00:00:06 [Mateusz Balcerek]
Cześć, witam Was. Z tej strony Mateusz Balcerek, redaktor naczelny OceniamyDeveloperów.pl Dzisiaj moim gościem jest ponownie Mecenas Agnieszka Łupińska-Mędrzycka. Trochę historia zatoczyła koło, dlatego że pani Mecenas Agnieszka była naszym pierwszym gościem. Dzisiaj nie będziemy natomiast rozmawiać o kredytach. Będziemy rozmawiać o umowie deweloperskiej. Będzie to temat taki mocno prawniczy, ale bardzo ważny dla każdego, kto kupuje dom od dewelopera. Dlatego bardzo gorąco zachęcam Was do subskrypcji i do podzielenia się tym filmem z Waszymi znajomymi. Pani Agnieszko, pani mecenas, pierwsze pytanie. Czy umowa deweloperska to jest w zasadzie to samo, co umowa sprzedaży mieszkania wystawiona przez dewelopera?

00:00:48 [Agnieszka Łupińska-Mędrzycka]
Dzień dobry, witam wszystkich ponownie. Czy jest to umowa sprzedaży? Nie, trzeba sobie powiedzieć tutaj zdecydowanie nie, albowiem czym się to tak mówiąc w skrócie najbardziej różni. Umowa sprzedaży, kupujemy coś, co już istnieje, czyli lokal, który już jest ukończony, inwestycja, mamy ten lokal, widzimy, możemy do niego wejść i stajemy się przede wszystkim na skutek umowy sprzedaży właścicielem takiego lokalu. W przypadku umowy deweloperskiej kupujemy, mówiąc najprościej, coś, co może być dziurą w ziemi przysłowiową, albo lokal, który dopiero powstanie w przyszłości, zostanie wybudowany. Na tym etapie jest zawierana umowa deweloperska. No i tak jak powiedziałam, na skutek umowy deweloperskiej, w przeciwieństwie do umowy sprzedaży, nie stajemy się jeszcze właścicielem takiego lokalu. Do przeniesienia własności potrzebna jest kolejna umowa, tak zwana umowa ostateczna i dopiero na skutek tej umowy możemy stać się docelowym właścicielem. Jest to taka w zasadzie główna różnica pomiędzy umową deweloperską. i umową sprzedaży.

00:01:48 [Mateusz Balcerek]
No dobrze, no to wytłumaczmy teraz naszemu widzowi, który pierwszy raz styka się z jakimiś problemami prawnymi związanymi z tematyką nieruchomości, to po co jest taka umowa deweloperska? Można sobie zarezerwować dziurę w ziemi, a potem zapłacić deweloperowi.

00:02:01 [Agnieszka Łupińska-Mędrzycka]
No. Może podam przykład sprzed 2011 roku, kiedy ta ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i dewelopera weszła w życie. Myślę, że jeszcze pamiętamy takie głośne przypadki ogłaszanych upadłości deweloperów, kiedy osoby nie dość, że wpłacały środki na rzecz dewelopera, On ogłasza później upadłość, bo mówimy też o różnych przestępstwach, które zwyczajnie miały miejsce. Traciliśmy nasze wpłacane środki i zostawaliśmy co najgorsze z kredytem, który musieliśmy spłacać czasami przez resztę życia. I tak bardzo późno ta ustawa w naszym systemie została uchwalona. Miała zabezpieczać interesy nabywców, lokali mieszkalnych, domów jednorodzinnych, domów w zabudowie szeregowej, w zabudowie bliźniaczej. To jest też, powiedzmy, chodzi o ten cel mieszkalny w każdym razie. I w tym zakresie Trzeba przyznać, że ta sytuacja zdecydowanie się poprawiła na rynku. Tak jak powiedziałam, chodzi o ochronę interesów nabywców, lokali, kupujących. Kontrolowanie pozycji dewelopera, który wiadomo, że ma tę pozycję. dominującą, jest przedsiębiorcą, ma sztab prawników, podobnie jak banki i w tym zakresie my jesteśmy w tej trudniejszej sytuacji, że musimy zwyczajnie się z tym wszystkim zapoznać, oczytać, żeby w ogóle rozumieć, co podpisujemy.

00:03:20 [Mateusz Balcerek]
Kiedy deweloper musi zawrzeć taką umowę deweloperską? Czy to jest obligatoryjna?

00:03:25 [Agnieszka Łupińska-Mędrzycka]
Tak, taka umowa jest obligatoryjna w takiej sytuacji, kiedy podmiot będący przedsiębiorcą zamierza podjąć jakieś inwestycje, wybudować jakiś budynek, wyodrębnić w nim lokale i sprzedać je, potem przenieść ich własność na kupujących. W takiej sytuacji ma on obowiązek zgodnie z naszą ustawą tak zwaną deweloperską, zawrzeć umowę deweloperską. W praktyce nie zawsze się tak dzieje.

00:03:52 [Mateusz Balcerek]
No właśnie, to w takim razie o co pytać dewelopera przy zawieraniu umowy deweloperskiej?

00:03:58 [Agnieszka Łupińska-Mędrzycka]
Może jeszcze tutaj wracając do tego pytania, po co jest ta umowa, tutaj chcę tylko może tak dla porządku bardzo upraszczając powiedzieć, że mamy często taką sekwencję na rynku. Mamy zawieraną umowę rezerwacyjną, wtedy jakby mamy gwarancję, że dany lokal nie zostanie, nie będzie dalej wisiał przysłowiowo w ofercie. Często zawierana jest jeszcze umowa przedstępna. przed zawarciem umowy deweloperskiej, ale to nie jest częsta praktyka. Najczęściej zawierana jest od razu umowa deweloperska, a dopiero potem umowa ostateczna. I często deweloperzy robią tak, szczególnie ci mniejsi, to jest też problem tych mniejszych deweloperów, którzy uważają, że są zwolnieni od stosowania ustawy, zawierają umowę przedstępną, ale do umowy sprzedaży. Czyli pomijany w ogóle jest ten etap ustawy. O co pytać dewelopera? W tym momencie powinniśmy przede wszystkim ustalić, czy dysponuje prospektem informacyjnym. Taki prospekt jest obowiązkowy. w sytuacji, jeżeli stosujemy ustawę developerską. Jest to taki paszport, dowód osobisty inwestycji i wtedy możemy tam wyczytać interesujące nas najbardziej szczegóły. Forma takiego prospektu jest przewidziana szczegółowo według wzoru, który określiła ustawa i ma to na celu zwyczajnie praktycznie pomóc nam porównywać oferty pomiędzy poszczególnymi deweloperami. Wyczytamy tam, tak już bardzo w skrócie, z najważniejszych rzeczy to, czy deweloper prowadził wcześniej jakieś inwestycje, czy ma już na swoim koncie zakończone jakieś inwestycje, ile. kiedy zakończone. Więc tu mamy przede wszystkim pierwszą informację, czy w ogóle mamy do czynienia z kimś doświadczonym na rynku, czy też jest to nowicjusz. Następnie w takiej umowie możemy wyczytać kwestie ceny, za ile kupimy lokal. Dzisiaj jest to też bardzo kluczowe, ponieważ zdarza się, to też jest taka często dosyć ostatnimi laty praktyka, że deweloperzy są w stanie poświęcić naszą umowę. zwrócić nam środki, które wpłacaliśmy tylko po to, żeby sprzedać ten sam lokal innemu nabywcy za wyższą cenę, ponieważ te ceny tak się zmieniają na rynku.

00:05:46 [Mateusz Balcerek]
To prawda, jest poradnik jak tego uniknąć, jak z tym walczyć, zapraszamy na oceniamydeveloperów.pl, tam jest wywiad z inną pani mecenas, gdzie opisaliśmy takie przypadki, to tylko tutaj musiałem wtrącić.

00:05:57 [Agnieszka Łupińska-Mędrzycka]
Więc kwestia ceny. W takiej umowie powinniśmy mieć zawartą cenę, co do której się zobowiązuje deweloper, że za tyle nam sprzeda w przyszłości lokal, przyniesie jego własność. W umowie deweloper mamy określone mnóstwo kwestii. Tutaj już też nie chcę powtarzać sensu ustawy. Odsyłam do niej nie mniej z ważniejszych rzeczy. Mamy tam kwestie terminu zakończenia inwestycji. Mamy kwestie terminu, w jakim zostanie zawarta z nami umowa ostateczna. Takie najbardziej interesujące też kwestie, jak kary umowne, odsetki. Tutaj jest to również już uregulowane. Też zastrzegane na korzyść kupujących. co w przypadku umów zawieranych przez deweloperów w innej formie niż umowa deweloperska czasami zwyczajnie jest pomijane. Ustawa deweloperska wręcz reguluje kwestie stosunku kar umownych i odsetek zastrzeganych przez dewelopera na swoją korzyść i na korzyść konsumentów. Więc w tym momencie zwyczajnie stosowanie ustawy deweloperskiej, podpisanie umowy deweloperskiej jest w naszym interesie i powinniśmy o to zadbać, żebyśmy zwyczajnie nie byli w tym zakresie oszukani. Spotyka się różne argumenty deweloperów w stylu będzie taniej. po co Państwu umowa. Myślę, że jednak przy tak sporej kwocie, którą wpłacamy na rzecz dewelopera, kwestia zaufania na tym etapie jest niewystarczająca. Powinniśmy zadbać o nasze interesy, a przede wszystkim, jeżeli rozważamy kilku różnych deweloperów, powinniśmy decydować się na tego, który jest profesjonalistą i z ustawy, z której ma obowiązek się stosować, się obowiązuje i przestrzega wszystkich nałożonych w ustawie obowiązków.

00:07:34 [Mateusz Balcerek]
No tak, o tym, co Pani mówiła, że deweloper tutaj zaproponuje niższą celę bez takiej takiej umowy, to od razu mam skojarzenie, że z fakturą będzie drożej. Ale w jaki w takim razie, jeżeli musimy tego dopilnować, jaka jest forma tej umowy deweloperskiej? Czy to powinno być robione przed notariuszem? Tak, tak, tak.

00:07:51 [Agnieszka Łupińska-Mędrzycka]
Zresztą jak przy nieruchomościach powinno być wszystko przed notariuszem dla swojej ważności. Również umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Plusem tego jest to, że taki notariusz ma obowiązek sprawdzić, czy spełniona wszystkie wymogi z ustawy. Oczywiście najczęściej tak mamy do czynienia z notariuszem. dewelopera, ale jeżeli deweloper zawiera z nami umowę deweloperską, to mamy pewność, że i tak te elementy będą tutaj uwzględnione.

00:08:15 [Mateusz Balcerek]
Od razu dopytamy, czy jest możliwość wynajęcia w cudzysłowie neutralnego notariusza?

00:08:20 [Agnieszka Łupińska-Mędrzycka]
Tak, myślę, że nie ma z niczego nie wynika obowiązek korzystania z notariusza dewelopera, szczególnie przy drugim akcie przemowy ostatecznej z praktyka, że klient sam wybiera tego dewelopera. No wiadomo, że często jesteśmy zniechęcani w tym zakresie, ale to może być dla nas też podstawą do negocjowania warunków cenowych. Ustawa deweloperska reguluje, że pierwsza umowa deweloperska, ten koszt ponosimy po połowie wraz z deweloperem, ale już umowa deweloperska nie reguluje, ustawa nie reguluje tego. jak będą ponoszone koszty drugiej umowy, więc w tym zakresie zawsze możemy wykorzystać ten argument negocjacyjny, że w takim razie podzielmy te koszty po połowie albo skorzystajmy z mojego notariusza, bo jest tańszy. Podsumowując, nie ma obowiązku, możemy od początku walczyć o innego dewelopera, jeżeli chcemy, żeby właśnie był to taki, no. całkowicie neutralny. Nie chcę powiedzieć, że notariusz dewelopera jest nieobiektywny i nie jest neutralny. Niemniej, jeżeli chcemy mieć tą pewność, że jest to osoba całkowicie bezstronna i nie znała żadnej ze stron umowy, to oczywiście możemy o to jak najbardziej walczyć. W praktyce, w mojej ocenie, jest to mało realne, szczególnie przy umowie deweloperskiej.

00:09:27 [Mateusz Balcerek]
No właśnie, jeszcze przejdźmy do jednej kwestii, bo powiedziała pani, że warta tutaj korzystać ze znanych firm deweloperskich. Pewnie tutaj mamy na myśli głównie tych większych deweloperów. No i to jest pytanie, czy taką umowę w praktyce można negocjować. Pytam dlatego, że te największe firmy, kiedy przyjdzie do nich klient taki, który chce tam sobie kupić 30 czy 40-metrowe mieszkanie, one traktują go bardzo taśmowo. Znaczy ta umowa pewnie jest gotowa i pytanie, czy z Pani praktyki wynika, że Niektóre punkty takiej umowy można negocjować, a jeśli tak, to najczęściej jakie?

00:10:00 [Agnieszka Łupińska-Mędrzycka]
Umowa dewelopera, tak samo zresztą jak w bankach, jest to taki szymel, który dostajemy i mamy uprzejmie, grzecznie podpisać. Takie przynajmniej jest oczekiwanie dewelopera. Szczególnie w aktualnej sytuacji, kiedy te mieszkania schodzą na pniu, nie ma czasu tak naprawdę czasami na prowadzenie długich negocjacji. Jest to wykorzystywane. Jest to wykorzystywane, ta argumentacja się sprawdza i klienci zwyczajnie ustępują. Ale tutaj warto zwrócić uwagę na kierunek. W ogóle jakie są jeszcze argumenty? No takie argumenty, że na przykład pracownik, który będzie podpisywał umowę w imieniu dewelopera nie jest upoważniony do negocjowania tej umowy i wprowadzania do niej zmian. To jest często taki też podnoszony argument.

00:10:35 [Mateusz Balcerek]
Ale jest upoważniony do wzięcia miliona złotych. Tak, dokładnie.

00:10:38 [Agnieszka Łupińska-Mędrzycka]
Albo, że nie ma teraz kontaktu z zarządem, nie może tego potwierdzić, ustalić, czy może wprowadzić taką zmianę. Albo też spotkałam się z taką argumentacją, że notariusz nie wyraża zgody na wprowadzenie. Więc różne są techniki. W mojej ocenie zawsze warto próbować negocjować pewne Kwestie na pewno bardzo ciężko jest przeforsować, ale co do wielu aspektów dla nas praktycznych pod kątem wzięcia kredytu, jesteśmy w stanie przekonać dewelopera i pracowników jego reprezentujących, że jest to w naszym wspólnym interesie. Warto walczyć o to, żeby umowa była symetryczna, czyli jeżeli jest coś tutaj zachwiana, ta równowaga w zakresie kar umownych, odsetek, nie odpowiadają sobie procentowo, co do wysokości, tutaj też możemy zdecydowanie o to zabiegać i myślę, że jest to zwyczajnie możliwe jak najmniej. bardziej.

00:11:23 [Mateusz Balcerek]
Możliwe i na pewno opłacalne dla klienta, dlatego tutaj jeszcze troszeczkę panią docisnę. Co warto dodatkowo zawrzeć w takiej umowie deweloperskiej? Może jeżeli się nie uda zmienić jakiegoś punktu, to na przykład klientowi, jego prawnikowi udałoby się zawrzeć jakiś inny podpunkt takiej umowy, który byłby z jego punktu korzystny i czy do czegoś takiego już deweloper będzie bardziej przychylnie nastawiony niż do po prostu wywrócenia tej umowy deweloperskiej do góry nogami?

00:11:49 [Agnieszka Łupińska-Mędrzycka]
Ja w swojej praktyce spotykam się z z tym, że często zalecam klientom zawieranie w umowach możliwości odstąpienia od takiej umowy deweloperskiej w sytuacji, jeżeli uzyskamy negatywną decyzję kredytową. Pamiętajmy, że podpisujemy najpierw umowę deweloperską, dopiero później występujemy z wnioskiem o kredyt, więc w momencie zawierania tej umowy nie mamy gwarancji, czy dostaniemy kredyt, a dzisiaj jest to tym bardziej problematyczne, ponieważ często rozważając zakup mieszkania kilka miesięcy temu, przy tej zmianie na rynku, jaka jest w zakresie stuprocentowych inflacji, często nasza zdolność gwałtowno nim spada i tutaj to ma znaczenie, żebyśmy mogli odstąpić od umowy. Tego ustawa nie reguluje, więc powinniśmy o to zadbać. I tu już od razu informuję, że ustawa deweloperska zmieni się w najbliższym czasie, bo od 1 lipca jest to taka pierwsza duża zmiana od zeszłego roku.

00:12:37 [Mateusz Balcerek]
Do tego też dojdziemy, pani mecenas, ale wcześniej właśnie chciałem się spytać, tu już mówiliśmy o różnych punktach, jakie deweloperzy zawierają. Czy są takie rzeczy, na które trzeba uważać, podpisując tę umowę, czy deweloperzy próbują cwaniakować lub wręcz oszukiwać klienta?

00:12:50 [Agnieszka Łupińska-Mędrzycka]
No oczywiście, że tak, aczkolwiek jeszcze tutaj wracając do tego, co warto zawrzeć w umowie, to oprócz tego odstąpienia też warto sobie zastrzec możliwość przeniesienia własności takiego lokalu dopiero po bezusterkowym odbiorze lokalu. W tym momencie mamy jakikolwiek VAT na dewelopera, aby, no wiadomo, że dostanie pieniądze, to wtedy bardzo często ciężko z nim się rozmawia w zakresie usunięcia pewnych VAT w lokalu, które dostrzeżemy przy odbiorze, więc jeżeli gwarancja jest, że zapłacimy dopiero po bezusterkowym odbiorze, to wtedy mamy to możliwość jeszcze efektywnego oczekiwania, że te usterki zostaną?

00:13:25 [Mateusz Balcerek]
Da się dogadać z deweloperem tak, żeby to zrobić ratalnie, że jednak on większość tych pieniędzy musi dostać przed, no ale jak chciałby dostać finalne 10 albo 20%, które i tak prawdopodobnie przewyższa wartość tych ustarek.

00:13:37 [Agnieszka Łupińska-Mędrzycka]
Oczywiście to wiadomo, że jest często też właśnie rozdzielane, ale bardziej chodzi o tą końcową umowę, ponieważ w umowie deweloperskiej mamy zastrzeżone kary umowne, które musi zapłacić deweloper na naszą rzecz w sytuacji, że się opóźni z zawarciem umowy przyrzeczonej, a w przypadku, jeżeli jest to przez nas niezawinione, no to się urzeczy, ma to ryzyko, że będzie te kary musiał zapłacić, skoro nie będzie na czas odebrany lokal bezusterkowo. To jest warte do pisania na pewno też do takiej umowy. A jeżeli chodzi o kombinacje deweloperów i różne ich sposoby wykorzystywania sytuacji na rynku. Przede wszystkim zacznę od tego, że deweloperzy Często, tak jak wspominałam wcześniej, ci mniejsi w ogóle nie zawierają umów deweloperskich. Zawierają umowy czasami wręcz nawet nie w formie aktu notarialnego, co jest kuriozum, czyli zwykłe umowy rezerwacyjne i dopiero potem na zakończenie inwestycji zawierają z nami umowę sprzedaży. W tym momencie w ogóle nie są nasze środki chronione. Tutaj warto jeszcze raz zakcentować, że celem ustawy deweloperskiej przede wszystkim było zagwarantowanie tego, że nasze środki, które wpłacamy na rzeczy dewelopera trafiają nie na rachunek dewelopera, tylko na rachunek powierniczy. Jest to specjalny rachunek tworzony pomiędzy bankiem a deweloperem, który może być rachunkiem otwartym, zamkniętym i w tej sytuacji wypłacane środki na rzecz dewelopera są wtedy, jeżeli na przykład zostanie, tak jak Pan wspomniał, zakończony pewien etap inwestycji. Ewentualnie przy zamkniętym rachunku, dopiero wtedy, kiedy zostanie zakończona cała inwestycja. Mamy pewność, że deweloper nie zwinie się z naszymi pieniędzmi, mówiąc tak kolokwialnie i w tym momencie nie będziemy w żaden sposób chronieni. Przy zawieraniu umowy innej niż deweloperska, z oczywistych względów, deweloperzy chcą uniknąć kosztów. takich rachunków. Nie mamy żadnego rachunku powierniczego, nie mamy żadnej gwarancji, co się stanie z naszymi środkami, jeżeli z jakiegoś powodu sytuacja dewelopera po przekazaniu przez nas środków ulegnie pogoszeniu, a w najgorszym wypadku, kiedy deweloper upadnie. Więc to od nas zależy, czy chcemy takie ryzyko ponieść i czy chcemy się na nie zdecydować. Tutaj jeszcze wspomnę, że przy tym rachunku powierniczym bank zgodnie z ustawą deweloperską ponosi odpowiedzialność karną, jeżeli wypłaci środki deweloperowi nie w ściśle określonych sytuacjach. gwarancję ustawową, że nasze pieniądze są chronione. Inne sposoby deweloperów to choćby właśnie czyli wskazywanie w umowach bardzo wydłużonego terminu na podpisanie tej umowy ostatecznej, czyli na przeniesienie na nas własności lokalu. Czyli deweloper sobie, wiedząc, że inwestycja skończy się w tym roku, zastrzega sobie, że dopiero przeniesie nas lokal rok później. Ma to znaczenie duże dla kupujących, ponieważ często są to osoby, które wynajmują mieszkanie, muszą ponosić koszty od zawarcia umowy deweloperskiej, koszty wynajmu i koszty kredytu. Więc w tym momencie, jeżeli przesuwamy czas, kiedy zostanie zawarta umowa końcowa, to ryzykujemy tym, że będziemy musieli tkwić w tym dualizmie, czyli opłacanie jednocześnie kosztów najmu i już kredytu, to przynajmniej rat odsetkowych. Plus musimy płacić ubezpieczenie pomostowe, ponieważ do momentu, kiedy nasz bank jako kupującego nie będzie mógł się wpisać na księdze wieczystej naszego lokalu. Takie ubezpieczenie musimy płacić, to w praktyce jest 10-15% każdego miesiąca. Więc tak jak powiedziałam, deweloperzy próbując sobie zabezpieczyć swoją sytuację przed obowiązkiem płacenia kar umownych, z tego względu, że się opóźniają z przeniesieniem na nas własności, wydłużają sobie w umowie bardzo ten termin, zabezpieczając swój interes, kiedy to jest wprost niezgodne z interesem kupującego. Więc tutaj też na to zwracam uwagę. Często w tych umowach mniejszych deweloperów są skrajnie, ale to naprawdę skrajnie zastrzegane. kary i odsetki na korzyść deweloperów. Nikt nie stosuje postanowień ustawy w tym momencie i strój się z tego zwolniony. Spotykam się cały czas umowami, które są jednostronne. Po prostu nie ma żadnych strony kar na koszty.

00:17:14 [Mateusz Balcerek]
A jak taki mały deweloper cwaniak argumentuje to, że on w ogóle się do tej umowy nie stosuje i jakieś dziwne zapisy tam wkłada? Z jaką argumentacją bym się spotkała?

00:17:24 [Agnieszka Łupińska-Mędrzycka]
To jest kwestia akceptacji ryzyka. Wiemy, że może powinniśmy, ale będzie taniej. Już skończyłem jakąś inwestycję. Tutaj widział klient, więc w tym momencie ryzyko jest niewielkie. Naprawdę nie bawmy się w te formalizmy. to komu te koszty. Myślę, że to tego typu argumentacja i ludzie zwyczajnie dla ceny.

00:17:42 [Mateusz Balcerek]
A czy deweloperowi grozi w ogóle jakaś na dzień dzisiejszy odpowiedzialność karna albo administracyjna za takie?

00:17:48 [Agnieszka Łupińska-Mędrzycka]
Nie i po nowelizacji ustawy również nie, ale tutaj powiedzmy sobie wprost, że jest możliwość żądania tego, aby ustalić, że to, co zawarliśmy w zwykłej formie powinno być umową deweloperską. Jest możliwość ustalenia, ale to są bardzo już trudne postępowania, więc naprawdę warto jest zadbać na początku o to, żeby to wszystko było zgodne legartis i bez takich dodatkowych postępowania w przyszłości. potrzebujemy mieszkania, potrzebujemy jego w jakimś określonym czasie, nie mamy możliwości, żeby wdawać je w jakieś skomplikowane spory sądowe w przyszłości. Instrumentu takiego do wyegzekwowania wprost, stosowania tej ustawy nie ma. Po naszej stronie jest, aby zwyczajnie o to zadbać i podpisać umowę, co do której deweloper powinien się zobowiązać podpisać z nami.

00:18:28 [Mateusz Balcerek]
No niestety, to dobrze, że dzisiaj o tym rozmawiamy, bo to jest na pewno bardzo ważne i warto o tym też edukować naszych widzów i czytelników. Ale takie pytanie, które się pewnie nasuwa właśnie wielu naszym widzom od początku. A czy taką umowę można rozwiązać, umowę deweloperską? Jeśli tak, to w jakim momencie? Czy możemy liczyć na szybki wzrost środków?

00:18:47 [Agnieszka Łupińska-Mędrzycka]
Zgodnie z ustawą mamy ściśle określone sytuacje, w których możemy od umowy odstąpić. I w tej sytuacji mamy jasną sytuację, deweloper zwraca nam wszystkie środki, które wpłaciliśmy. Również jest zastrzeżona sytuacja, kiedy deweloper może od umowy odstąpić. I tutaj również jest jasna sytuacja, co robimy ze środkami. W pozostałych sytuacjach mamy ten problem. że No jest kwestia tego, że jeżeli nie ustalimy tego w umowie, no to bardzo często nasze środki przepadają, więc jeżeli sami nie zadbamy wcześniej o to, żeby to uregulować, ryzykujemy tym, że w naszej decyzji o rozwiązaniu takiej umowy zwyczajnie te środki nam przepadną. Tutaj jest kwestia zwyczajnie tego, z jakiego powodu będzie rozwiązywana umowa, ale co do zasady, wiele przypadków jest już uregulowanych w ustawie, choćby na przykład niezgodność jakiejś kwestii w prospekcie z tym, co jest w rzeczywistości, automatycznie mamy prawo do odstąpienia w trybie natychmiastowym jako takiej umowy.

00:19:35 [Mateusz Balcerek]
o to, żeby na wszelki wypadek w samej takiej umowie, jeżeli mamy wątpliwości co do uczciwości dewelopera, znaczy inaczej, jeżeli mamy wątpliwości co do uczciwości dewelopera, to powiem Wam od siebie, to takie omieszkanie nie kupujemy, ale w innych przypadkach, czy powinniśmy w tej umowie zawrzeć właśnie warunki, w których obie strony, jedna lub druga, mogą odstąpić od takiej umowy. Bezpośrednio w umowie, a nie tylko od wyłączenia ustawy.

00:19:57 [Agnieszka Łupińska-Mędrzycka]
Ustawa, ustawa, ale tak jak mówiłam, no właśnie w przypadku tych kwestii kredytowych, to my musimy zadbać o to, żeby taka informacja w umowie się znalazła możliwie. odstąpienia, ponieważ potem możemy oczywiście korzystać z uprzejmości dewelopera i rozwiązać tę umowę, ale zostanie problem z tym, co ze środkami, które zostały już wpłacone. Żeby nie było takich niedorozumień, napisać o to już na pierwszym etapie i to doprecyzować. Warto wspomnieć o tym, że umowy są bardzo często naszpikowane klauzulami abuzywnymi. O tym mówiliśmy przy okazji naszego pierwszego spotkania. Tak jak banki stosują niedozwolone klauzule, tak zresztą wszyscy przedsiębiorcy w bazie klauzul niedozwolonych. Klauzul na rzecz deweloperów jest ponad kilka tysięcy. Oczywiście możemy sprawdzić naszego dewelopera, czy są jakieś klauzule wpisane konkretnie na jego rzecz, ale możemy też sprawdzić podobne klauzule, które są wpisywane na rzecz innych deweloperów i to też jest argument negocjacyjny, to jest niedozwolone, dlaczego to jest w naszej umowie, wykreślmy to.

00:20:50 [Mateusz Balcerek]
No dobrze, to teraz słuchajcie, bo to jest bardzo ważne, jeżeli kupujecie mieszkanie od dewelopera, to umowa umową, ale koniecznie sprawdźcie to, o czym pani mecenas mówi, czy po prostu, czy nie znajdują się tam jakieś niedozwolone z punktu widzenia prawa. zapisy.

00:21:04 [Agnieszka Łupińska-Mędrzycka]
Mogę podać jakiś przykład? Tak, tak, to będzie najlepiej oczywiście. Takie naprawdę, no już bardzo też częste i kuriozalne, czyli kwestia zakazu przelewu wierzytelności. To taki może bardzo prawniczy zwrot. Niemniej w praktyce jest to sytuacja, że podpisując umowę kredytową, po zawarciu umowy deweloperskiej, musimy przenieść na bank. Bank od nas tego oczekuje. Prawa do lokalu na czas kredytowania, czy nasze wszystkie wierzytelności wobec dewelopera, wymaga tego od nas bank. I w momencie, jeżeli umowa określa zakaz przelewu takiej wierzytelności, jest problem. oraz podpisaniem umowy kredytowej. Często też deweloperzy uzależniają przelew takiej wierzytelności od ich zgody. Jest to niedozwolone i wpisane do rejestru klauzul. Niedozwolone jest na przykład również umożliwianie deweloperom zastrzeganie sobie w umowach jednostronnej możliwości odbioru lokalu, czy też jednostronne decydowanie o zmianie standardu wykończenia inwestycji po zawarciu umowy deweloperskiej, czyli mamy prospekt, jest określony pewien standard, a następnie deweloper zastrzega sobie możliwość, że może w ramach i ceny, zmienić sobie dowolnie ten standard, jest to również niedozwolone.

00:22:06 [Mateusz Balcerek]
Myślę, że akurat nasi czytelnicy, jeżeli regularnie czytają oceniamy deweloperów.pl, to wiedzą, że absolutnie takie sytuacje mieć prawa nie mają. To w takim razie przejdźmy, bo też chciała Pani koniecznie opowiedzieć o tych zmianach w ustawie. Czy one pogorszą, czy polepszą sytuację konsumentów? Tam są pewne zapisy, które polepszą, ale skupmy się może pod kątem umowy deweloperskiej. Czy one coś zmieniają pod kątem umowy deweloperskiej?

00:22:28 [Agnieszka Łupińska-Mędrzycka]
Tak, jest to jeden z większych zmian od 10 lat, stąd czekamy na to. Na razie cały czas bazujemy tylko na uzasadnieniu, więc tak naprawdę praktyka dopiero pokaże w jakim kierunku pójdzie ta zmiana, ale z ciekawszych i ważniejszych zmian to przede wszystkim powstanie funduszu deweloperskiego gwarancyjnego. Będzie wiązało się to z tym, że każdy deweloper od transakcji będzie musiał przekazać 1% ceny, więc podejrzewa się, już takie są głosy, że to na pewno spowoduje wzrost cen mieszkań. Wiadomo, koszty dewelopera wzrastają. Z nowości jest kwestia przesunięcia momentu czasowego, do kiedy będzie trzeba stosować ustawę deweloperską. Do tej pory ten moment przebiegał z chwilą wydania pozwolenia na użytkowanie inwestycji. Deweloperzy po tej dacie uważali, że są już zwolnieni od zawierania takich umów. Teraz ustawodawca przesuwa ten termin później, czyli naprawdę wszystkie umowy z deweloperami powinny mieć formę umowy deweloperskiej przy wszystkich tego typu też konsekwencjach, czyli prospekt informacyjny, rachunek powierniczy, kwestia regulowania proporcji tych kar umownych itd. Z nowości też to, co jest ciekawe, to jest kwestia zawierania umów nie tylko przez samych deweloperów, ale przez przedsiębiorców, którzy nabywają nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nieruchomości lokalowe. Tutaj się mówi o tym, że będzie to objawiało flipy, czy też spółki celowe, które były powoływane przez deweloperów, które potem odprzedawały takie lokale. Więc tutaj też to jest nowość, na razie też trochę bardzo lakoniczna, ale warto się tym zainteresować.

00:23:55 [Mateusz Balcerek]
Na pewno do nowej umowy deweloperskiej jeszcze wrócimy, bo to jest głośny temat i zresztą nie wiem, czy Pani miała okazję o tym przeczytać, a są jakieś plotki, że ona znowu będzie jakoś zmieniona na ostatniej, prostej.

00:24:06 [Agnieszka Łupińska-Mędrzycka]
Mówiąc o tym, co się dzieje w ostatnim czasie w naszym ustawodawstwie, w ogóle nie to mnie dziwi.

00:24:10 [Mateusz Balcerek]
Tak, patrząc na tryb legislacyjny w naszym parlamencie, będzie jakaś poprawka do już w zasadzie przyjętej ustawy, to może wprowadzić jakiś bałagan jeszcze, zwłaszcza przy tym, co w ogóle się dzieje na rynku nieruchomości. Dlatego myślę, że warto teraz przejść, tak jak mówię, obiecuję pani, że na pewno się spotkamy w wakacje, jeżeli nie będzie pani na wywczasie, żeby o tym jeszcze porozmawiać. Ale myślę, że ponieważ bardzo dużo mówiliśmy tutaj o takich rzeczach technicznych, prawniczych, to myślę, że warto podsumować i przedstawić kilka takich powiedzmy pięć albo dziesięć złotych rad, jakie ma Pani dla naszych czytelników, którzy planują zawrzeć taką umowę z deweloperem i robią to na przykład bez prawnika albo bez odpowiedniej wiedzy. No jedna z tych rad pewnie jest, żeby prawnik ją zobaczył, to źle tutaj powiedziałem.

00:24:53 [Agnieszka Łupińska-Mędrzycka]
Tak, tak, słusznie pierwsza rada. Myślę, że wiadomo, że każdy gdzieś liczy pieniądze i do adwokata idzie. Moja praktyka jest taka w ostateczności, jak już trzeba. Niemniej są takie decyzje w życiu i jedną z nich w mojej ocenie jest zawarcie umowy właśnie z deweloperem, kiedy zobowiązujemy się do wpłaty naprawdę sporej kwoty.

00:25:15 [Mateusz Balcerek]
Tak, ja tutaj chcę pani absolutnie przyznać, że ja nie zamierzam bronić ludzi, którzy wydają 700 tysięcy, a potem są wielce poszkodowani, bo im się nie chciało wydać 1000 czy 2000 za to, żeby adwokat zerknął na umowę.

00:25:25 [Agnieszka Łupińska-Mędrzycka]
I tutaj już nawet nie chodzi. Nie chodzi o samo analizowanie umów pod kątem właśnie tych klazów abuzywnych i negocjowania z deweloperem, ale moim zdaniem o to, żeby zwyczajnie rozumieć to, co podpisujemy, żeby rozumieć, do czego się zobowiązujemy, żeby rozumieć terminy, konsekwencje pewnych zdarzeń, dopytać adwokata o to, z czym, co się wiąże, żeby zwyczajnie czuć, że rozmawiamy z osobą, która nie jest reprezentantem dewelopera, czyli może chcieć coś przed nami ukryć. To jest faktycznie złota rada tego typu sytuacji, ale tutaj też dodam, że w mojej praktyce ludzie bardzo często korzystają z pomocy adwokata i faktycznie przy tego typu umowach chcą zasięgnąć wiedzy. Ale druga rada, negocjować. Faktycznie jest ciężko i nie ukrywam, że wiele rekomendacji nie jest przeforsowywanych na etapie negocjacji z deweloperami, ale to nie zmienia w postaci rzeczy, że trzeba negocjować, próbować, szczególnie w takich aspektach, na których nam szczególnie zależy. Przy wykazaniu naszej determinacji, motywacji deweloperzy są w stanie te zapisy zmienić i nigdy nie jest tak, że umowy w ogóle nie są negocjowalne. Są negocjowalne, ale w jakimś ograniczonym zakresie. chronić od kombinowania, czyli wszystkich skróconych dróg, ponieważ to są spore środki i nie pozwólmy sobie na to, żebyśmy, tuż nawet nie chodzi o to, że utracimy te środki, ale o to, że za rok się okaże, że ta inwestycja nie dojdzie do skutku i w tym momencie dostaniemy zwrot tych pieniędzy, a dalej będziemy bez wymarzonego lokalu. Więc to są takie chyba najważniejsze rekomendacje, rozumieć co czytamy. To jest moja przestroga dla wszystkich.

00:27:01 [Mateusz Balcerek]
No dobrze, no to w takim razie na tym może by dzisiaj zakończyć. Oczywiście naszym widzom, którzy być może zdecydują się na podpisanie takiej umowy z kimś po obejrzeniu tego odcinka życzymy. Aby ten po prostu ich przyszły dom okazał się wymarzony, a my widzimy się za tydzień, będziemy kontynuować tematy prawnicze, także jeżeli Was ta tematyka interesuje, to zachęcam jeszcze raz do subskrypcji, do śledzenia naszego portalu i naszego kanału na bieżąco. Dzisiaj już Pani bardzo dziękuję, Pani Mecynas. No i do zobaczenia wkrótce.