00:00:06 [Mateusz Balcerek]
Cześć, witam Was. Z tej strony Mateusz Balcerek. Widzimy się na kanale OceniamyDeveloperówTV w kolejnej odsłonie Rozmowy Tygodnia. Od razu zachęcam Was do subskrypcji, ponieważ dzisiaj, słuchajcie, pociągniemy trochę te tematy prawnicze. Tydzień temu bardzo szeroko rozmawialiśmy o umowie deweloperskiej, ale dzisiaj porozmawiamy też o umowie rezerwacyjnej. Temat wbrew pozorom nie jest prosty, jest to też umowa, którą czasami warto zawierać u notariusza. No i można tutaj stracić pieniądze, jeżeli ostatecznie nie zdecydujemy się na zakup mieszkania, a wpłacimy zadatek. Dlatego moim i waszym gościem jest dzisiaj pani mecenas Patrycja Redzej. Dzień dobry pani mecenas. Dzień dobry. No i od razu może przejdźmy już do sedna tematu, czyli w skrócie czym jest ta umowa rezerwacyjna, jak ona wygląda.

00:00:56 [Patrycja Redzej]
W skrócie wielkim, umowa rezerwacyjna jest taką formą, prawną możliwością rezerwacji pewnego przedmiotu. Najczęściej spotykamy się z tym, że przedmiotem tej umowy jest nieruchomość. Najczęściej oczywiście nieruchomości takie, kiedy podpisujemy umowę rezerwacyjną, są oferowane przez dewelopera, czyli z rynku pierwotnego. Oczywiście zdarza się, że z takimi umowami rezerwacyjnymi możemy się też spotkać. spotkać na rynku wtórnym. Jednak z takimi umowami, z którymi miałam doświadczenie, są to umowy, które są zawierane między deweloperem a potencjalnym nabywcą nieruchomości.

00:01:38 [Mateusz Balcerek]
I skupmy się może na deweloperach, bo jednak rynek pierwotny to jest to, w czym specjalizuje się nasz portal i cały nasz projekt. No ale pani mecenas, w takim razie po co nam taka umowa rezerwacyjna, skoro istnieje coś takiego jak umowa deweloperska, która jest zawierana najczęściej na etapie przysłowiowej dziury w ziemi. Po co klientowi ma się opłacać zawarcie takiej umowy rezerwacyjnej?

00:01:58 [Patrycja Redzej]
Tutaj na samym wstępie mogę powiedzieć, że często jest tak, że klient dzwoni. i też myli tę umowę deweloperską z umową rezerwacyjną. Więc tutaj zwracałabym uwagę na to, że to są zupełnie dwie inne umowy i oczywiście konsekwencje z tych umów, które wynikają, też są inne. Umowa rezerwacyjna, tak jak tutaj wspominaliśmy, że umowa deweloperska jest na etapie dziury w ziemi, to umowa rezerwacyjna jest jeszcze przed tą przysłowiową dziurą w ziemi. Podpisywana jest najczęściej z deweloperem, który już wie, że będzie budował. I tutaj te umowy rezerwacyjne przeważnie są podpisywane przez klientów, którzy chcą nabyć pewną nieruchomość, ale jeszcze nie do końca są zdecydowani. Zaraz powiemy, co jest w umowie rezerwacyjnej, ale przede wszystkim tutaj mamy możliwość, kiedy deweloper daje nam czas, przeważnie z takimi umowami, jak się spotyka. to jest okres dwóch tygodni i w tym czasie możemy na spokojnie rozważyć za i przeciw tej konkretnej inwestycji i zastanowić się, czy tak naprawdę jesteśmy nią zainteresowani i chcemy podejść później do tej umowy na przykład deweloperskiej.

00:03:17 [Mateusz Balcerek]
Pani mecenas, ale jeszcze żeby tutaj doprecyzować nasze widzą, taką umowę rezerwacyjną można też oczywiście podpisywać już nie na etapie dziury w ziemi, a na etapie stanu deweloperskiego nieruchomości.

00:03:27 [Patrycja Redzej]
Oczywiście.

00:03:27 [Mateusz Balcerek]
To jest po prostu umowa, jak rozumiem, podpisywana przed umową kupna-sprzedaż lokalną.

00:03:31 [Patrycja Redzej]
Oczywiście czasem jest tak, że potencjalni nabywcy chcą się zastanowić, chcą też ustalić w banku, czy na przykład dostaną kredyt, chcą sprawdzić okolice. Ja zachęcam do tego, żeby zawsze podpisywać tę umowę rezerwacyjną, ponieważ są różne sytuacje życiowe, a tutaj mamy ten czas dany przez dewelopera, po pierwsze, kiedy ta nieruchomość nie jest oferowana innym potencjalnym nabywcom. a dwa, mamy czas na zastanowienie się. Tu jeszcze dodam, że w tej umowie rezerwacyjnej często mamy czas, dzięki któremu możemy się zastanowić. I ten czas również możemy negocjować z deweloperem. Przeważnie deweloper daje dwa tygodnie, ale zdarzały się sytuacje, kiedy analizowałam umowy i było to sześć tygodni. Także naprawdę to jest sporo czasu, żeby zastanowić się, czy rzeczywiście chcemy nabyć tą nieruchomość.

00:04:24 [Mateusz Balcerek]
Myślę, że tutaj istotną rzecz pani powiedziała, pani mecenas. że okres trwania tej umowy można negocjować, dlatego że z naszej praktyki wynika bardzo często, że dźwięksi deweloperzy taśmowo robią najczęściej właśnie, tak jak Pani powiedziała, dwa tygodnie i tutaj nie widzimy, żeby klient miał pole do manewru.

00:04:41 [Patrycja Redzej]
Ja ze swojego doświadczenia mogę powiedzieć, że tym właśnie różni się umowa deweloperska od umowy rezerwacyjnej. Umowa rezerwacyjna jest umową nienazwaną, nie mamy jej w kodeksie cywilnym i tutaj mamy możliwość negocjacji z deweloperem. Oczywiście zdarza się tak, że jest to gotowy wzorzec umowy i też nie mamy możliwości negocjacji. Ale zawsze warto próbować, do czego właśnie zachęcam. Zachęcam też do tego, aby tę umowę wcześniej oczywiście też z kimś skonsultować, ponieważ w tej umowie mamy zawarte kilka kwestii, kilka kruczków, gdzie przeważnie jak ją czytamy, na to nie zwracamy uwagi. Zawsze warto negocjować później tę umowę z deweloperem czy z jego przedstawicielem.

00:05:28 [Mateusz Balcerek]
O kruczki na pewno zaraz Panią dopytam, ale to w takim razie też bardzo Bardzo proszę udzielić takiej ogólnej odpowiedzi, czy podpisanie takiej umowy jest niezbędne oraz jak ona powinna wyglądać, co powinna zawierać.

00:05:38 [Patrycja Redzej]
Jeżeli jesteśmy konkretnie już zainteresowani nieruchomością, wtedy najlepiej już podejść do umowy deweloperskiej. Jeżeli jednak rozważamy za i przeciw, to wtedy proponowałabym podpisanie tej umowy rezerwacyjnej. Podpisanie tej umowy rezerwacyjnej nie odbywa się u notariusza, nie musi być w formie aktu notarialnego, dlatego też tu już już nie mamy żadnych kosztów. Jeżeli chodzi o to, co w tej umowie powinno być zawarte, strony, tak żebyśmy mogli zidentyfikować te dwie strony, które są wskazane w treści umowy. Do tego oczywiście wiadomo data i miejsce zawarcia tej umowy. Data tutaj jest bardzo istotna, ponieważ Bardzo często przy umowach rezerwacyjnych mamy wskazane ilość dni, w którym czasie musimy przelać pieniążki deweloperowi. Dlatego tutaj ta data jest istotna o tyle, że od dnia podpisania tej umowy liczymy te dni. Oczywiście w umowie musimy wskazać, jakiej nieruchomości dotyczy ta umowa, czyli położenie. ulice, jeżeli deweloper może najlepiej, żeby wskazał konkretną księgę wieczystą, możemy sobie sprawdzić, czy to prawnik może nam sprawdzić, jak wygląda sytuacja tej księgi wieczystej. Oczywiście cenę musimy wskazać w takiej umowie rezerwacyjnej. Jeżeli ta umowa rezerwacyjna dotyczy mieszkania, miejsca postojowego i komórki lokatorskiej, tutaj zalecam, żeby były wskazane trzy konkretne ceny. Nie jedna łączna, ale typowo cena za nieruchomość, typowo za miejsce postojowe, typowo za komórkę lokatorską. A dlaczego? Cena oczywiście może się później zmienić. To już wszystko zależy od tego, co deweloper proponuje i czy nam wspomniał o tym, że metr kwadratowy może ulec zmianie, cena tego metra. Dlatego tutaj zalecam, żeby nie była wskazana cena, sumowanie tych wszystkich cen, a po prostu każda cena z osobna. Czasem jest też tak, że metr kwadratowy tej nieruchomości, cena jego nie ulega zmianie, ale zdarzały mi się sytuacje, kiedy deweloper zgodził się, aby ta cena za miejsce postojowe czy komórkę lokatorską była po prostu zmieniona na korzyść klienta. Oczywiście wszystko zależy od metrażu. Tutaj też polecam, aby w takiej umowie rezerwacyjnej zostały wskazane warunki w przypadku wypowiedzenia tej umowy. Czy to ze strony dewelopera, czy ze strony potencjalnego nabywcy. Często zdarza się tak, że któraś ze stron wycofuje się z tej umowy. I tutaj warto określić, na jakich warunkach możemy się wycofać z tej umowy i co z tymi pieniędzmi, które zostały wpłacone.

00:08:40 [Mateusz Balcerek]
No właśnie, to tutaj od razu przejdźmy najczęściej. Nie jest to jakaś wielka kwota w stosunku do ceny mieszkania. Mówimy o kilku lub do 10 tysięcy najczęściej, 50 tysięcy złotych. Czy takie pieniądze z automatu da się odzyskać? Czy tutaj deweloperzy kombinują? Czy właśnie trzeba to wyraźnie zawrzeć w umowie?

00:09:01 [Patrycja Redzej]
To oczywiście wszystko po pierwsze zależy od dewelopera i od tego, jakiej sumy żąda. Zdarzały mi się sytuacje, kiedy klient miał przy umowie rezerwacyjnej do wpłacenia kilkadziesiąt, wręcz nawet teraz 100 tys. zł przy umowie rezerwacyjnej, ponieważ wszystko zależy od ceny nieruchomości, jaką chcemy nabyć. Należy zwrócić uwagę na to, czy ta kwota, która ma zostać wpłacona, jest w formie zadatku, czy w formie zaliczki. To są dwa zupełnie inne terminy. Oczywiście różne są później konsekwencje wpłaty, czy to zadatku, czy to zaliczki. Teraz miałam taką umowę, kiedy kwota przy umowie rezerwacyjnej nie została później zaliczona na poczet tej całej sumy, tylko była dodatkową kwotą, dlatego naprawdę należy Bardzo dobrze i szczegółowo zapoznać się z tą umową i najlepiej, żeby po prostu zrobił to prawnik. Naszą taką mentalnością Polaków jest oczywiście mądry Polak po szkodzie i przeważnie klienci do nas już przychodzą po tym, jak podpisali umowę rezerwacyjną, chcą się z niej wycofać, no i wtedy oczywiście zaczynają się problemy i żale tutaj ze strony. potencjalnego nabywcy, dlatego zawsze najlepiej zrobić to przed.

00:10:24 [Mateusz Balcerek]
To prawda, widziałem śmieszny obrazek w internecie, gdzie porównywano zakup 20-letniego samochodu do nowej nieruchomości i było, jeżeli kupujemy samochód, to korzystamy z usług świętej trójcy, czyli szwagier, mechanik Henio i duch święty, a jeżeli kupujemy 10 razy droższą nieruchomość, to robimy wszystko sami. W takim razie przejdźmy może jeszcze, bo o kruczkach deweloperów i na co trzeba uważać, to opowiemy sobie na koniec. Ale przejdźmy może jeszcze do takiego też tematu, który myślę, że szczególnie nasi widzowie zainteresowani inwestowaniem są ciekawi, czyli cesją. Czy można oddać swoje prawa z umowy rezerwacyjnej cesją na osobę trzecią? Co stanowi prawo, a co stanowi praktyka? Bo już, drodzy widzowie, sobie gadaliśmy trochę o tym na ofie, że cesją deweloperzy praktycznie nie są zainteresowani.

00:11:12 [Patrycja Redzej]
No tutaj po prostu odniosę się cały czas do treści tej umowy. Należy zwrócić uwagę na to, co jest w tej naszej umowie rezerwacyjnej. Oceniając tą umowę jako prawnik, ja radziłabym każdemu, żeby była możliwość tej cesji. Czasem zdarzają się różne sytuacje, kiedy nie możemy podejść dalej do kolejnego etapu umowy i chcemy po prostu mieć możliwość odstąpienia w cudzysłowie tej nieruchomości. deweloperzy nie są zainteresowani wpisywaniem w treści umów możliwości cesji. Zdarzały się takie sytuacje, kiedy przysłowiowy Kowalski podpisał z deweloperem 15 czy 10 umów rezerwacyjnych. Po pierwsze, tak jak wspomnieliśmy, są to kwoty niewielkie przy umowie rezerwacyjnych, od kilku tysięcy do kilkunastu, więc to nie jest aż tak bardzo duży wydatek. Po drugie, w obecnych czasach ceny tych mieszkań po prostu szaleją. Często się zdarza tak, że z miesiąca na miesiąc cena metra kwadratowego, przynajmniej w Warszawie czy w większych miastach, wzrasta. Tu już przy kilkudziesięciu metrach robi nam się większa kwota i zdarzały się sytuacje, kiedy że deweloper podpisał umowę rezerwacyjną z jednym potencjalnym nabywcą, tych umów rezerwacyjnych podpisał 10, a po pół roku okazało się, że tego już potencjalnego nabywcy nie ma, tylko jest 10 innych zainteresowanych, ponieważ podpisał umowy cesji z innymi chętnymi i po prostu na tym zarobił. W pewnym momencie była to forma inwestycji i zarobku osób, które po prostu chciały szybko i dobrze zarobić. Wiem już, że niektórzy deweloperzy rezygnują i nie zgadzają się na cesję.

00:13:03 [Mateusz Balcerek]
To może nawet dobrze. Przy takiej dziurze mieszkaniowej uważam, że na pierwszym miejscu powinny być osoby, które chcą zamieszkać, a nie które chcą zarobić. Pani mówiła, że potrzebne najlepiej jest skorzystanie z usługi prawnika. Jakie kruczki najczęściej stosują, szykują deweloperzy w takich? na co trzeba zwrócić szczególną uwagę?

00:13:23 [Patrycja Redzej]
Przede wszystkim trzeba zwrócić uwagę, czy są jakieś kwestie, aspekty dotyczące kar umownych i z jakiego powodu możemy spodziewać się tych kar umownych. Drugą kwestią, o czym rozmawialiśmy, to wpłata tych środków na rachunek już dewelopera, czy ona następuje w postaci zadatku, czy w postaci zaliczki, czy jest po prostu to jako umowa rezerwacyjna. Często też zdarza się tak, i tutaj zalecam, żeby właśnie przeanalizować tą umowę, W momencie, kiedy nie dokonamy tej opłaty rezerwacyjnej w ściśle określonym czasie w umowie, ta umowa uznana jest za niezawartą. I tutaj też należy na to zwrócić uwagę. Zwracałabym również uwagę na to, czy możemy już przy tej umowie rezerwacyjnej domagać się od dewelopera, żeby okazał nam dokumenty. Czyli mówię, chcielibyśmy przeanalizować treść księgi wyczytej, chcielibyśmy zapoznać się z pozwoleniem na umowę, chcielibyśmy wiedzieć, czy na przykład w tej nieruchomości na dole będą jakieś lokale użytkowe. Jakie? Czasem jest tak, że już deweloper o tym wie. Na to też zwracałabym uwagę. Zwracałabym uwagę również na to, w jakich warunkach, w jakiej formie i w jaki sposób możemy ewentualnie wypowiedzieć tą umowę. Czy możemy w ogóle? Może zdarzyć się sytuacja, że nie możemy albo później jesteśmy zobligowani do wpłaty jakiejś wysokiej kary umownej.

00:14:54 [Mateusz Balcerek]
I to się broni przed sądem, jak deweloper zrobi taki numer? że daje nam karę umowną za to, że Ta umowa rezerwacyjna nie przejdzie w coś większego?

00:15:02 [Patrycja Redzej]
To zależy z jakiego powodu zawsze rezygnujemy z tej umowy. Jeżeli deweloper wie, że potencjalny nabywca nieruchomości będzie się starał o kredyt i tego kredytu nie dostanie, mało tego przedstawi deweloperowi decyzje odmowne z banku i to nie z jednego, a na przykład z trzech, no oczywiście, że taka sytuacja obroni się przed sądem. Wszystko zależy od tego, jak ta umowa rezerwacyjna jest skonstruowana. i na jakiej zasadzie możemy stracić te pieniądze. Oczywiście wszystko to jest indywidualną kwestią, ale przede wszystkim zwracałabym uwagę na to, czy te pieniądze, tak jak mówiliśmy, są wpłacone do dewelopera w formie zaliczki czy zadatku. Tutaj też rozważałabym taką sytuację, czy deweloper może po prostu wycofać. Właśnie do tego chciałem przejść. Bo tutaj jeszcze dokończę, tak jak ten potencjalny Kowalski podpisywał 10 umów w rezerwie. tak tutaj deweloper z racji tego, że ceny mieszkań i nieruchomości wzrastają i rosną, może również wycofać się z tej umowy z uwagi na to, że znalazł kogoś innego, kto za znacznie wyższą cenę po prostu chce nabyć to mieszkanie. Wszystko zależy od konstrukcji tej umowy i od tego, co zostało wskazane, na jakich warunkach.

00:16:19 [Mateusz Balcerek]
Jeżeli w umowie nie znajdzie się zapis mówiący o tym, że deweloper bez podania powodu Może zrezygnować, no bo sobie nie wyobrażam, że wpiszemy tak pod punkt, że w przypadku wzrostu cen mieszkań rynkowych on sobie zerwie taką umowę. To już jest taka podstawa, że można iść do sądu, prawda? Można iść do sądu, tak. Zwłaszcza, jeżeli wskażemy, że ta nieruchomość zostanie drożej sprzedana.

00:16:40 [Patrycja Redzej]
Oczywiście można iść do sądu, ale tak jak mówię, czasem deweloperowi opłaca się. Zerwać tę umowę i nawet iść do sądu. I nawet jakąś karę umowną. Oczywiście, nawet zapłacić karę umowną, a sprzedać to po znacznie wyższej cenie. Po pierwsze, no z karami umownymi jest różnie, ponieważ no, tak jak mówię, jest indywidualna kwestia i inaczej wyglądałaby kwestia kary umownej przy mieszkaniu 50 metrów, a inaczej 250 metrów. Druga kwestia jest taka, że no niestety, ale sądy działają, nie działają sprawnie. Więc tutaj taki Proces może trwać 3 lata, może trwać 4 lata i to też niestety może odstraszać takiego przeciętnego Kowalskiego, który po prostu już sobie daruje i nie będzie szedł na wojnę z deweloperem.

00:17:28 [Mateusz Balcerek]
My Wam życzymy, żebyście trafiali tylko na uczciwych deweloperów. Bardzo dziękujemy Pani Mecenas za dzisiejsze spotkanie. Mam nadzieję, że to o czym rozmawialiśmy Wam pomoże przy ewentualnym tworzeniu i podpisywaniu umowy. A jeszcze drodzy widzowie mam prośbę do Was. Jak widzicie robimy teraz taki minicykl. z paniami prawniczkami. Tutaj tłumaczymy, jak podejść do poszczególnych umów lub zagadnień prawnych związanych z nieruchomościami. Jeżeli chcielibyście jeszcze, żebyśmy odpowiedzieli na prawne tematy, to podzielcie się swoją opinią, swoimi wątpliwościami w komentarzu. Ja już się z Wami żegnam. Zachęcam Was do subskrypcji oczywiście i widzimy się za tydzień. Cześć, do zobaczenia.