00:00:06 [Mateusz Balcerek]
Cześć, witam Was. Z tej strony Mateusz Balcerek, redaktor naczelny portalu oceniamydeveloperów.pl. Jak co tydzień widzimy się w naszym stałym programie. Rozmowa tygodnia. Jest mi bardzo miło, że nas dzisiaj oglądacie. Od razu zachęcam Was do subskrypcji naszego kanału. Zwłaszcza, że dzisiaj skupimy się na problematyce mieszkalnictwa. O deweloperach, o rynku deweloperskim też będziemy na pewno rozmawiać, ale jeżeli mówimy o Warszawie i okolicach, to gigantyczne ceny mieszkań, problemy z kredytami. Gigantyczne ceny najmu to jest coś, co najbardziej boli osoby, które chciałyby tu zamieszkać. Pozwoliłem sobie dzisiaj zaprosić do studia eksperta do spraw nieruchomości, pana Krzysztofa Derdzikowskiego z firmy Szkolenia Nieruchomości. Dzień dobry. Bardzo dziękujemy za przyjęcie zaproszenia do naszego studia.

00:00:59 [Krzysztof Derdzikowski]
Cała przyjemność po mojej stronie.

00:01:00 [Mateusz Balcerek]
Przejdźmy może od razu w takim razie do rzeczy. Pan się zajmuje inwestowaniem, szkoleniami, wiem też, że zwłaszcza grunty. To był Pana, można powiedzieć, konik i bardzo się w tym Pan specjalizuje. Śledzi Pan, zakładam, nastroje społeczne, zwłaszcza, że kwestia mieszkalnictwa ostatnio w Polsce to jest w zasadzie coś, co już zaczęło się pojawiać na pierwszych stronach gazet. Najnowszy sondaż Rzeczypospolitej na czyn. najnowszy już przed kilku tygodni, o którym rozmawiamy u nas w studio, o którym piszemy na stronie, to jest to, że Polacy domagają się interwencji na rynku nieruchomości, po prostu brakuje tych mieszkań. Czy Pan to śledzi? Czy ma Pan jakieś przemyślenia wobec tego, co się dzieje w polskim mieszkalnictwie?

00:01:39 [Krzysztof Derdzikowski]
Faktycznie specjalizuję się w nieruchomościach gruntowych, natomiast co ciekawe, trzy ostatnie realizowane przeze mnie inwestycje to są siedliska, czyli nieruchomości gruntowe zabudowane właśnie dlatego, że Tego typu nieruchomości, nieruchomości mieszkaniowych też zauważyłem, że brakuje. Jednym ze źródeł, gdzie można by ich poszukać są właśnie pustostany. Podobnie jak rozmawialiśmy ostatnio o braku gruntów, o braku odpowiednich gruntów dla deweloperów, tak tutaj znów pojawia się w mojej głowie ten sam wniosek. To nie jest tak, że brakuje mieszkań, bo one są. ale nie ma ich tam, gdzie ludzie chcieliby, żeby one się znajdowały.

00:02:17 [Mateusz Balcerek]
Wielkie miasta. Tak.

00:02:19 [Krzysztof Derdzikowski]
Każdy chce mieszkać w Warszawie, z tym, że nie każdego już zaczyna stać na mieszkanie w Warszawie.

00:02:24 [Mateusz Balcerek]
To też nie jest widzimisię, prawda? Bo to jest kwestia chociażby rynku pracy.

00:02:27 [Krzysztof Derdzikowski]
Tak, to jest bardzo duży problem i stąd też to, co ostatnio donoszą media, w szczególności media zagraniczne, o poważnym konflikcie pomiędzy pracodawcami a pracownikami dotyczącym powrotu z home office. Może nie Wygląda to na pozytywną wiadomość dla właścicieli biur na wynajem, ale na pewno jest to dobra wiadomość dla przeciętnego Kowalskiego. Jeśli dobrze zarabiający pracownicy biur wrócą do pracy w tych biurach to Rodziny i pracownice średniego szczebla zostaną wypchnięci daleko poza granice miasta. Czynsze wzrosną do niebotycznych stawek.

00:03:07 [Mateusz Balcerek]
Obawiam się, że ten czarny scenariusz może się spełnić, bo jednak jeżeli patrzymy na wyniki tego sektora biurowego, co ciekawe nie tylko najmu, ale też sprzedaży np. w Warszawie, to te wyniki są coraz lepsze. Jest popyt na te biura, już nie tylko na magazyny. Poszukajmy może tutaj w innego tej sytuacji. Cały czas słyszę w radiu od rozmaitych, nie boję się użyć tego słowa, pseudoekspertów od społeczników, że tu trzeba regulować, to jest Eldorado dla deweloperów. A jak pan to widzi? Czy przypadkiem to po prostu nie jest tak, że to państwo skapitulowało przez ostatnich 30 lat i efekt w zasadzie zerowej polityki mieszkaniowej jest taki, jaki widzimy? Przed jakiś kryzys, wojna, pandemia i to wszystko się zawaliło i jest teraz problem z tymi mieszkaniami.

00:03:53 [Krzysztof Derdzikowski]
Zastanawiałem się nad tym tematem w odniesieniu znów do tego, co jest moją główną specjalizacją, czyli w odniesieniu do gruntów. I rzeczywiście mieliśmy taki okres, gdzie ceny gruntów drastycznie wzrosły. Teraz te wzrosty są? ale one są systematyczne, stabilne. Po prostu doszliśmy do pewnego momentu, gdzie ceny gruntów nie mogą już wystrzelić poza obecną cenę, ze względu na to, że w szczególności grunty rolne nie produkują już więcej, nie mamy lepszych możliwości produkcji, na tyle większych, żeby ta cena mogła dwukrotnie wzrosnąć. Te wzrosty nie są już tak wysokie. Możemy to samo przełożyć na rynek mieszkań. Jeśli ktoś wynajmuje mieszkanie dziś za 5 tysięcy, to znaczy, że wynajmuje je 5 razy drożej niż jeszcze kilka lat temu, ale to wcale nie oznacza, że on będzie mógł zaraz je wynajmować za 25 tysięcy. Być może będzie je wynajmował za 5 tysięcy, może za 7, ale skala wzrostów będzie niższa. Widzę, że dochodzimy już do pewnych granic, gdzie zasobność portfeli potencjalnych najemców już się kończy. To oznacza, że ten rynek też w pewien sposób sam się ureguluje, dlatego że część osób na rynku nieruchomości śmieje się z osób wynajmujących mieszkania, że oni zarabiają naprawdę słabo. No bo w porównaniu do flipperów, którzy osiągają naprawdę dobre wyniki, te właściciele mieszkań na wynajem zarabiają kilka do kilkunastu procent. Przyjęło się średnio uważać, że 7-8% to jest taka realna stawka do osiągnięcia. Jeśli rzeczywiście będą dalej rosły cen nieruchomości, a bardzo dużo na to wskazuje, no to dogonimy zachód, ale w złym tego słowa znaczeniu, czyli opłacalność tych inwestycji będzie zdecydowanie niższa, czyli będziemy znów oscylować na poziomie kilku procent. powiedzmy trzech czy czterech, rzeczywiście państwo mogłoby tutaj odegrać swoją rolę, ale niekoniecznie regulując rynek, ale to, co wychodzi mi z rozmów m.in. z Jankiem Dziekońskim, który był tutaj też ostatnio waszym gościem, jednym z fajnych sposobów byłoby poszukanie narzędzi, które będą umożliwiały przeciętemu Kowalskiemu dojście do własności przy jednoczesnym wynajmowaniu. Na przykład dlatego, że każdy program, który zakłada rozdawanie tanich kredytów albo rozdawanie pieniędzy skończy się tylko i wyłącznie źle.

00:06:14 [Mateusz Balcerek]
Tylko i wyłącznie dalszymi wzrostami mieszkań, a potem może jeszcze wpadnięciem w jakąś spiralę niewypłacalności, co by było zabójcze jeszcze dla naszego sektora bankowego pewnie w niedługim terminie. Ale powiedział Pan ciekawą rzecz, bo powiedział Pan troszeczkę, powołał się Pan na Jana Dziekońskiego, ale powiedział Pan coś w trochę innym kierunku, to znaczy właśnie to dochodzenie do własności. A czy teraz, jeżeli mamy taką sytuację, jaką mamy, znaczy osobę singla zarabiającego 4 tysiące złotych netto w Warszawie już nie stać na wydajnym mieszkaniu, chyba, że jakaś kawalerka na bardzo głębokich przedmieściach, czy w takiej sytuacji tak naprawdę nie powinniśmy myśleć o udostępnieniu po prostu jak największej liczby lokali bez względu na ten status własności? Jeżeli ktoś mieszka w mieszkaniu, w danym lokalu, to nie ma tak naprawdę znaczenia, czy on nieprawda wynajmuje, czy posiada, ważne jest to, żeby teraz po prostu to miejsce do zamieszkania było. Czy my jednak nie dotarliśmy do takiego punktu, że państwo po prostu bardziej powinno się zaangażować? No na ten moment ja nie będę mówił o jakimś science fiction, o budowie tam miliona mieszkań z państwowego dewelopera, bo to już się pan, że to uśmiecha, jest kwestia dyskusyjna, ale na przykład poprzez wrzucenie na rynek tych pustostanów, które należą do państwa lub do samorządów, według ostatnich danych GUS-u, to jest ponad połowa tej sumy pustostanów, które mamy. To jest bardzo dużo.

00:07:29 [Krzysztof Derdzikowski]
Liczba tych mieszkań jest duża, ale też rozproszenie tych mieszkań jest ciekawe. To wcale nie oznacza, że one znajdują się, wszystkie te dwa miliony brakujących mieszkań, że mamy w Warszawie, aż każdy chce mieszkać w Warszawie, więc to też jest temat złożony. Często te pustostany znajdują się w miejscach, gdzie nikt nie chce mieszkać.

00:07:45 [Mateusz Balcerek]
Były jednostki wojskowe, tak? Jakieś małe miasteczka, które miały poligon, a teraz się nic nie dzieje. Chociażby.

00:07:51 [Krzysztof Derdzikowski]
Z rzeczy, które ja widzę. Zbliża się święto zmarłych byłem na grobach rodzinnych. Przejeżdżając przez rodzinne strony widzę, że jedna z mniej popularnych miejscowości, połowę budynków, które ja pamiętam z dzieciństwa już nie ma. Też kilka budynków stoi opuszczonych. To powoduje, że rzeczywiście ten problem jest, ale on jest złożony. Nawet jeśli mamy budynek, w którym ktoś będzie chciał mieszkać, widzę oferty na wynajem mieszkań, domów za 500 zł, one są, ale są w lokalizacjach. które mało kogo interesują. Więc rzeczywiście musimy od statystyki przejść do konkretów albo ewentualnie rozbić statystykę na tyle małe jednostki, żeby umieć wyciągnąć wnioski, które będą słuszne dla tej konkretnej lokalizacji. Nie możemy mówić ogółem, że rzeczywiście mamy tyle lokali, no bo to będzie trochę fałszywa teza.

00:08:46 [Mateusz Balcerek]
Tak, to prawda. To jest to, co pan dr Czerniak też u naszym goście mówił, że po prostu to, że jest dana liczba mieszkań czy pustostanów, to nam nic nie mówi, bo mamy też problem z tym mieszkalnictwem w skali mikro, a nie tylko w skali makro. Wracając też do tego, o czym pan powiedział, czyli programu, który by w jakiś sposób może pomagał dojście do własności. Coś takiego na przykład jest prawda na Wyspach Brytyjskich, gdzie za bardzo niewielką opłatę miesięcznie można tam sobie wykupić 5% mieszkania od dewelopera, które to mieszkało, nie powstało na gruntach publicznych. Właśnie tutaj przejdziemy już płynnie do gruntów, a mianowicie Czy nie powinniśmy teraz postawić o taką współpracę właśnie inwestorów, którzy też są w ciężkiej sytuacji, no te mieszkania z rynku pierwotnego nie schodzą po prostu, schodzą dużo wolniej i samorządów. Mam na myśli coś takiego, słuchajcie, sprzedamy wam te grunty, może nawet troszeczkę taniej niż po cenie rynkowej. Ale 10% mieszkań to będą mieszkania komunalne, czy mieszkania, które będzie można preferencyjnie wykupić. No i ostatni artykuł, właściwie w stołecznej gazecie wyborczej, ratusz rozważa coś takiego. Podobno w Polsce mamy instrumenty prawne, które umożliwiałyby przeprowadzenie takiego partnerstwa. Jak pan widzi coś takiego? Czy w dużych miastach jest miejsce na taką współpracę?

00:09:56 [Krzysztof Derdzikowski]
Pod względem prawnym jakiekolwiek partnerstwo publiczno-prywatne jak najbardziej jest fajne, sensowne, celowe. Możemy rozbić się tutaj o ten czynnik ludzki. Tak naprawdę spotykamy się z dużym problemem, gdzie każdy, kogo byśmy nie zapytali mówi, że tak. powinny powstawać lokale komunalne, bo ich nie ma. Ale jeśli zadamy pytanie, czy chciałbyś, żeby obok ciebie powstały lokale komunalne, to każdy powie, że nie ma mowy.

00:10:23 [Mateusz Balcerek]
Tak, to zresztą wracamy, drodzy widzę, do tej sytuacji z Wilanowa. To jest coś nieprawdopodobnego, że ludzie się oburzyli, że po prostu będzie budynek komunalny. No i to prawda, mieszkania komunalne kojarzą się po prostu w Polsce źle, jako coś, że tam ludzie skrzywdzeni czy nieporadni mieszkają, a najczęściej ludzie to sobie po prostu z patologią.

00:10:44 [Krzysztof Derdzikowski]
Każą się źle albo bardzo źle, więc teraz nie wyobrażam sobie sytuacji, w której deweloper mógłby przygotować dobrą kampanię marketingową, kup ode mnie mieszkanie, obok mieszka patologia. Nie widzę tego. W ten sposób.

00:10:56 [Mateusz Balcerek]
Być może jeżeli taka sytuacja na rynku będzie niewesoła, to będą oni do czegoś takiego zmuszeni. Widzimy te spadki sprzedaży, tak jak mówiłem, pojawiają się już takie promocje, które dobrze pan na pewno pamięta z 2008 roku, typu nie, nie, ceny nie obniżamy, ale jak kupisz mieszkanie, to dwa miejsca garażowe dostaniesz gratis, więc może będzie to po prostu. po prostu troszeczkę wymuszone przez rynek.

00:11:15 [Krzysztof Derdzikowski]
Z ciekawych zjawisk, jakie ja zaobserwowałem, to już teraz zobaczyłem na jednej z grup właśnie dla deweloperów dyskusję dotyczącą tego pierwotnego pomysłu, czyli a może by te nieruchomości wynajmować, tak, żeby ci ludzie mogli w ratach spłacać i dochodzić do własności.

00:11:31 [Mateusz Balcerek]
No właśnie, czyli ten model taki mieszany, tak, że będzie na przykład udział w mieszkaniu, czy bardzo niewielka rata preferencyjna.

00:11:37 [Krzysztof Derdzikowski]
To, co jest problemem, to według mnie rynek jako taki Całkiem nieźle się reguluje. Owszem, ja nie jestem w stu procentach zwolennikiem pełnej deregulacji rynku, że róbmy co chcemy, no bo wtedy doprowadzilibyśmy rzeczywiście do budowania domków na drzewach. To byłoby trochę za dużo. Jakieś regulacje podstawowe dotyczące chociażby bezpieczeństwa muszą być. Wydaje mi się, że rządzący korzystają z niewłaściwych narzędzi, żeby rynek stymulować. Te narzędzia, z których oni korzystają, to są narzędzia, które tylko i wyłącznie pogarszają sytuację osób słabiej zamożnych, rozwarstwiają nam niepotrzebnie społeczeństwo. I stąd też właśnie pojawiają się te problemy, że ktoś mieszka na Wilanowie, więc uważa się za osobę dobrze sytuowaną i on nie chce mieszkać koło kogoś. Kto nie jada sushi na śniadanie? No po prostu.

00:12:28 [Mateusz Balcerek]
Niestety to tak jest. Mam nadzieję, że ta percepcja w naszym społeczeństwie też się będzie zmieniać, bo po prostu na przykład kryzysu wywołanego wojną i covidem pokazał, że nie można opierać całego mieszkalnictwa tylko i wyłącznie na deweloperach, ani na planach budowy domku do 70 metrów kwadratowych, też wyśmiewając pewien rządowy pomysł. Ostatni etap naszej rozmowy, teraz może troszeczkę z innego punktu widzenia, z punktu widzenia właśnie inwestycyjnego. To są grunty. Czy ten rynek gruntów, zarówno tych gruntów, które można przeznaczyć pod zabudowę, gruntów rolnych, w których się pan specjalizuje, czy on pod względem popytu i podaży wygląda troszeczkę lepiej niż ten rynek właśnie pierwotny nieruchomości? Czy na gruntach ciągle jest większy ruch? No i czy sensowniej zainwestować w grunty niż w nieruchomość teraz?

00:13:14 [Krzysztof Derdzikowski]
W gruntach mamy Dosyć specyficzne rozwarstwienie. Kolega, który specjalizuje się w nieruchomościach, które ja nazywam nieruchomości w rozsądnej odległości od miasta powiatowego, kolega Marcin, on cały czas sprzedaje tego typu grunty. drobne działki po 50-40 tysięcy, cały czas jest ruch. Dlaczego? Odpowiedź jest prosta. Bardzo dużo osób ma 30-40-50 tysięcy w kieszeni i chce gdzieś te pieniądze zaparkować, uciekając przed inflacją. Zaparkowanie tych środków w gruncie jest bardzo rozsądne. Teraz problem pojawia się, gdy dochodzimy do droższych gruntów. Mogę kupić sobie grunt pod Warszawą, ale w tej cenie mogę kupić sobie również mieszkanie pod Warszawą. Jednak więcej osób wybierze mieszkanie jako coś, co generuje stały dochód, czyli jak przekroczymy pewien pułap, on jest też płynny w zależności od tego, o jakiej aglomeracji będziemy mówić. W przypadku Warszawy według mojego oka będzie to gdzieś powiedzmy 250-300 tysięcy. Jeśli przekraczamy tą kwotę, to już coraz więcej osób zaczyna się zastanawiać nad tym, żeby może jednak jakiś mały kredyt, może jednak mieszkanie zamiast tego gruntu.

00:14:23 [Mateusz Balcerek]
No tak, tylko grunt jeszcze właśnie dla takich osób, które nie mają setek tysięcy czy milionów, ale powiedzmy te wysokie kilkadziesiąt tysięcy do stu tysięcy, jest o tyle lepszy, jeżeli myślimy o takim zabezpieczeniu długoterminowym, czy takiej lokacie kilkudziesięcioletniej, że w zasadzie utrzymanie takiego gruntu to jest tylko i wyłącznie podatek od nieruchomości. I bardzo często wynosi on bardzo uczciwy zero złotych. To też jest ciekawe, to może jest wskazówka dla was, jeżeli byście rozważali tutaj zakup takiego gruntu, no a tymczasem utrzymanie mieszkania to jest prawda zawsze kłopot, nie wiadomo czy to samemu wynajmować, mamy trudności z prawem też eksmisyjnym, o czym też był odcinek, zachęcam was do obejrzenia. Coraz droższy koszt mediów, czyli czynszu, no i taka niejasta sytuacja prawna, bo O to też zapomniałem się pana spytać, ale politycy już cały czas kombinują, jak teraz nie uregulować tych pustostanów, czy jakiegoś podatku nie nałożyć, czy na przykład podatku katastralnego, czy nie opodatkować większego zakupu mieszkań, na przykład kilku sztuk. Jak pan ogląda całą tą polityczną dyskusję, to co pan o tym wszystkim myśli?

00:15:23 [Krzysztof Derdzikowski]
Powtórzę to, co powiedziałem wcześniej. Według mnie rządzący sięgają po Być może idee mają słuszne, ale sięgają po niewłaściwe narzędzia. Tak należy sporej części ludzi pomóc. Z drugiej strony duża część Polaków też musi zdawać sobie sprawę, że dobry czas na stawanie się właścicielami nieruchomości już był. Mieszkania będą coraz słabiej dostępne i będzie bardzo ciężko odwrócić ten trend. Natomiast z drugiej strony będą powstawać duże nierówności, dlatego że będzie część osób, które będą miały dosyć łatwo pozwolić sobie na zakup kolejnego mieszkania, bo to będzie jej już. już siódme.

00:15:57 [Mateusz Balcerek]
No i będą się na to pewnie decydować, bo inwestycyjnie też czas jest niepełny.

00:16:02 [Krzysztof Derdzikowski]
Tak, dużym problemem, który widzę jest niezrozumienie pomiędzy tą pierwszą a drugą grupą. To jest niezrozumienie właśnie budowane poprzez porządek prawny, w jakim się znajdujemy. dlatego, że rządzący premiują tych, którzy nie posiadają nieruchomości, każąc utrzymywać ich w mieszkaniach tych, którzy posiadają te nieruchomości. Mówi Pan o prawie eksmisyjnym? Tak, wtedy ci, którzy są właścicielami tych mieszkań, buntują się przeciwko tym, którzy mogliby, mówiąc brzydko, w tych mieszkaniach zalegać nie płacąc.

00:16:32 [Mateusz Balcerek]
Tak, a tutaj populiści mówią, że jak ktoś ma trzy mieszkania, a ktoś nie ma jednego, to jest temat rzeka.

00:16:39 [Krzysztof Derdzikowski]
Tak, dlatego właśnie programy pozwalające do do pełnej własności. Uważam za programy, które są słuszne, celowe, mające głęboki sens, ale są to programy, które mówią, że ktoś musi wziąć się do pracy i sumiennie przez długi okres czasu płacić, pracować, utrzymywać i dbać. Wtedy służy na swoje mieszkanie. Skończyły się czasy, gdzie ktoś mógł sprzedać hektar ziemi pod Warszawą, przyjechać, kupić sobie mieszkanie. Te czasy według mnie minęły już bezpowrotnie.

00:17:09 [Mateusz Balcerek]
Tak jak pan powiedział, ktoś musi wziąć się do pracy, ale na początek, żeby ktoś się wziął do pracy, to ktoś musi napisać dobre przepisy i ustalić dobrą strategię, która po prostu przeżyje więcej niż jedna kadencja Sejmu. albo niż jedna kadencja samorządu. Także myślę, że taką puentą możemy zakończyć naszą dzisiejszą dyskusję. Jeszcze raz bardzo dziękuję za przyjęcie zaproszenia do studia. Komentujcie ten odcinek, jeżeli z czymś się zgadzacie, a z czymś się nie zgadzacie, bo na pewno kilka dyskusyjnych testów tutaj dzisiaj padło. Zachęcam Was do subskrybowania naszego kanału i widzimy się tradycyjnie za tydzień. Do zobaczenia.

00:17:43 [Krzysztof Derdzikowski]
Dziękuję za ciekawe pytania. Do widzenia.