00:00:06 [Mateusz Balcerek]
Cześć, witam Was z tej strony Mateusz Balcerek, redaktor naczelny Oceniamy Developerów. Dzisiaj oczywiście widzimy się w rozmowie tygodnia na kanale Oceniamy Developerów TV. Od razu zachęcam Was do subskrypcji naszego kanału, dlatego że dzisiaj będziemy mówić o tematach bieżących, ciekawych. Spytamy naszego gościa. o to, co dzieje się z rynkiem nieruchomości komercyjnych w dobie pandemii i wojny na Ukrainie. I tak jak już wspomniałem, przejdźmy do przedstawienia osoby, która zgodziła się na rozmowę. Moim i waszym gościem jest pani Magda Borys z firmy Wilson Nieruchomości. Pani Magda jest agentką, specjalistką, doradcą z segmentu nieruchomości komercyjnych.

00:00:57 [Magda Borys]
Tak. Szeroko rozumianego.

00:00:59 [Mateusz Balcerek]
Pani Magdo, zacznę od być może odrobinę uszczypliwego pytania. Mamy pandemię, teraz przyszła wojna w Ukrainie. Czy to są dobre czasy dla agenta nieruchomości komercyjnych? Czy jest ruch w tej branży, czy widać pewien zastój? Jak to wygląda?

00:01:18 [Magda Borys]
Bardzo dobre, tylko trzeba dywersyfikować. konkretny przedmiot, którym się zajmujemy. Pandemia wymusiła na większości agentów komercyjnych dywersyfikację w postaci zajęcia się oprócz tylko biur. Ja się specjalizowałam głównie w biurach i powierzchniach retail w biurowcach. Natomiast pandemia wymusiła na mnie również konieczność pośredniczenia przy najmach powierzchni handlowych, ale nie takich typowych biurowcach, tylko też od małych, prywatnych firm w centrach miast. oraz szeroko rozumiany rynek magazynowy. Magazyny to jest sektor rynku komercyjnego, w ogóle sektor nieruchomości, który się w tej chwili rozwija najszybciej. Wynajmują się powierzchnie, które jeszcze nie są zbudowane. Jeżeli firma potrzebuje dużego magazynu, czyli paręnaście tysięcy metrów na przykład, to musi zrobić tak zwany prerent, bo w tej chwili nie ma takich powierzchni, które byłyby wolne, zbudowane i w tym dokładnie miejscu, w którym dana firma chce wynająć magazyn.

00:02:55 [Mateusz Balcerek]
Czyli tylko wytłumaczmy naszym widzom prerent, czyli jak rozumiem wynajęcie powierzchni, która nie została jeszcze zbudowana.

00:03:02 [Magda Borys]
Tak, nie została zbudowana bądź nie została odbudowana. ale już takie powierzchnie są powynajmowane. Dajmy na to, firma Panatoni planuje coś zbudować. I ogłasza, że do wynajęcia w tym miejscu jest na przykład jeszcze 22 tysiące metrów, podczas gdy cały obiekt będzie miał dajmy na to 40 tysięcy. Czyli część już jest zarezerwowana.

00:03:34 [Mateusz Balcerek]
Rozumiem. Czyli tak podsumowując to, co dzieje się obecnie na rynku w stosunku do tego, co było w czasach powiedzmy normalnych, czyli przed marcem 2020 roku. Z biurami jest pewien kłopot, ale widzimy teraz pewien renesans, czy wręcz rozkwit tej powierzchni magazynowej.

00:03:52 [Magda Borys]
Tak, przede wszystkim powierzchnie magazynowe. Jeszcze chciałam zaznaczyć, bo wiele osób interesuje się mniejszymi magazynami w obrębie miast, czyli na przykład pół tysiąca metrów w obrębie miejskim i popyt na takie powierzchnie jest ogromny, a podaż jest praktycznie zerowa. bo duże centra logistyczne bardzo niechętnie już dzielą swoje powierzchnie na mniejsze moduły, mimo że oczywiście istnieje technicznie taka możliwość, bo oni mają tam bardzo dużo doków, natomiast niechętnie dzielą, ponieważ jest to kosztowne, to po pierwsze, po drugie wolą mieć dużych, stabilnych najemców na lata. I co ważne, nie mają z tym problemu.

00:04:50 [Mateusz Balcerek]
No i zgaduję też, że jest pewnego rodzaju rynkowy problem z wybudowaniem takich pomieszczeń. Dlatego, że mamy coraz mniej ziemi w miastach nadających się pod zabudowę, a z drugiej strony W takich miejscach zgaduję, tutaj oczywiście Pani jest ekspertką, że deweloperzy wolą uzyskać pozwolenie, czy też możliwość na budowę na przykład małego apartamentowca wciśniętego gdzieś pomiędzy bloki.

00:05:17 [Magda Borys]
Tak, natomiast często rodzaj obiektu budowanego przez dewelopera na danej ziemi zależy od tego, jaki jest miejscowy plan zagospodarowania. przestrzennego bądź studium, bo to zależy, co tam może powstać, prawda? Ale też zauważyłam, że część deweloperów miejskich swego czasu jeszcze przed tym boomem powierzchni magazynowych potrafiła swoją działkę przekształcić w taki sposób, żeby ona była nie tylko magazynowa, ale też np. produkcyjna, żeby łatwiej wynająć na jakąś lekką produkcję, która nie byłaby możliwa. możliwa, jeżeli w miejscowym planie nie ma lekkiej produkcji.

00:06:06 [Mateusz Balcerek]
To jeszcze ostatnie pytanie odnośnie tego, co wywołała na rynku nieruchomości komercyjnych pandemia. Już pewne wnioski można wyciągnąć z naszej rozmowy, to znaczy z biurami jest słabiej, ale lepiej jest z magazynami.

00:06:21 [Magda Borys]
Ale coraz lepiej z tymi biurami.

00:06:24 [Mateusz Balcerek]
Okej, to właśnie do tego o to chciałem zapytać. Czy już możemy wyciągnąć, wydaje się, że to wszystko jednak, to zamieszanie pandemiczne jednak zbliża się do końca. Czy już teraz możemy? wyciągnąć jakieś wnioski z tego, co ta sytuacja zmieniła. To znaczy, czy na przykład praca zdalna to jest coś, co zagrozi temu segmentowi biur, czy właśnie tak jak pani mi przerwała, że już jest dużo lepiej?

00:06:47 [Magda Borys]
Zagrozić nie zagrozi ze względu na to, że pracodawcy mocno naciskają jednak na pracę biurową. Z kolei pracownicy woleliby pracować w sposób hybrydowy. Czyli na przykład trzy dni w domu, dwa dni w biurze jest przewaga raczej tego home office w życzeniach pracowników. Z tym, że nie zawsze jest to możliwe, bo jednak pracodawcy woleliby utrzymać pracownika w biurze. Łatwiej jest takiego pracownika czegoś nauczyć, łatwiej jest go zintegrować z zespołem.

00:07:28 [Mateusz Balcerek]
No i łatwiej stać nad głową.

00:07:30 [Magda Borys]
Tak, całe mnóstwo argumentów po stronie pracodawców oczywiście na rzecz pracy biurowej, co jest bardzo ważne jeśli chodzi o rynek powierzchni biurowych i tę pracę hybrydową organizuje się. W taki sposób, że część powierzchni biurowej firmy wynajmują w systemie stałym, czyli core, a część powierzchni w systemie flex, czyli taki co-working, hot deski i na krótszy, elastyczny okres czasu. W niektórych projektach jednak pracownicy muszą uczestniczyć w biurze, ale za chwilę trzeba będzie zwolnić ich do domu, bo inaczej odejdą do innej firmy, więc też firmy nie chcą trzymać dużych powierzchni biurowych. Firmy bardzo duży nacisk kładą w tej chwili na coraz bardziej nowoczesne powierzchnie biurowe. Dobre systemy, które umożliwiają spotkania zdalne, czyli audiowizualne, osprzętowanie. Bardzo się przykłada w tej chwili wagę do tego, żeby powierzchnia spełniała normy środowiskowe, normy ładu korporacyjnego. I tak obawialiśmy się, że firmy będą bardzo redukować powierzchnię biurową. Natomiast też przepisy antycovidowe i nie tylko przepisy w sensie prawnym, ale też zwyczaje wymuszają jednak na pracodawcach to, żeby dali pracownikom więcej przestrzeni. Więc ta powierzchnia biurowa nie może być tak zredukowana, jak być może pracodawczy czy właściciele firm by zechcieli.

00:09:38 [Mateusz Balcerek]
Przejdźmy w takim razie już może do tematów bieżących. Pandemia powoli się kończy, tak jak powiedziałem. Na dobre się nie skończyła, a mamy jeszcze gorszy kataklizm. Rosja w sposób nieoprawniony, w sposób zbrodniczy napadła naszych przyjaciół ze wschodniej granicy, napadła na Ukrainę. Życzymy Ukraińcom dużo siły. Myślę, że także się pod tym pani podpisze, ale jesteśmy na kanale branżowym i chciałbym się dopytać. Czy już wiemy, jak ta wojna wpłynęła na sytuację rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce? Oczywiście możemy to podzielić, tak jak już to pani zaproponowała, na różne segmenty, czyli na przestrzeń magazynową, przestrzeń biurową.

00:10:18 [Magda Borys]
Oczywiście wiedzieć nie możemy tego, ponieważ to jest bardzo świeża sytuacja, ale obserwujemy już tę tendencję przechodzenia wielu firm z Ukrainy, głównie z Kijowa do Polski. Oni chcą tu otwierać biznesy, chcą tu wynajmować biura, chcą tu urządzać swoje restauracje. Ja jestem pełna podziwu, jak bardzo przedsiębiorczy są ci ludzie. Oni się nie poddają, nie załamią rąk, mimo tego, że firmy często potraciły wszystko, co miały, tak naprawdę cały majątek. To przedsiębiorcy ukraińscy są bardzo czynnie nastawieni na dalszy rozwój. Firmy, które się do nas odzywają szukając biura, szukają najczęściej powierzchni gotowej na już. I na krótki okres czasu, ponieważ nie są pewni ile tu zostaną, nie są pewni czy nie przeniosą się dalej na zachód Europy, bądź czy nie będą się na tyle silnie rozwijać, że będą potrzebować większej powierzchni, albo czy nie. nie wrócą do Ukrainy. Więc tak, wymagają krótkiej umowy najmu, powierzchni gotowej do wejścia dostosowanej dla firmy oraz jak najbliżej centrum Warszawy.

00:12:01 [Mateusz Balcerek]
Tutaj doprecyzujmy, centrum Warszawy czy ogólnie centrum tych największych miast, o których słyszymy właśnie, że stały się takim centrum przyjazdu Ukraińców, czyli też Kraków, Poznań, Wrocław?

00:12:14 [Magda Borys]
Ja wiem, co obserwujemy w Warszawie. Podejrzewam, że w regionach jest podobnie, pewnie nie na tak dużą skalę jak u nas, bo u nas zawsze jest to największe, ale nie sądzę, żeby trendy się różniły. Wydaje mi się, że one będą takie same, tylko że siłą rzeczy, zanim firmy wejdą do regionów, muszą wypróbować rynek ten największy w Warszawie, bo tu jest najłatwiej po prostu rozwinąć swój biznes. Zatem są firmy ukraińskie, które poszukują biur i to jest zadanie dla doradców brokerów takich jak ja, ponieważ trzeba im znaleźć powierzchnię, która układem dostosuje się do tego zespołu. który poszukuje tej powierzchni oraz dodatkowo jeszcze będzie, znaczy właściciel biurowca będzie na tyle elastyczny, że wpuści ich na krótki okres czasu. Jeśli chodzi o magazyny, to jest dokładnie tak samo jak z polskimi firmami. Oni szukają magazynów i tak naprawdę jeszcze przed wojną, Było wiele ukraińskich firm, które szukało magazynów. Otwarcie naszego rynku na pracę obywateli Ukrainy spowodowało też napływ firm z Ukrainy tutaj. Teraz widzimy, ta tendencja jest jeszcze silniejsza i coraz więcej zapytań mamy o magazyny.

00:14:07 [Mateusz Balcerek]
Jeszcze odnośnie kwestii magazynów. to jest może odrobinę cyniczne, co powiem w kwestii tego, że tam się toczy jednak wojna. Ale wydaje mi się, że jeżeli mamy konflikt za naszą wschodnią granicą, to jednak też jest. Mówiąc po angielsku taki hype na te magazyny, bo już tutaj zjeżdża pomoc z całej Europy. I też z tego co na przykład my wiemy, Polski Związek Firm Deweloperskich, deweloperzy, zamożni ludzie lub zamożne firmy za własne pieniądze wynajmują magazyny po to, żeby po prostu gromadzić tam pomoc, która uda się za swoją granicę.

00:14:40 [Magda Borys]
Dokładnie tak, ale nie tylko magazyny. Wynajmują też lokale w centrum parterowe na przykład. Przykładem jest biurowiec Atrium Garden, który udostępnił dwie powierzchnie i lada chwila będzie tam centrum dystrybucji artykułów pomocowych. Jeszcze taka ciekawa rzecz, ponieważ na Mokotowie jeden z biurowców oddał całe piętro za darmo na pewien okres czasu dla urządzenia szkoły dla dzieci Ukraińskich.

00:15:24 [Mateusz Balcerek]
Solidarność naszego społeczeństwa jest niesamowita. Ja przyznam szczerze, że czegoś takiego się nie spodziewałem. Fajnie jeszcze by było, gdyby rząd trochę pomógł tutaj przedsiębiorcom i zwykłym Polakom w tej pomocy.

00:15:34 [Magda Borys]
No tak. Tak, to fakt.

00:15:38 [Mateusz Balcerek]
Jesteśmy portalem branżowym i politycznym.

00:15:40 [Magda Borys]
Nie krytykujmy, nie chwalmy. Nie chwalmy również. Spadło to na nas jak grom z jasnego nieba, ale rzeczywiście rząd ma bardzo wygodną sytuację tutaj, ponieważ jesteśmy bardzo przedsiębiorczym społeczeństwem, zarówno w kwestiach finansowych, jak i w kwestiach logistycznych, więc najgorszym problemem jest to finansowanie wstrzymywane z Unii. rzeczywiście mogłabym krytykować, ale co ja mogę zrobić?

00:16:19 [Mateusz Balcerek]
No finansowanie z Unii to już na szczęście nie jest ani moja, ani pani branża, ale teraz rozmawialiśmy o popycie w kontekście tej wojny w Ukrainie, w kontekście tego, co się dzieje, a tak jak troszeczkę sobie już porozmawialiśmy na OF-ie przed rozpoczęciem naszego programu, też ciekawi mnie kwestia podaży, ponieważ tak jak pani powiedziałem, my mieliśmy informacje od pewnych, dosłownie to był koniec lutego, kiedy to wybuchło, być może to się już zmieniło, ale mieliśmy informacje od deweloperów z Lublina, z Białegostoku, rozmawiali ze mną. Panie Mateuszu, ja nie wiem, co to będzie, bo ja nie wiem, czy budować teraz ten biurowiec, bo nie wiem, czy jakakolwiek zachodnia firma będzie chciała mieć siedzibę gdzieś 50 kilometrów od miejsca, czy 80 kilometrów od miejsca, w którym wybuchają bomby. Czy pani uważa, że to, co się teraz dzieje, może spowodować pewne zachwianie podażowe na tym rynku, że deweloperzy, zwłaszcza ci mniejsi, którzy powiedzmy mają, nie wiem, 5, 10, milionów euro, zamiast w coś zainwestować, na przykład wywiozą te pieniądze do Szwajcarii na bezpieczny rachunek bankowy?

00:17:21 [Magda Borys]
Tego nie wiem, prawdę mówiąc. Na tym się tak dobrze nie znam. Natomiast dziura podażowa na pewno będzie. Zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak i w sektorze biurowym na pewno. Dlatego, że w tym roku zostanie oddanych bardzo mało powierzchni biurowych. W tej chwili jeszcze są pustostany, natomiast popyt się bardzo zwiększa. Dodatkowo jeszcze materiały budowlane oraz siła robocza, znaczy ceny materiałów budowlanych drastycznie idą do góry, natomiast siła robocza jest jakby zredukowana poprzez to, że bardzo wiele wielu mężczyzn pracujących tutaj, wielu Ukraińców wróciło z Polski.

00:18:18 [Mateusz Balcerek]
Zwłaszcza z tego sektora budowlanego i transportowego jeszcze. Dokładnie tak. Ale przyjeżdża faktycznie bardzo wiele kobiet z dziećmi.

00:18:25 [Magda Borys]
A one raczej nie będą pracować w sektorze budowlanym.

00:18:29 [Mateusz Balcerek]
Tak, niedawno naszym gościem był Marek Zuber i proszę sobie wyobrazić, że z wyliczeń tego znanego ekonomisty wynika, że aż 48% osób, które szukają nas schronić, to są osoby niepełnoletnie. Więc tutaj faktycznie na pewno tę lukę na rynku budowlanym, zwłaszcza, że bardzo często to były też osoby posiadające jakieś kwalifikacje, będzie często wypełnić.

00:18:50 [Magda Borys]
Tak. Będzie dziura podażowa przez fachowców, prognozowana jest w sektorze biurowym na taki maksymalny dołek podażowy na 2025 rok. Dlatego firmy, które podpisują w tej chwili umowy najmu, starają się umowy najmu podpisać w taki sposób, żeby nie trafić na tę dziurę podażową z końcem. najmu, raczej wydłużają najem. Jeżeli są to stabilne firmy, które potrafią przewidzieć swój dalszy rozwój biznesu, chcą zdecydowanie mieć umowę najmu w tym okresie, kiedy będzie dziura podażowa.

00:19:40 [Mateusz Balcerek]
Pani Magdo, to już ostatnie pytanie na koniec. Ma Pani wieloletnie doświadczenie na tym rynku. Chciałbym się spytać, chociaż oczywiście wojny nikt nie mógł przewidzieć. Jakie są Pani prognozy odnośnie tego, co się będzie działo w najbliższej przyszłości? Nie mówimy tutaj tylko o 2025 roku. Załóżmy taki scenariusz, najbardziej prawdopodobny ekspertów zdają wojskowości, że ta wojna będzie się jednak tliła. I co w takiej sytuacji to oznacza dla rynku nieruchomości komercyjnych? I też podzielmy na magazyny, na biura.

00:20:14 [Magda Borys]
Moim zdaniem w magazynach nie za bardzo się cokolwiek zmieni, ponieważ cały czas się rozwijamy, będzie tutaj coraz więcej osób, zatem więcej konsumentów się siłą rzeczy. Napływ uchodźców przewidywany jest ciągły, więc podejrzewam, że będzie potrzeba rozwoju sektora logistycznego. Oni muszą coś jeść, muszą w coś się ubierać. Dodatkowo jeszcze rosnące ceny wymuszą wynajmowanie powierzchni jak najbliżej docelowego miejsca dystrybuowania tych produktów czy towaru. Więc magazyny będą się rozwijać niezależnie od tego, czy wojna się skończy, czy będzie nadal trwała. Sektor biurowy przewiduje, że sporo podnajmów zniknie z rynku, ponieważ w dobie pandemii na rynku pojawiła się bardzo duża podaż podnajmów. Firmy redukowały powierzchnie biurowe bądź przenosiły się w ogóle do innych biurowców na powierzchnie mniejsze i tych ofert było bardzo dużo. Wydaje mi się, że firmy z Ukrainy, które potrzebują powierzchni na już i jeszcze najlepiej umeblowanej, bo oni nie nie mają czasu. Oni chcą Od razu zacząć tutaj działać, zatrudniać ludzi. Będą potrzebować gotowych przestrzeni biurowych, zatem będą podnajmować. Wejście w nowy rynek wymusza poszukiwanie elastyczności. Natomiast podnajem jest umową, którą można zawrzeć na czas krótki bądź na czas nieokreślony. nie ma przymusu długotrwałej umowy, zatem wydaje mi się, że rynek podnajmów będzie tutaj.

00:22:32 [Mateusz Balcerek]
Wie pani co, jeszcze jedna wydaje mi się istotna rzecz przyszła mi do głowy, bo muszę powiedzieć, że ja się uczę tutaj czegoś wspólnie z moimi gośćmi. Zaskoczyła mnie pani tą informacją, że właśnie biura z Ukrainy przenoszą się do nas, ale tak się właśnie teraz zacząłem zastanawiać, myślę, że naszych widzów też to ciekawi. Bardzo dużo firm tak zwanych zachodnich, zagranicznych, było nie tylko na Ukrainie, ale też w Białorusi, w Rosji. Te kraje teraz zmierzają w stronę takiego totalitaryzmu. Nie mówię tylko o sankcjach, ale wydaje mi się, że bardzo wiele firm stamtąd ucieka i być może to jest właśnie szansa dla Polski, żeby tutaj przyjąć. Tak jest.

00:23:08 [Magda Borys]
Mamy takiego klienta, negocjujemy z nim, z dużym klientem pod najem całego piętra w biurowcu przy Rondzie Daszyńskiego. Jest to pod najem, bo potrzebuje. szybko.

00:23:24 [Mateusz Balcerek]
Oczywiście nie będę wypytywał o nazwę i specjalizację, ale czy to jest właśnie taka firma zagraniczna, która ucieka z Rosji, czy jest to rosyjska firma?

00:23:31 [Magda Borys]
Z Rosji nie. Oni akurat uciekają z Ukrainy. Natomiast tendencja będzie identyczna. I mówiąc o firmach z Ukrainy, które poszukują tutaj biur, ja nie mówiłam o firmach tylko z kapitałem ukraińskim, ale też o firmach z kapitałem zachodnim, które przenoszą się z Ukrainy. Ukrainy to tutaj wrzucam ich do jednego worka. Mamy też klienta restauratora, który miał sieć restauracji w Kijowie. i poszukuję tutaj kilku lokali restauracyjnych. Bardzo ważne jest dla niego, żeby nie inwestować swoich pieniędzy, tylko mieć lokal już gotowy, czyli przede wszystkim z wentylacją, bo to jest najdroższa rzecz. On mówi, że kiedyś mnie było stać na to, żeby lokal zrobić pod siebie. W tej chwili straciłem tak wiele. że muszę się szybko odbudować, nie inwestując od razu do dużych pieniędzy i intensywnie poszukujemy mu lokali gastronomicznych. No i mam nadzieję, że tutaj swoją sieć otworzy. A to była fajna sieć na cały Kijów.

00:25:00 [Mateusz Balcerek]
Tego mu życzymy, żeby mógł tutaj spokojnie w Polsce pracować. I Wam też życzymy spokojnego wieczoru. Dziękuję bardzo, że obejrzeliście dzisiejszą rozmowę. Moim gościem była pani Magda Borys. Jeżeli ktoś byłby zainteresowany współpracą z panią Magdą, to też link do firmy Wilson znajduje się w opisie naszego filmu. Dziękujemy pani Magdo. Mam nadzieję, że będzie jeszcze okazja się spotkać w nieco spokojniejszych czasach.

00:25:29 [Magda Borys]
Tego sobie życzmy nawzajem. Ja również dziękuję za zaproszenie.