżowego, takiego wąskiego przeszła do mainstreamu. Obecnie, nie mówiąc tylko o rynku. o rynku pierwotnym nieruchomości, ale o tak zwanym mieszkalnictwie. Z mieszkaniami jest problem. Jest problem z wynajmem czy z kupnem. Ten temat właśnie mieszkanie prawem, a nie towarem przyszedł trochę do mainstreamu. I obiecałem Ci, że porozmawiamy w związku z tym trochę o pomysłach naszych rządzących na ratowanie tego, co się dzieje. Wiem, że przeanalizowałeś cały projekt mieszkanie bez składu własnego, jak to teraz wygląda. I czy możemy powiedzieć, kredyt bez składu własnego? I czy możemy teraz powiedzieć, że to w jakimś stopniu zadziałało? Czy to był niewypał? Czy rząd po prostu wybrał zły okres?

00:19:01 [Jan Dziekoński]
Mechanizm. wsparcia kredytobiorców poprzez zagwarantowanie wkładu własnego przez BGK. On tak naprawdę dopiero wszedł w życie. Dopiero w tym miesiącu pierwsze banki, bodajże pierwszych pięć banków podpisało umowę z BGK. Dobrą sprawę tego jeszcze nawet nie ma w ofercie. Natomiast abstrahując od tego, czy już dzisiaj można trąbić sukces albo porażkę, to możemy trochę rozwinąć naszą wyobraźnię, czy zrobić jakąś taką analizę. i się zastanowić, czy w ogóle ten projekt ma szansę zadziałać. Moim zdaniem on będzie bardzo ekskluzywny i trochę o tym rozmawialiśmy ostatnio. Dlaczego ekskluzywny? Ponieważ moim zdaniem jedyne, co daje państwo w ramach tego projektu, to jest wkład własny. Czyli powoduje, że przeskakujemy ten taki minimum, które kiedyś zostało wprowadzone, mianowicie, że co najmniej 10% wkładu własnego, czyli tych pieniędzy na start musimy mieć, żeby nieruchomość na kredyt kupić. Dzisiaj tego nie musimy mieć. Problem tylko jest taki, że przy 7% wiborze, czyli de facto 9% koszcie kredytu, mamy bardzo niską zdolność kredytową. O co chodzi z tą zdolnością kredytową? W projekcie jest kilka limitów. Pierwszy limit jest taki, że nie możemy posiadać własnej nieruchomości, chyba że mamy, powiedzmy, jesteśmy gospodarstwem domowym z dziećmi i mieszkamy na jakimś tam określonym małym metrażu, czyli, że tak powiem, jest nam ciasno. Tam jest taki jeden drobny wyjątek. Drugi wyjątek jest taki, że mamy de facto limit wkładu własnego, który państwo może podżerować, nazwijmy to, 100 tysięcy złotych. Więc to nam troszeczkę też wyznacza ten maksymalny pułap, jakie nieruchomości możemy, że tak powiem, sobie kredytować. Trzecim limitem jest limit ceny za metr kwadratowy. Weźmy sobie Warszawę. Jak sprawdzałem ostatnio, te limity tam wynoszą do 10 tysięcy złotych na rynku pierwotnym. Czyli tam tej oferty jest raptem kilkanaście albo kilka procent w ogóle tego, co dzisiaj jest na rynku, w ogóle mieści się w limitach. No ale powiedzmy, szukamy najtańszego mieszkania i znajdujemy mieszkanie za 9 tysięcy złotych. Gdzieś jakaś super oferta, gdzieś tam henna w krańcu miasta. Kupujemy 50 metrów. To nie jest to specjalnie dużo. To zwłaszcza dla rodziny. Tak, to jest program skierowany przede wszystkim dla osób zakładających rodzinę, czy powiedzmy powiększających rodzinę. Powiedzmy, że te 50 metrów to jest jakiś minimum dla pary z jednym docelowo dzieckiem, bo faktycznie program tam wspiera sytuację urodzenia się dzieci. Więc jakby zakładamy ten wariant. 450 tysięcy. To jest kredyt, który musielibyśmy zaciągnąć. Żeby móc zaciągnąć w ogóle kredyt w wysokości 450 tysięcy, musielibyśmy mieć sytuację, że oboje partnerów, dwie osoby musiałyby zarabiać dwie średnie krajowe. W Polsce takich osób zarabiających średnią krajową lub więcej, to jest około 30% raptem. Z reguły te osoby posiadają nieruchomości.

00:21:48 [Mateusz Balcerek]
posiadają lub już mają kredyt, czyli no chyba jest trochę tak, jak ja powiedziałem, że jest to nieodpowiedni projekt na nieodpowiedni czas, jeżeli chodzi o kredyty.

00:21:57 [Jan Dziekoński]
Co my chcemy tak naprawdę osiągnąć jakby w naszym mieszkalnictwie? Chcemy mieć większe mieszkania dla osób, których nie stać po prostu na zakup takiego mieszkania.

00:22:05 [Mateusz Balcerek]
Ja myślę, że ta sytuacja jest już trochę gorsza i chcemy po prostu, żeby ludzie mieli do tych mieszkań dostęp. Tak jak ci powiedziałem, że ty śledzisz Twittera, wiesz, że ten temat mieszkalnictwa, jeśli mieszkanie prawem, a nie towarem jest bardzo gorący.

00:22:21 [Jan Dziekoński]
Ale nie ma, moim zdaniem, nie ma w Polsce problemu niedostępności mieszkań. Sam osobiście w tej chwili szukam mieszkania na wynajem, bo zmieniam je. Ofert jest mnóstwo, są tylko dość drogie. Co prawda. Ten kredyt, o którym mówiłem, 450 tysięcy złotych, czyli te 50 metrów na skraju Warszawy, to sam kredyt by wynosił 4 tysiące złotych. Plus opłaty ta para musiałaby 5 tysięcy miesięcznie wydawać. De facto tą jedną pensję by oddawała po prostu na ZEK-u. Oprocentowanie tego kredytu jest okrutnie drogie w tej chwili. Taka para de facto żyłaby bardzo skromnie, żeby to sobie sfinansować. Wynajem takiego mieszkania byłby tańszy, ale on tak będzie. dotkliwy. Problem jest wysokiej ceny. Tylko te mieszkania są.

00:23:04 [Mateusz Balcerek]
Wysokiej ceny i relatywnie niskich zarobków. Ja jestem, powiem Ci, zwolennikiem.

00:23:09 [Jan Dziekoński]
Zarobków nie podniesiemy o 50%.

00:23:11 [Mateusz Balcerek]
No właśnie, więc mowa jest o tym. Ale wiesz, ten temat, chodzi mi o to, że dostępności mieszkań się cały czas przewija. Nawet już takie partie, powiedziałbym, centrowe zaczynają łapać to tak, że państwo musi budować mieszkania, że one muszą być tańsze.

00:23:25 [Jan Dziekoński]
Ewidentnie kraje, w których dostępność mieszkań jest większa. te średnie metraże są większe, czynsze nie są tak, nie stanowią tak rażącego jakby udziału w dochodach. To są kraje, gdzie z reguły albo udział własności państwowej czy publicznej administracji publicznej, czy to lokalnej czy państwowej, tudzież dużych funduszy, które de facto prywatyzowały kiedyś majątek narodowy, był duży. Niemcy, Wielka Brytania i tak dalej. Wielka Brytania jeszcze zależy gdzie, ale Nawet Szwajcaria, cena najmu do dochodów jest relatywnie niska. Koszt najmu w Niemczech jest na poziomie najmu w dużych miastach w Polsce, tylko dochody są radykalnie różne. No i teraz oczywiście nie odkręcimy ostatnich 20 lat, czy 30 lat błędnych decyzji typu prywatyzacja za złotówkę mieszkań spółdzielczych, bo to jest jeden z tych kierunków, finansowanie budowy mieszkań. Przede wszystkim przez rynek deweloperski, gdzie potem pojawiały się elementy spekulacyjne. Ludzie, którzy kupują po prostu po 20 mieszkań. Te różne rzeczy doprowadziły trochę do tej sytuacji, którą mamy dzisiaj.

00:24:37 [Mateusz Balcerek]
No chociażby na przykład zwiększając udział PKB na pieniądze, które można przekazać samorządom na budowanie tak zwanych TBS

00:24:44 [Jan Dziekoński]
-ów. Społeczne inicjatywy mieszkaniowe.

00:24:47 [Mateusz Balcerek]
Ja myślę, że błąd jest u nas też w myśleniu. My Polacy mamy coś takiego, że my zakładamy, że coś jest albo prywatne, albo publiczne. I my nie rozumiemy czasami, że te podmioty mogą ze sobą współpracować. Świetnym moim zdaniem, to za czym ja bym optował, gdybym był politykiem, to jest rozwiązanie grunt za mieszkanie. Czyli na przykład, jeżeli deweloper Skądinant słusznie nie chce budować 30 kilometrów od centrum miasta, bo tam są dostępne grunty, tylko ma chrapkę na jakieś fajne, prawda, kilkaset metrów gdzieś w Śródmieściu czy na Saskiej Kępie i należy to do miasta. Natomiast to mówi, okej, tylko na każde, powiedzmy, ileś tam metrów kwadratowych gruntu musisz nam oddać 60-metrowe mieszkanie. Może to jest takie rozwiązanie, bo ja szczerze mówiąc w warunkach naszego państwa, przy naszej klasie politycznej i urzędniczej nie wierzę w państwa. To jest coś, czemu jestem całkowicie przeciwny.

00:25:39 [Jan Dziekoński]
Problem jest bardzo wielowątkowy i musielibyśmy chyba nagranie jakby na to poświęcić. Problem się gdzieś tam zaczyna faktycznie na etapie dostępności gruntów lub jej braku, z czego to wynika, wydobność administracji, tam całych procesów jakby budowlanych, koszty właśnie materiałów, robocizny i potem wreszcie własności jakby tych nieruchomości. Model, który opisałeś, on funkcjonuje bodajże w Anglii właśnie. Okej w poszczególnych jakby borrows, czyli może powiedzieć dzielnicach, definiowany jest właśnie udział na przykład ile mieszkań socjalnych deweloper musi właśnie przedstawić jakby do dyspozycji administracji lokalnej lub na sprzedaż z obniżoną ceną albo czynszem. To jest jedna z metod. Fajny model, który też znam z Anglii jest taki, że tutaj zomuje zaangażowanie lokalnej administracji, budowane są na przykład domy szeregowe czy właśnie budynek i sprzedawane są mieszkania, ale nie w stu procentach. Kowalski kupuje 25 albo 50% udziału w mieszkaniu i pozostałe wynajmuje po określonym czynszu od lokalnej administracji.

00:26:45 [Mateusz Balcerek]
To jest super pomysł, bo z jednej strony zapewnia to w jakiś sposób jego prawa własnościowe, że go nie wykopią, jak się znajdzie bogaty. inwestor, który będzie chciał tam postawić wesołe miasteczko. Takie problemy też były w zachodniej Europie w latach 90. No a z drugiej strony trochę to upublicznienie na pewno będzie łagodniejsze dla portfela takiego Kowalskiego, czy bardziej Johnsona albo Helmuta.

00:27:07 [Jan Dziekoński]
Dokładnie, a czy elementów jest tych jakby zalet jest kilka, no bo Kowalski nie musi mieć już zdolności na, nie wiem, te pół miliona złotych, o których mówiłem, tylko na przykład na 125 tysięcy. Z drugiej strony, tak jak wspomniałeś, no nie ma tego, tej bariery trochę mentalnej, że aha, będę wynajmował to. tutaj będą jakieś przygody z tym wszystkim. Tak, tak, tak. No nie, jestem częściowo właścicielem. W drugą stronę prowadzi to do tego, że trudno, znaczy nie da się tym spekulować, znaczy też nie możesz mieć pięciu takich mieszkań, nie możesz obracać sobie tak bardzo swobodnie, znaczy możesz sprzedać ten udział, ale to nie jakby, przyblokowane są takie możliwości, żeby na przykład to wynajmować, czy robić sobie tam jakieś podziały i tak dalej, czyli duża część jakby pewnych niedogodności wolnego rynku mieszkaniowego. które po prostu mogą sprzyjać temu, że ceny wzrosną. Problem rynku nieruchomości jest taki, mieszkań, że ja jestem za wolnością rynku, niemniej w rynku nieruchomości widać, że wolność rynku prowadzi do wysokich cen. Niestety. Taki jest trochę efekt, więc jeżeli chcielibyśmy mieć dostępne cenowo nieruchomości dla wszystkich, to musimy się zgodzić na regulację. Regulacja niestety oznacza jakąś tam ingerencję.

00:28:19 [Mateusz Balcerek]
Ale mam dokładnie takie samo zdanie jeszcze. Wiesz co, też interesuję się historią. Niestety, tak jak powiedziałeś, te mieszkania są potrzebą życiową i ignorowanie pewnych rzeczy doprowadzi nas do populizmu. Ja bym wolał właśnie, żeby z moich podatków państwo dokupowało te mieszkania dla osób, które tak sobie nie poradziły w życiu jak my, niż jak czytam jakieś ozgroza anarchistyczno-lewicowe fora, na których są postulaty typu, że drugi pustostan już należy nacjonalizować, a deweloperzy to powinni mieć tylko 5% marży. Ja wiem, że traktujesz to jako wariactwo. Ja też to tak traktuję, tylko moim zdaniem też chodzi o to po prostu, że jeżeli w odpowiednim momencie nie wychwycimy tych nastrojów społecznych, które ewidentnie zaczynają się gotować, to może się to skończyć źle. Także chodzi mi o to, że absolutnie się z tobą zgadzam.

00:29:08 [Jan Dziekoński]
Zniechęceniem przede wszystkim będzie wśród osób młodych, no bo to one mają ten największy problem.

00:29:12 [Mateusz Balcerek]
I oni mają taką największą zdolność do buntu. To jest jakby naturalne dla tych pokoleń. To już na zakończenie, bo tutaj wybadaliśmy się wzajemnie, że generalnie mamy podobne poglądy na temat tego, że wolny rynek fajnie do momentu, aż to po prostu nie spowoduje, że większość osób nie będzie stać na partycypację w tym wolnym rynku. I moje ostatnie pytanie na pewno łatwo Ci nie będzie odpowiedzieć, bo nie każdy wie o co chodzi. Ostatni pomysł Pana Ministra Uścińskiego, resortu Pana Ministra Uścińskiego na ułatwienia w przekształceniu nieruchomości handlowych, usługowych, poindustrialnych na nieruchomości. mieszkaniowym.

00:29:48 [Jan Dziekoński]
Rozmawialiśmy o tym nawet chyba w kwietniu, bo też wspominałem jakby obszar o zasobach. Rozmawialiśmy trochę o zasobach, to jest jeden właśnie też z obszarów, w jaki sposób można tą dostępność mieszkaniową się poprawić.

00:29:59 [Mateusz Balcerek]
Może pan minister nas posłuchał, tylko jak się zajrzy w szczegóły tego.

00:30:03 [Jan Dziekoński]
Być może tak, bo miałem potem kilka jeszcze takich rozmów, może posłuchał. Najpierw tłumacząc jakby, w czym jest problem dla naszych słuchaczy. W momencie, kiedy mamy na przykład starą kamienicę, stary dom itd. I chcemy, powiedzmy, doprowadzić go do jakiegoś tam porządku, wyremontować i oddać na sprzedaż czy na wymajem. W dużym uproszczeniu większość takich budynków nie trzeba robić radykalnych zabiegów, jeżeli chodzi o stronę taką, powiedzmy, formalną, czyli np. pozwolenie na budowę. Ono może być ograniczone albo w ogóle niepotrzebne, jeżeli mamy taki szczęśliwy budynek. I nie musimy np. dużo pieniędzy i nakładów ponosić na dostosowanie budynku do obecnych norm. Przykładowo mamy kamienicę, remontujemy ją, nie musimy jej np. ocieplić, robić peporzów, wind itd. Jest to niekonieczne, jeżeli nie ingerujemy w dodawanie pięter. Jeżeli obok tejże kamienicy, o której powiedziałem, że ona może być tak szczęśliwie prostą w tych przepisach, będzie np. identyczny budynek, który już był biurowy, bo są np. budynki biurowe z lat 50., które po prostu Niczym się nie różnią technicznie i wizualnie od budynków mieszkalnych z tamtego okresu. Czy mamy jakieś tereny, które zostały zajęte na funkcje, o których mówiłeś. Jeżeli chcielibyśmy z tego zrobić mieszkanie, to przechodzimy przez całą, pełną ścieżkę uzyskania pozwolenia na budowę. Między innymi spełnienia różnych wymogów związanych z warunkami technicznymi, jeżeli chodzi o przebywanie osób, warunkami przeciwpożarowymi, efektywności energetycznej, cały szereg różnych rzeczy.

00:31:28 [Mateusz Balcerek]
Jeszcze problemy prawne, czyli tam wyznaczenie własnościowe potem poszczególnych lokali, tak? Jeżeli byśmy chcieli to sprzedać, podzielić.

00:31:35 [Jan Dziekoński]
Samodzielności, no ale powiedzmy, że jeżeli przebrniemy przez tamte rzeczy, to samodzielności to już jest wisienka na torcie, jakby to jest relatywnie proste. A, i musimy mieć jeszcze Plan miejscowy w danym miejscu, lub jeżeli planu nie ma, to pewnie warunki zabudowy, które byśmy uzyskali, muszą w ogóle dopuszczać na to. Plus, z reguły też musimy zapewnić te miejsca postojowe. Więc jakby jest tyle tych wymogów, że trzeba być naprawdę bardzo dobrym takim poszukiwaczem perełek nieruchomościowych, żeby wynaleźć sobie taki budynek, który relatywnie łatwo przejść przez ten proces. To się oczywiście dzieje, bo są firmy, fundusze, które prze- przeprowadzają tego typu konwersje, ale jest to długotrwały proces obarczony ilomaś tam ryzykami, no i jednak koszty z tym związane są wysokie. Pomysł jakby Ministerstwa i nie tylko Ministerstwa, bo wcześniej po prostu wiele osób jakby wspominało, uprośmy jakoś ten proces, czyli pewne, powiedzmy, rzeczy, które by zniechęcały inwestorów jakby do przechodzenia przez tą ścieżkę, usuńmy je jakby z drogi, no i jakby ułatwimy jakby ten proces. W efekcie po prostu prywatne pieniądze same, że tak powiem, znajdą sobie te nieruchomości. One są relatywnie tanie, znajdą same te nieruchomości, same je wyremontują, jakby częściowo ten problem zagospodarowania Polsce Stanów się rozwiąże. Tyle, jeżeli chodzi o idea.

00:32:47 [Mateusz Balcerek]
Jest jeszcze jedna fajna rzecz, moim zdaniem, w idei. Przepraszam, że Ci wejdę słowo. Pamiętajmy, że w latach 50. czy 60. mieliśmy taki w Polsce ustrój, a nie inny, że to nie Coca-Cola i Cadillac stawiała te wieżowce, tylko państwo polskie. Tam najczęściej była jakaś centrala PZPR-u, jakiegoś tam Związku Szefców, czy coś takiego.

00:33:07 [Jan Dziekoński]
Poczty polskie i telekomunikacji.

00:33:09 [Mateusz Balcerek]
Są to nieruchomości państwowe i w nawiązaniu do poprzedniej części naszej rozmowy, a właśnie w tych nieruchomościach dopatrywałbym potem miejsca, gdzie mogą powstać po prostu te tanie lokale na wynajem. To jest zasób, którego nie mają zachodnie kraje Europy i to jest uważane niemal w takiej ilości.

00:33:28 [Jan Dziekoński]
Czyli nie mają, to nie wiem, ale na pewno ten zasób jest bardziej skoncentrowany, łatwiej nawet powiedzmy oczywiście odgórnie w środku spółek jakoś tam kontrolowanych. przez Skarb Państwa jakoś, powiedzmy, na to wpłynąć, bo tam jeszcze mamy PKP i tak dalej.

00:33:40 [Mateusz Balcerek]
Tak, to jest paradoksalnie, może źle się wyraziłem, paradoksalnie jest to lepiej z opisanym i skatalogowanym, na przykład wiem, że rozmawialiśmy dużo o Anglii, znam takie przypadki, czy o Niemczech, że oczywiście to były budynki w jakiś tam sposób należące do państwa, ale mały pokoik należał do pana Watsona, który wyjechał lat 50 do Argentyny, lat 30 temu zmarł i Tak, szukaj spadkobiercy teraz w polu. U nas raczej takich problemów z tym nie będzie.

00:34:03 [Jan Dziekoński]
No to tak, no to ten jeden problem przynajmniej jest w głowie. Natomiast informacje, jakie się pojawiły na temat tej zmiany na razie są na tyle zdawkowe, że w dużym uproszczeniu słychać, że okej, nie będzie niezbędne pozwolenie na budowę. Oczywiście otwiera się katalog nastóp pytań. Innych rzeczy, tak.

00:34:20 [Mateusz Balcerek]
Zwłaszcza takich technicznych.

00:34:23 [Jan Dziekoński]
Wiele takich technicznych, które osoby, które już trochę spędziły czasu w deweloperce, można powiedzieć, to będą raczej się podwójnie bały w takim razie wchodzenia w proces, bo potem się pojawi bardzo dużo interpretacji. Inaczej będzie interpretował ustawę PIN, inaczej Straż Pożarna. Problemów ileś tam się może pojawić w momencie, kiedy wchodzimy w coś takiego, że nie będzie pozwolenie na budowę. Będziemy to robić na przykład na zgłoszenie. Bardzo dużo pytań będzie otwartych, więc czekam z niecierpliwością na szczegóły ustawy, żeby z jednej strony żebyśmy nie doprowadzili do tego, że Okej, będziemy konwertować te budynki, ale one znowu utkną w latach osiemdziesiątych na przykład pod kątem technicznym. Do tego też nie powinniśmy dopuszczać, bo znowu na przykład eksploatacja tych budynków będzie ekstremalnie droga, jeżeli chodzi o ogrzewanie, więc kompromis musi być jakiś znaleziony.

00:35:14 [Mateusz Balcerek]
Niestety one będą wymagały remontu, bo są jeszcze chociażby dachy z pochodnymi Azbesu, tam pamiętam, jeszcze rury mogą nie spełniać norm kanalizacyjnych, jeżeli chodzi tam o ilość metali ciężkich, prawda, bo teraz teoretycznie możemy pić wodę z kranem, dlatego technicznie jest to bardzo skomplikowane, ale myślę, że to jest taka zmiana, za którą będziemy trzymać kciuki.

00:35:32 [Jan Dziekoński]
Na pewno by się przydało uproszczenie tego procesu, no niemniej jakby, no, znowu, ja bym będzie tkwił w szczegółach. Kierunek jest na pewno dobry. Tylko ważne jest, wydaje mi się, przede wszystkim jakby uniknięcie wielu niejednoznaczności, które mogą potem w procesie się pojawiać, które bardzo utrudniają po prostu te procesy budowlane.

00:35:50 [Mateusz Balcerek]
I też tak jak wspomniałeś o wykupowaniu tych mieszkań komunalnych za ołamek wartości, żeby jednak nie dopuścić tutaj do sytuacji, że gdzieś przejdzie to z rączki do rączki do wielkich deweloperów i właśnie żeby społeczeństwo też coś z tego miało. O tak to powiem?

00:36:04 [Jan Dziekoński]
Dokładnie. To jest przykład, dla którego ja nie jestem zwolennikiem tego programu brak wkładu własnego, bo on ciągle stymuluje tą własność prywatną. I banki, i deweloperów.

00:36:18 [Mateusz Balcerek]
A poza tym on może, ja napisałem na ten temat felieton, on może doprowadzić do takiej niebezpiecznej sytuacji, że w momencie niewypłacalności kredytów, pamiętaj, że żyjemy w demokracji, jeżeli z powodu takiego programu powiedzmy 100 tysięcy osób nie będzie mogło zapłacić kredytu, to to już nie będzie problem 100 tysięcy osób. będzie problem społeczny, do którego trzeba będzie znowu stworzyć jakiś fundusz, czy dosypać pieniądze do istniejącego.

00:36:41 [Jan Dziekoński]
Fundusz jest, pieniądze faktycznie są dosypywane, ale faktycznie po co przejadać te pieniądze w ten sposób?

00:36:46 [Mateusz Balcerek]
Dokładnie, także trzy problemy zrobią się z tym.

00:36:48 [Jan Dziekoński]
Przeprośmy się, wiem, że bardzo uciekamy od tej własności publicznej, bo państwo to zło, a komunizm rządził krzywdę, ale popatrzmy na to, że analogie z innych krajów pokazują, że mimo wszystko to sprzyja dostępności mieszkań, jeżeli to jest własność i mówię, żeby państwo tym sterowało, tylko lokalna administracja, która najlepiej zna przecież potrzeby swoich mieszkańców.

00:37:10 [Mateusz Balcerek]
To jest problem, ale to ci obiecałem, że nie będziemy na tym kanale wchodzić w politykę, że tak jest, że samorządy się niestety nie lubią z władzami, ale jednak mamy nadzieję, chociaż będę tutaj bardzo naiwny, bo dwa lata pracowałem w tabloidzie, że jednak dla dobra mieszkańców jakoś się porozumieją, no i oczywiście trzymamy kciuki za dobre pomysły polityków. Ale chciałbym też, żeby jednak skupili się dobrze na jednym pomyśle, na przykład tych przekształceń lokali, a nie fruwali z pomysłami od sasa do lasa, tak jak teraz z tymi domami bez pozwoleń. Lepiej trzy dobre, a nie piętnaście. Tak, lepiej zrobić coś dobrze od początku do końca, tak, niż piętnaście pomysłów zostawić na etapie. Kapiszona. Kapiszona, tak. Dzisiaj rozmowa była długa, ale też z Jankiem zawsze, drodzy widzowie, fajnie się rozmawia i tych tematów bieżących ostatnio pojawiło się bardzo dużo. Janku, bardzo Ci dziękujemy za udział w naszym programie. Na pewno też będzie okazja porozmawiać, zobaczyć jak to wszystko wygląda jeszcze w te wakacje, a być może tuż po wakacjach. Jeszcze raz, jeżeli chcecie, żebym zapraszał ciekawych gości, którzy zawsze analitycznie nam wyjaśnią, co na rynku nieruchomości piszczy, to zapraszam Was do subskrybowania naszego kanału i widzimy się już za tydzień. Cześć.