00:00:06 [Mateusz Balcerek]
Wiem, że tak naprawdę Ty wolisz zajmować się tematyką nieruchomościową w temacie makro niż mikro. Może przejdźmy do tego, co ogólnie dzieje się na świecie. Bo proszę Państwa, proszę sobie wyobrazić, że my w Polsce narzekamy na ceny mieszkań, że tak jak już sobie rozmawialiśmy na razie w Warszawie, w Gdańsku, we Wrocławiu, ale w takich miastach jak na przykład Sydney, Rotterdam. Singapur, one potrafiły rosnąć rok do rocznie nawet, czy Moskwa też, one potrafiły rok do roku rosnąć nawet o kilkadziesiąt procent. I tematyka rosnących cen mieszkań to jest coś, co spędza sens powiek politykom tak naprawdę wielu krajów, nie tylko Polski. Wiadomo, że w innych krajach już powstają pomysły chociażby w Niemczech czy w Holandii, żeby po prostu ograniczyć możliwość traktowania mieszkania jako lokaty kapitału. Zanim dojdziemy do tego tematu, może porozmawiamy skąd w ogóle wzięło się to, że ceny mieszkań w czas pandemii wzrosły tak radykalnie.

00:01:10 [Kasper Starużyk]
Dlaczego ceny wzrosły? To się na pewno wiąże z tym, że ceny nieruchomości biurowych spadły z kolei, jeżeli chodzi o mieszkania. Jak dużo osób traktowało wcześniej, szczególnie w dużych miastach, mówimy tu o dużych miastach, gdzie ludzie faktycznie przejeżdżali z mieszkań do biur i właściwie całe życie odbywało się w biurach. Większość życia odbywało się w biurach. Mieszkanie było na przeczekanie, tylko żeby się przespać, coś zrobić, bo w weekend się jechało gdzieś. Poza miasto w ciągu tygodnia się jechało do pracy, więc mieszkanie nie było właściwie istotne gdzie, byle jakaś lokalizacja była w miarę okej. Teraz się faktycznie inaczej na to patrzy. Pandemia zmieniła nawyki dużo osób na pracy zdalnej. Na pracy zdalnej korzystało bardziej z mieszkań niż. niż zbiór. To też widać w wyszukiwaniach, też w preferencjach Polaków na przykład. No i też nie tylko Polaków. Zmieniły się zdecydowanie. Ludzie szukają więcej mieszkań z ogródkami na przykład niż wcześniej, kiedy to nie miało znaczenia. Teraz to już ma znaczenie. No i też metraż. Bardziej oczekuje się większego metrażu, wygodniejszych mieszkań.

00:02:21 [Mateusz Balcerek]
Tak, ale jak rozumiem głównym problemem jest to, że na miejsce tych osób, które podnajmowały sobie mieszkania gdzieś w mieście, a trasa skutek pandemii mogła się wprowadzić do rodzinnych stron, jest to, że weszły na ich miejsce inwestorzy. I tak naprawdę inwestowanie, spekulacja na mieszkaniach, to jest coś, co podbija te ceny. Rozmawiałem z profesorem Sadowskim, jest bardzo ciekawy wywiad u nas na Oceniamy Developerów, zachęcam Państwa do lektury. Pan Sadowski, to jest prezydent Centrum Adama Smitha, on mi powiedział ciekawą rzecz, że tak naprawdę to, co się dzieje na rynku mieszkań, nie jest zjawiskiem, nie jest przyczyną, tylko tak naprawdę jest skutkiem szalającej inflacji, nie tylko w Polsce, ale na całym świecie. Ponieważ nie ma bezpiecznych aktywów inwestycyjnych, ludzie, fundusze, różnego rodzaju też spółki czy firmy po prostu w te mieszkania inwestują. W Polsce jest to zjawisko marginalne, bo tak naprawdę ekscytowaliśmy się w mediach, proszę Państwa, że jeden czy drugi fundusz wykupił tysiąc mieszkań, ale to jest mniej więcej w Polsce ciągle kwestia tego 1% rynku mieszkaniowego. Ale ciekawiej było w Berlinie, gdzie wysokie kilkadziesiąt procent mieszkań należało do wielkich funduszy, mimo tego, że tam jest podatek katastralny. I tak naprawdę od tego kraje zachodnie postanowiły zacząć walczyć ze spekulantami, z inwestorami czy z rentierami. No mamy przykład chociażby właśnie wspomnianego Berlina, gdzie było referendum, gdzie mieszkańcy opowiedzieli się za nacjonalizacją tych mieszkań należących do wielkich funduszy. Mamy przykład dwóch państw holenderskich, to jest o ile się nie mylę Amsterdam i Rotterdam, gdzie planuje się w ogóle zdelegalizować inwestowanie w mieszkania poniżej. pewnej wartości. Trzeba będzie w tych mieszkaniach po prostu zamieszkać, jeżeli chce się je kupić. No i stąd takie moje pytanie do Ciebie. Czy Ty myślisz, że generalnie kończą się te czasy, że mieszkanie stanie się po prostu dobrem inwestycyjnym? Jak to niektórzy mówią, po prostu mieszkanie będzie służyło już do mieszkania, a nie do inwestowania, że coraz więcej tych restrykcji będzie. One prawdopodobnie zostaną też prowadzone w innych krajach.

00:04:37 [Kasper Starużyk]
Przede wszystkim to z obawą wielką patrzę na to, co się dzieje w Niemczech i w Holandii, z tego względu, że do tej pory w Niemczech większość społeczeństwa mieszka w mieszkaniach wynajmowanych. W Holandii to jest około 30%, jeżeli dobrze pamiętam, ale mogę się mylić. Natomiast to funkcjonowało w gospodarkach, w Wielkiej Brytanii też jest dosyć duży procent. Czyli w gospodarkach stabilnych, które też my kojarzymy jako stabilne, raczej się wynajmowało mieszkanie. Nie było potrzeby kupowania mieszkania, bo się czuło stabilność, że jeżeli nawet się straci pracę, to będzie się coś miało, znajdzie się inną też ochrona socjalna dosyć na wysokim poziomie. Co też skłaniało ludzi do tego, żeby nie kumulować kapitału w mieszkaniach. Raczej zajmowały się to faktycznie fundusze, które też wynajmowały na pewnych zasadach przez państwo też sprawdzanych. Wszystko funkcjonowało świetnie. Jeżeli kraje takie jak Niemcy czy Holandia faktycznie zaczynają odsuwać fundusze od mieszkań, to znaczy, że gospodarki tracą stabilność. Ewidentnie mamy tutaj większy problem. I nie chodzi tutaj tylko o mieszkania. Jeżeli ludzie też zaczynają chcieć kupować mieszkania i zastanawiają się nad tym coraz częściej obywatele Holandii i Niemiec nad kupnem mieszkań zamiast ich wynajmu, no to znaczy, że zaczynają się bać o swoją przyszłość. Stąd też pomysły, które wprowadza Holandia i Niemcy mogą być tak naprawdę wyznacznikiem. efektem problemów gospodarczych, które mogą niedługo nadejść i które jeszcze nie są widoczne. Co do samego pomysłu, co do samej filozofii pomysłu, żeby mieszkać, a nie traktować mieszkania jako inwestycji. Jeżeli faktycznie mieszkanie będzie źródłem spekulacji i fundusze doprowadzą do tego, że ceny Odrealnią się od rynku, no bo wiadomo to rynek powinien ustawić ceny. Natomiast jeżeli faktycznie ceny już nie będą ustawiane przez rynek, no to też rozumiem, że reakcja jakaś powinna być w tym przypadku. No bo tutaj już nie mówimy o wolnym rynku też z kolei. Oczywiście, że tak.

00:07:00 [Mateusz Balcerek]
Ja się z Tobą zgadzam moim zdaniem. Jeżeli korporacje ustalą sobie monopol, to nie jestem jakby w tym względem korwinistą. Uważam, że tutaj też jakaś pewna regulacja powinna być. Natomiast powiedziałeś, że jesteś bardzo zaniepokojony tym, co się dzieje w Berlinie. A ja mam pewną, powiem Ci szczerze, gorzką satysfakcję, bo jest to raczej przykład, że ten podatek katastralny po prostu nie do końca działa. I akurat nie chcę tutaj wchodzić w tematy za bardzo z Twojej działki, w tematy ekonomiczne. Ja osobiście uważam, że podatek katastralny co do swojej zasady On może nieść pewne miano sprawiedliwości, dlatego że jest to podatek pobieralny od dobra skończonego, od nieruchomości, od mieszkań. Działek w Polsce, prawda, Polska ma tyle kilometrów kwadratowych, ile ma, jest skończona ilość. Kropka. Więc czym więcej ktoś będzie miał, tym mniej zostanie pozostałym osobom, natomiast To jest bardzo ważne. Moim zdaniem podatek katastralny nie jest dobrym narzędziem do uderzenia właśnie w te wielkie fundusze mieszkaniowe. Dlatego, że jeżeli wprowadzimy podatek na katastralny powiedzmy o wysokości 1,5%, a ceny mieszkań rosną o 10%, no to fundusze i tak będzie stać na to, żeby te mieszkania przytrzymać i dokupić. Straci natomiast klasa średnia, powiedzmy w Polsce to będzie Kowalski, a w Niemczech to będzie Schulz, który kupił sobie mieszkanie dla swojego dziecka, bo nie będzie go stać na to, żeby płacić 1,5% rocznie od trzymania pustego mieszkania. 1,5% wartości mieszkania oczywiście.

00:08:28 [Kasper Starużyk]
Dokładnie tak. Zresztą zawsze końcowo przenosi się na konsumenta.

00:08:34 [Mateusz Balcerek]
Oczywiście, przy sprzedaży tego mieszkania te fundusze też ewidentnie przerzucą te podliczone procenciki podatku do końcowej wartości. To pełna zgoda.

00:08:47 [Kasper Starużyk]
Natomiast tak faktycznie, jeżeli ktoś Ma 10 mieszkań, prywatna osoba. Ma 10 mieszkań, kupił 10 mieszkań, żeby je wynajmować i to faktycznie takie osoby w tej całej hierarchii nieruchomościowej, że tak powiem, to faktycznie stracą. Jeżeli będzie podatek katastralny, mocno w nich uuderzy, jeżeli chodzi o faktycznie fundusze, które kupują w tysiącach. mieszkania, no to ta skala już ma znaczenie i to bardzo duże w tym przypadku i podatek faktycznie ich już nie rusza i nie stopuje w żaden sposób przed tymi inwestycjami.

00:09:26 [Mateusz Balcerek]
A mało tego, może znowu wprowadzić jakieś zawirowania na rynku, jak na przykład wzrosty cen. Powiedziałeś bardzo ciekawą rzecz, bardzo moim zdaniem ciekawie przedstawiłeś problem tego, co dzieje się. w Holandii, w Niemczech, a też w innych krajach zachodnich, bo wiadomo, że na przykład Kanada też będzie kombinować z uregulowaniem chociażby takiej fliperki. Tam już chyba w ichniejszym odpowiedniku parlamentu jest taki projekt. Natomiast zastanawia mnie, jaki wniosek z tego, co się dzieje, wyciągną polskie władze. Była mowa o jakimś podatku od pustostanu, była mowa o przyglądaniu się temu co dzieje się na rynku nieruchomości. Dwa tygodnie temu miały zapaść jakieś decyzje. O tym mówił m.in. wiceminister rozwoju Uściński i te decyzje nie zapadły. Dlaczego twoim zdaniem?

00:10:24 [Kasper Starużyk]
Znaczy jeszcze właśnie odwołując się do Holandii i Niemiec i do tego co mówiłeś, że fundusze faktycznie tysiąc może kupiły mieszkań i wielka ekscytacja była, że w Polsce nagle tysiąc mieszkań kupił fundusz, a tego wcześniej nie było, to jest faktycznie marginalny poziom rynku. Jednak jeżeli Niemcy, na przykład Holandia, czy też Wielka Brytania zaczną wprowadzać regulacje dla takich funduszy, no to siłą rzeczy te fundusze będą szukały nowych rynków. Biorąc pod uwagę, że nasze państwo, no nie oszukujmy się, jest słabsze niż niemieckie czy niż holenderskie i prędzej pójdzie na ugody z takimi funduszami, może te fundusze mogą faktycznie już patrzeć na Polskę jako na rynek zastępczy. za Niemcy czy Holandię, z których będą musiały niestety rezygnować.

00:11:09 [Mateusz Balcerek]
Tu się oczywiście z Tobą zgodzę, że zawsze jest tak, że tam, gdzie jest za dużo regulacji, tam kapitał ucieknie do miejsca, gdzie tych regulacji jest mniej. Natomiast, no właśnie, ponieważ nie jestem ekonomistą, to powołam się jeszcze raz na Andrzeja Sadowskiego. W ogóle ilość tych funduszy, to, że my o tym rozmawiamy, to wynika z inflacji, dlatego, że bardzo wiele tych korporacji, które tym się teraz zajmują, one wcześniej zajmowały się inwestowaniem w coś innego. W hotele, w restauracje, w spółki motoryzacyjne, w jakieś nowe technologie. Natomiast my żyjemy w tak niepewnych czasach, że de facto cofamy się o 150 lat do słynnego kryzysu gospodarki kruszcowej, na którym była oparta w zasadzie egzystencja Stanów Zjednoczonych i znowu najbezpieczniejsza jest ziemia. Wydaje mi się, że w tym jest problem, że jeżeli po prostu udałoby się uspokoić gospodarkę, która trochę już bulgoczy, jak sam wspomniałeś, to po prostu tych funduszy też będzie mniej. Na propos regulacji, to poza tym nieszczęsnym podatkiem od pustostanu, to tak naprawdę poza tym, że rząd się martwi, rząd obserwuje, nic innego, nic mądrego nie usłyszeliśmy od naszych polityków.

00:12:19 [Kasper Starużyk]
Niestety, ale faktycznie ważne jest to, o czym mówisz, ziemi nie przybywa. clue właściwie w tej całej sytuacji, że ziemi nie będzie więcej. No oczywiście akurat tutaj, jak już rozmawialiśmy o Holandii, no Holandia na przykład pół państwa stworzyła sama, z morza wyciągnęła na polderach, ale to są ekstremalne. Dokładnie, ekstremalne przypadki w Japonii czy tam w Holandii faktycznie do budowywania lądów. No w Polsce faktycznie to nie ma opcji na coś takiego, więc ile jest ziemi, tyle już będzie. Pytanie właśnie jest takie, jaką ziemia będzie miała wartość cały czas. A nie oszukujmy się, że faktycznie momentalnie, jeżeli gospodarka traci stabilność, to ziemia idzie do góry, nieruchomości idą do góry. Z tą ziemią w Polsce to jest

00:13:13 [Mateusz Balcerek]
W ogóle myślę, niezwykle problematyczna kwestia. Warta już rozmowy chyba w innej odsłonie naszego programu, dlatego że w Polsce z tym też jest problem. Niektórzy ekonomiści zwracają uwagę, że to właśnie dostęp do ziemi determinuje w Polsce tak wysokie ceny mieszkań. Patologią jest to, że w ogromnych miastach, takich jak Warszawa czy Kraków, kilkadziesiąt procent ziemi leżącej administracyjnie w granicach miasta to jest ziemia rolna. na której nie wolno budować, proszę Państwa. Więc no nie dziwmy się, że tam, gdzie jest skrawek ziemi, tam od razu pojawia się wielka firma, która ma zasoby, żeby jako pierwsza taki kawałek znaleźć, dać dobrą cenę i coś tam budować. Nie zawsze do końca zgodnie z lokalnym prawem zagospodarowania, prawda, czy z dobrymi praktykami. Stąd też się bierze patodeveloperka. Inny problem jest też to, że w Polsce bardzo ciężko zmienić prawny tytuł ziem, jeżeli właśnie mamy do czynienia z ziemią typowo rolniczą, czy z jakimiś podmokłymi nieużytkami. Bardzo często jest to potem, w cudzysłowie, przerobić urzędniczo na działkę budowlaną. To wymaga niezwykłej papierkologii w naszym kraju. Myślę, że to też jest czynnikiem, który determinuje te wysokie ceny mieszkań. Ale to na pewno jest tak skomplikowane, że to jest uważam kwestia w ogóle na inną rozmowę, na którą oczywiście bardzo chętnie Cię zaproszę. Przejdźmy może jeszcze na koniec. Jest taki ciekawy wątek w propozycji rynku nieruchomości na świecie. Powiedziałeś o słabnięciu takich fundamentów gospodarki w krajach zachodnich. Z tymi nieruchomościami jest faktycznie problem. To widać powoli na rynku nieruchomości. Jestem ciekaw, czy to ma coś wspólnego z kryzysem w Chinach. To jest ogromny kraj z ogromną gospodarką. Kraj, który mimo wszystko troszeczkę się izoluje. On nie chce tych inwestorów z zewnątrz. Tam wielkie firmy deweloperskie jedne po drugiej padają. Czy twoim zdaniem to będzie miało wpływ na to, co będzie działo się na całym świecie, zwłaszcza w tak zwanej cywilizacji zachodniej? Czy to jest jakiś symptom nadchodzącego kryzysu gospodarczego?

00:15:23 [Kasper Starużyk]
Wpływ będzie miało na pewno. To jestem pewien, bo Chiny są w tym momencie gospodarką tak potężną, że nie ma żadnej opcji nawet, żeby Wydarzenia w Chinach nie przeniosły się na rynek europejski.

00:15:39 [Mateusz Balcerek]
Ale to pójdźmy kawałek dalej. To rozumiem, że Za Twoją myślą, to rozumiem, że ten kryzys w Chinach może na przykład spowodować, że Chińczycy będą mieli mniej pieniędzy, żeby inwestować tam, gdzie już inwestują na świecie, prawda? Bo tutaj mówimy tak naprawdę tylko o pieniądzach chińskich. Z tego co mi wiadomo, Chiny bardzo niechętnie wpuszczają w ogóle zagranicznych inwestorów na swój rynek. Oni bardzo chętnie inwestują, natomiast nikogo nie wpuszczają do siebie. Mają bardzo dużo ludzi, dużo własnych obywateli. To się właśnie bardziej przełoży na gospodarkę ogólnoświatową, czy na ten rynek nieruchomości na świecie, twoim zdaniem?

00:16:17 [Kasper Starużyk]
Może się przełożyć o tyle na rynek budowlany, nieruchomościowy na świecie, że dużo jednak komponentów, dużo materiałów budowlanych jest wykonywanych w Chinach wciąż. Chociaż Chiny też już rezygnują z polityki bycia fabryką świata zachodu, jak to było przez wiele lat. Chiny ewidentnie odchodzą od tej koncepcji, gospodarkę opierają już na popycie wewnętrznym, nie zewnętrznym. To jest też o czym mówisz, że Chiny zaczynają się izolować, żeby bardziej wykorzystywać popyt wewnętrzny i być takim samograjem gospodarczym. czy mają możliwości, czy nie, to też możemy dyskutować, to jest też na inny, myślę, na inną dyskusję już. Czy to może się przenieść na świat? W jaki sposób? Na pewno, jeżeli chodzi o inwestycje ogólnie w nieruchomościowe spółki, że po tym, co się stało z Evergrande, które ogłosiło upadłość parę dni temu, Kajsta też, kolejna spółka chińska, która ma problemy z wypłacalnością, wydaje mi się, że takie problemy, jakie mają te olbrzymie deweloperskie z Chin, mogą skłonić inwestorów do większego przypatrywania się, skąd pochodzi kapitał spółek deweloperskich. Więc sytuacja z Chin, które wydawały się pewniakami też, no bo tak potencjalnie inwestor myśli sobie, no Chiny kraj o olbrzymiej ilości ludzi, cały czas brakuje mieszkań, bo to jest prawda, teraz to jest akurat sytuacja stała się dosyć dziwna, że Evergrande zbudowało taką ilość mieszkań, które stoją puste, a w Chinach brakuje mieszkań wciąż. Natomiast myślę, że to skłoni do przypatrywania się nie tylko chińskim firmom, ale wszystkim firmom budowlanym, czy faktycznie ten fundament jest zdrowy, na którym one opierają swoją siłę.

00:18:09 [Mateusz Balcerek]
Czy trudna sytuacja na rynku nieruchomości na całym świecie wpłynie na globalny kryzys ekonomiczny. Myślę, że przyszły rok tak naprawdę przyniesie nam główne odpowiedzi w tej kwestii. A ja już Państwu na dzisiaj bardzo dziękuję. Moim gościem był Kasper Starożyk. I proszę Państwa, zapraszam do przeczytania transkrypcji naszego wywiadu na www.oceniamydeveloperów.pl. Jeszcze raz zachęcam do subskrybowania naszego kanału i odwiedzenia nas na Facebooku i Instagramie. A ja już Państwu na dzisiaj bardzo dziękuję. Dziękuję bardzo.