00:00:06 [Mateusz Balcerek]
Cześć, witajcie w Rozmowie Tygodnia. Dzisiaj skupimy się na tematach bieżących, a mianowicie na zapowiedziach polityków, którzy wszystkich zelektryzowały. Moim dzisiejszym gościem jest pan Krzysztof Derdzikowski z Polskiej Federacji rynku nieruchomości. Dzień dobry panu. Dzień dobry. Od razu zachęcam was do subskrybowania, bo na bieżąco przyglądamy się zmianom w przepisach i zapowiedziom zmian, które podają ZUS polityków. U nas na pewno nie przegapicie najważniejszych kwestii z tym. Panie Krzysztofie, przejdźmy do rzeczy. Jak pan ocenia ostatnie zapowiedzi polityków dotyczące naprawy rynku nieruchomości? Przypomnę tylko naszym widzom, jeżeli jeszcze nie są zorientowani, chodzi m.in. o zliberalizowanie warunków zabudowy, o łatwiejsze przekształcanie nieruchomości użytkowych w mieszkaniowe, no i poluzowanie tych przepisów dotyczących budowy domu do 70 metrów bez pozwolenia na własnym gruncie. Takie zapowiedzi padły m.in. z ust wiceministrów: ministra Łuścińskiego, wiceministra Budy.

00:01:07 [Krzysztof Derdzikowski]
Jak zwykle w przypadku rynku nieruchomości sprawa jest bardzo złożona. Między innymi ze względu na to, że rynek nieruchomości regulowany jest dużym zestawem różnych przepisów. Więc musielibyśmy spojrzeć na propozycję strony rządowej w sposób całościowy, żeby dopiero móc na bazie konkretnych pomysłów ją oceniać. Drugim problemem tych zapowiedzi jest to, że nie są one składane w fortunnym czasie dla rynku nieruchomości. W chwili obecnej deweloperzy raczej nie martwią się o uzyskiwanie kolejnych pozwoleń, tylko o bieżącą sprzedaż. na bieżąca sprzedaż nie jest najlepsza ze względu na wysoką inflację, więc wydaje mi się, że rynek nieruchomości, w szczególności deweloperzy, osoby związane z rynkiem deweloperskim, byłyby bardziej zainteresowane jakąś skuteczną polityką fiskalną, skuteczną polityką pieniężną, związaną z wartością pieniądza, natomiast niekoniecznie zapowiedziami, które w chwili obecnej, no zawsze poluzowanie przepisów, zawsze Ułatwienie pracy jest mile widziane, natomiast trzeba pamiętać, że po pierwsze nie jest to chyba najlepszy pomysł i on nie przełoży się w mojej opinii na to, że deweloperzy chętniej zaczną budować. Oni mają inne zmartwienia niż przepisy w chwili obecnej. Drugą sprawą jest to, że biorąc pod uwagę przepisy, które Pan wymienił, Niektóre z nich już okazały się nie do końca szczęśliwe dla ekipy, która te przepisy wprowadzała. Mowa tutaj głównie o tych domach na zgłoszenie do 70 metrów, które mimo, że miały być rewelacyjnym pomysłem w zamierzeniu, inwestorzy absolutnie nie chcą z tego pomysłu korzystać i liczba osób, które w ogóle decyduje się na budowę domów na zgłoszenie do 70 metrów jest minimalna.

00:02:54 [Mateusz Balcerek]
O ile dobrze pamiętam było 258 budynków do końca maja, ale tutaj może Pozwolę sobie na małą polemikę. Generalnie oczywiście zgadzam się, że problemem są kredyty hipoteczne. Wysoka inflacja powoduje, że mamy wyższe stopy procentowe. To z kolei przykłada się na zdolność kredytową Polaków, która maleje. Już nawet były takie wyliczenia, że w dużych miastach bezdzietna para zarabiająca 6000 zł netto na osobę może co najwyżej wziąć kredyt na 26-metrową kawalerkę. Jest to sytuacja przykra, ale z drugiej strony są takie głosy, że tak powiem, tej liberalniejszej sceny politycznej. też sceny komentatorskiej o tym, że Przede wszystkim wysokie ceny nieruchomości, one są wysokie, co do tego nie mamy wątpliwości, wynikają właśnie z problemów z dostępnością do gruntami. Tu dochodzi oczywiście wysoka cena materiałów budowlanych, ale także zdaniem niektórych komentatorów, na przykład profesora Andrzeja Sadowskiego z Centrum im. Adama Smitha, wynika, że po prostu te procedury są zbyt skomplikowane. Dlatego może jeżeli jednak byśmy to troszeczkę poluzowali, to więcej przedsiębiorców byłoby zainteresowanych wejściem na ten rynek.

00:03:57 [Krzysztof Derdzikowski]
Okej, tylko pytanie, czy na pewno w tym miejscu? W chwili obecnej warto byłoby rozważyć jeszcze jeden ciekawy problem. Kiedy zapytamy dowolnego dewelopera o dostępność gruntów pod zabudowę, w szczególności pod zabudowę wielorodzinną, deweloper odpowie nie ma. Kiedy pojedziemy do dowolnego samorządu i zapytamy, słuchajcie, ile wy macie miejscowych planów, czy macie grunty pod zabudowę mieszkaniową, w tym pod zabudowę wielorodzinną, oni rozłożą mapy, pokażą, gdzie te grunty się znajdują i powiedzą, proszę bardzo, budujcie. W głowie dewelopera istnieje przeświadczenie, że gruntów nie ma. W głowie urzędnika istnieje przeświadczenie, że grunty są i że jest ich nawet zbyt dużo. To jest po raz kolejny problem legislacyjny, ale też poniekąd problem wynikający z podejścia właścicieli prywatnych do swoich gruntów. Czyli mamy WZ-ki, które miały być rozwiązaniem przejściowym. więc nie były one już na starcie doskonałe, kiedy tylko w ogóle warunki zabudowy w obrocie prawnym się pojawiły. Natomiast stosujemy je przez bardzo długi okres czasu, uzyskujemy je wielokrotnie tylko po to, żeby podnieść wartość swojego gruntu, tylko po to, żeby korzystnie go sprzedać, nawet nie biorąc pod uwagę, czy w tym konkretnym miejscu rzeczywiście jest zapotrzebowanie na tego typu grunty. Raczej byłbym skłonny stwierdzić, że Problemem jest rozsądne planowanie przestrzenne, nie dyskusje pomiędzy obiema stronami, czy te grunty są, czy nie, czy ich nie ma. Bo obie strony mają rację, grunty są, ale nie są takie, jakich poszukujemy.

00:05:23 [Mateusz Balcerek]
Dokładnie, bo to jest ten nierozwiązywalny problem, że z wyliczeń m.in. z stron społecznych, ostatnio była u mnie pani ze Stowarzyszenia Miasta Jest Nasze, mamy w tym momencie gruntów nadających się pod zabudowę, na którą zabudowę zgodziłyby się samorządy, lokalne władze, nawet na kilkanaście, nie pamiętam, czy kilkadziesiąt nawet. milionów mieszkań, tylko problem polega na tym, że deweloperzy boją się, że te grunty są niesprzedawalne, kiedy coś na nich powstanie. Mówimy z dala od centrów miast, mówimy przede wszystkim w tych małych gminach, gdzie W dziesięciotysięcznym miasteczku, które się wyludnia, może nie ma sensu budować jakichś nowych osiedli. A z drugiej strony to może też dobrze, że deweloperzy tam nie budują, bo słyszymy o tak zwanej patodeveloperce, o zabudowie łanowej, czyli o sytuacji, w której powstaje osiedle totalnie odizolowane od tkanki miejskiej, do którego następnie musi dopłacać samorząd w postaci budowy dróg czy przystanków komunikacji publicznej.

00:06:15 [Krzysztof Derdzikowski]
W chwili dobrej koniunktury każda lokalizacja się broniła, bez względu na to, czy ona była rewelacyjna, czy też może trochę słabsza. Ja sam przyjechałem do państwa z Białołęki, więc zdaję sobie sprawę, że dalsza część Białołęki, fajna, zielona, mieszka się tam bardzo dobrze, no ale komunikacyjnie nie jest to ideał. W chwili bardzo dobrej koniunktury takie miejsca się bronią. Ale wystarczy zajrzeć chociażby do rosyjskojęzycznych mediów, które pokazują, co się dzieje, kiedy koniunktura nam się odwraca. Jeśli już rosyjskojęzyczne media piszą o tym, że w niektórych miastach dalej położonych od centrum Rosji. Wyniki deweloperów spadły o 99%, a na tych rynkach naprawdę silnych, jak Moskwa czy Petersburg, jeśli dobrze pamiętam, to były spadki o 42% i o 50% odpowiednio, to już wiemy, dlaczego nasi deweloperzy rodzimi również boją się słabszych lokalizacji. Jeśli nasz deweloper widzi, że w słabej lokalizacji jego sprzedaż spadnie o 99%, a w dobrej być może o połowę, to rzeczywiście jest nad czym się zastanawiać. I faktycznie mamy duże zasoby gruntów. ale jednak nie znajdują one zainteresowania wśród deweloperów. Zostało kilka ciekawych kąsków, ale wydaje mi się, że raczej są to kąski dla dużych graczy.

00:07:30 [Mateusz Balcerek]
Zdecydowanie. Ja tylko dodam, że moim zdaniem z Moskwą jest problem, że w czasie oczywiście przedwojennym i w czasie tego największego hajpu na nieruchomości w 2021 roku tam chyba wzrost wartości mieszkań rok do roku w pewnym momencie wyniósł 50% czy 40 parę procent. Moskwa tam była w każdym razie w top 5 obok Toronto i zdaje się Singapuru, jeśli chodzi. o wzrost nieruchomości, dlatego to jest taki przykład trochę może skomplikowany, ale wróćmy może do tych pomysłów jeszcze na uzdrowe polskie rynku nieruchomości, bo tutaj jak rozumiem zgodził się Pan ze mną, że problemem generalnie jest też dostępność do mieszkań, czy to na własność, czy na wynajem dla osób już nie tylko z tej klasy ludowej, ale też z klasy średniej, no bo w polskich warunkach 6 tysięcy netto miesięcznie to wcale nie są małe pomysły. Trochę zaniepokoiło mnie to, że ważni politycy mówią o tym, żeby deregulować, ułatwiać, jeszcze była taka wcześniejsza Pierwsza wypowiedź ministra Budy, wydaje mi się, że ona była wyrwana z kontekstu o tym, żeby nawet jakoś wspomóc deweloperom finansowym. No a nie mamy żadnego pomysłu na takie mieszkalnictwo społeczne, samorządowe, na jakąś pomoc ludziom. Mówi się o tym, że może będą wyższe dopłaty do tego programu kredyt bez wkładu własnego. Ale moim zdaniem jest to za mało. I powiem szczerze, że zdenerwowała mnie troszeczkę wypowiedź pana Uścińskiego, który powiedział, że no tak, tutaj generalnie to zliberalizujemy, tu łatwimy, tu zmienimy przepisy, a na pytanie, co zrobić, żeby tych mieszkań było więcej, mieszkań publicznych, samorządnych, on powiedział, no trzeba zachęcić samorządy, żeby budowały, a poza tym ja wcale nie uważam, żeby one straciły na niższych wpływach z podatku. Także tutaj jest moim zdaniem coś niesymetrycznego.

00:09:02 [Krzysztof Derdzikowski]
Tutaj po raz kolejny mamy do czynienia, w mojej opinii, Problemem legislacyjnym. Wszystko wynika z tego, w jaki sposób samorządy planują swoje budżety. No i też musimy pamiętać o kadencyjności władz samorządowych. Będąc na stanowisku wójta, burmistrza, bardziej opłaca mi się wykładać z mojego budżetu poważne kwoty w każdym roku, niż zrealizować jedną dużą inwestycję. Jeśli realizuje jedną dużą inwestycję, to dla mniejszego samorządu niejednokrotnie jest to inwestycja, która będzie potem ciągnąć się widmem odsetek od kredytu przez kilkanaście lat, co powoduje, że nie możemy pochwalić się przed wyborcami, że fajnie spiął nam się budżet. I stąd też wynika to, że samorządy nie lubią budować lokali socjalnych, komunalnych. Bardzo duża część lokali socjalnych i komunalnych stoi pusta. Na szczęście w Warszawie ten problem jest już troszkę mniejszy, ale przy okazji różnych właśnie zapowiedzi polityków odnośnie opodatkowania drugiego czy też trzeciego mieszkania, właśnie tam pojawiły się od razu wyliczenia kontrargumentujące te pomysły, mówiące o tym, że super, być może moje drugie mieszkanie stoi puste. ale wasze prawie każde stoi puste.

00:10:18 [Mateusz Balcerek]
Ale może to jest też, to już przejdźmy właśnie do tej kwestii kolejnej, czy opodatkowania, czy to podatku od pustostanów, czy katastralnych. Pojawiły się takie głosy, że jeżeli ten podatek nie będzie tylko od osób prywatnych, czy osób fizycznych, ale to może być też taki skuteczny bat na samorządy, żeby nie było takiej sytuacji, że zastanawiamy się, czy budować nowe mieszkania w sytuacji, gdzie mamy chociażby na Pradze Północ bardzo dużo zdezelowanych tego rodzaju pustostanów, czy nawet w Śródmieściu. jest jakaś droga właśnie też, żeby samorządy zachęcić, jeżeli te pieniądze musiałyby wpływać gdzieś do budżetu.

00:10:49 [Krzysztof Derdzikowski]
Musielibyśmy porozmawiać o polityce, a rozmawianie o polityce nie wychodzi najlepiej w polskich warunkach. Tak, faktem jest to, że nie jest obecna sytuacja idealna. Rzeczywiście, być może wprowadzenie tego typu przepisów zmusiłoby samorządy do tego, żeby skuteczniej radzić sobie z wypuszczaniem nieruchomości z ich zasobu na rynek. Natomiast ja znów uważam, że nadal mamy do czynienia ze sporą liczbą problemów legislacyjnych, a nie problemów może nawet niekoniecznie po stronie dobrej woli w samorządzie. Znów duża część osób, które chciałyby wynająć mieszkanie, pomijając czy są to samorządy czy osoby prywatne, duża część osób tego nie robi i dlatego duża część mieszkań kupowanych nawet inwestycyjnie, jako taki nośnik wartości w czasie, jako zabezpieczenie przed inflacją, duża część osób nie wynajmuje tych mieszkań. Z mojej perspektywy, z perspektywy przedsiębiorcy. Ideałem jest, kupiłem mieszkanie, wynajmuję, potem sprzedaję. Nie mam kosztów utrzymania i jeszcze udało mi się zarobić. Rewelacja. Dlaczego ludzie tego nie robią? Tutaj należy poszukać, podrapać się po głowie, poszukać odpowiedzi. Przepisy. które nadmiernie chronią lokatorów.

00:12:08 [Mateusz Balcerek]
I tutaj polityka szkodzi, bo na pewno, jak pan to powiedział, zaraz podniesie się wrzask, że chcemy tutaj ludzi biednych, prawda, na brud.

00:12:14 [Krzysztof Derdzikowski]
Tak jest, tak jest. I znów, o ile większy podmiot posiadający kilkadziesiąt czy kilkaset mieszkań może pozwolić sobie na zatrudnienie dobrej kancelarii prawnej i może pozwolić sobie na niejako stałą obsługę swoich problemów z lokatorami.

00:12:31 [Mateusz Balcerek]
No i wyliczanie pewnie jednego mieszkania nieopłacanego w koszt, prawda?

00:12:35 [Krzysztof Derdzikowski]
Statystyka. Model biznesowy. Tak, to jest statystyka. Natomiast w przypadku samorządu jest to trochę trudniejsze. Znów musimy zmierzyć się z tymi problemami w różnej skali. O ile mamy do czynienia z dużym samorządem, duży samorząd może mieć cały dział oddelegowany do spraw tych problemów. I mogą to być pracownicy, którzy zajmują się właśnie problemami mieszkaniowymi od lat, znają wszystkie przepisy, ale też posiadają odpowiednie umiejętności miękkie, żeby umieć też ze swoimi lokatorami rozmawiać. Natomiast w przypadku mniejszego samorządu najczęściej obsługę prawną zapewnia jedna osoba, która wygrała przetarg. Jak wygrała przetarg, to znaczy, że musiała zaoferować niską cenę. Skoro zaoferowała niską cenę, to wiadomo, nie zarabia gdzieś indziej.

00:13:21 [Mateusz Balcerek]
Może się tak zdarzyć.

00:13:25 [Krzysztof Derdzikowski]
Natomiast problemem jest to, że również w branży prawnej trudno jest do uniwersalnego prawnika od wszystkiego. Ilość aktów prawnych, które produkujemy każdego dnia jest zatrważająca. Osoba, która zapewnia obsługę prawną dla samorządu, Mimo najszczerszych chęci i zakładania naprawdę dobrej woli po stronie tej osoby, nie mam mowy, żeby wyrobiła się w zakładanym czasie ze wszystkimi swoimi obowiązkami, jeśli nagle pojawią się dodatkowe problemy z lokatorami. Więc tutaj również upatrywałbym jakichś problemów, niekoniecznie nawet po stronie przepisów, które dotyczą stricte procesu budowlanego, bo te przepisy być może nie są najprzyjemniejsze, ale obowiązują już jakiś czas, obrosły. wyrokami, obrosły praktyką ich stosowania, więc samorząd, tym bardziej skoro samorząd wydaje decyzję o warunkach zabudowy, potem ta decyzja trafia do starostwa. to te urzędy wiedzą pomiędzy sobą, kto jaki ma zwyczaj, w jaki sposób pracuje, więc nawet mimo braku gdzieś konkretnego, wyjątkowo precyzyjnego określenia ram prawnych, to instytucje te samorządowe już między sobą wyrobiły sposób pracy. Więc w mojej opinii to w wielu przypadkach naprawdę fajnie działa.

00:14:41 [Mateusz Balcerek]
To pociągnijmy jeszcze może ten wątek dostępności do mieszkań. Jeszcze tutaj dwa krótkie pytania chciałbym Panu zadać. Pierwsze to jest to, że mamy takiego medialnego potworka, który jest winien wszystkiemu. Już nie chodzi tylko o deweloperów, ale chodzi właśnie o te osoby, które kupują sobie 2-3 mieszkania lub o tak zwane fundusze inwestycyjne, które rzekomo wykupują wszystko, a jak popatrzymy na statystyki to jest 1,3%. I czy Pana zdaniem tego rodzaju działalność właśnie należy jakoś uregulować? Czy to podatkiem katastralnym? Czy tym od pustostanów, czy właśnie najpierw powinniśmy zajrzeć w te zasoby państwowe, a dopiero potem zastanowić się, czy stosować tego rodzaju rozwiązania?

00:15:20 [Krzysztof Derdzikowski]
Bardzo trudne pytanie i nie chciałbym deklarować jakichkolwiek definitywnych, test definitywnych rozwiązań. Nie mam dostępu do twardych danych mówiących o skali tych zjawisk. Możemy mówić, że okej, przecież wiemy, że rzeczywiście tyle fundusze kupiły, wiemy, że tyle jest mieszkań w zasadzie. Wydaje mi się, że po prostu nie wiemy wszystkiego. Rynek ma swoją specyfikę. Rynek nieruchomości nie jest rynkiem natychmiastowym. Tutaj od czasu zawiązania transakcji do czasu jej realizacji mija niejednokrotnie długi okres czasu, trzy miesiące, czasem rok, co powoduje, że zmiany na tym rynku widzimy w trochę innym tempie. Być może one już następują, a my dowiemy się o nich dopiero za na przykład właśnie trzy miesiące. Wnioski wyciągane przez polityków na podstawie ostatniego spisu powszechnego być może nie są właściwe. No i już niejednokrotnie mieliśmy do czynienia z niewłaściwymi wnioskami wyciąganymi przez naszych rządzących z danych. Pokazuje to chociażby teraz mająca nastąpić reforma Nowego Ładu. Nowy Ład 1 okazało się, że Myśleliśmy, że będzie dobrze. Niestety nie jest. Trzeba reformować. Nasze dane mówiły co innego. Takie mieliśmy zapowiedzi ze słów, takie mieliśmy słowa.

00:16:35 [Mateusz Balcerek]
Nie chcę być właściwy, ale wydaje mi się, że do konstrukcji nowego ładu żadnych danych nie sprawdzono.

00:16:42 [Krzysztof Derdzikowski]
Wiele osób mówi, że to ja jestem złośliwy, kiedy mówię o politykach, ale tutaj po prostu tylko się zgodzę. Natomiast idąc dalej, mieliśmy informację wynikającą ze spisu powszechnego, że około 2 milionów mieszkań stoi puste. No i teraz należałoby się zastanowić, czy rzeczywiście te mieszkania stoją puste, czy nie są to mieszkania w szarej strefie, czy nie są to mieszkania, gdzie ktoś sobie mieszka, a ten najem nie jest zalegalizowany po prostu. Między innymi ze względu na to, że nadal pokutuje na rynku takie przeświadczenie, że jeśli ktoś mieszka bez umowy, to go nie obejmuje ustawa o ochronie praw lokatorów, co znów jest kolejnym błędem. Musielibyśmy najpierw dogłębnie przyjrzeć się problemowi, tutaj być może właśnie przy udziale ekspertów rządowych, samorządowych, organizacji. które zajmują się tą problematyką organizacji społecznych. I dopiero po zebraniu dużej bazy wiedzy na ten temat moglibyśmy zastanowić się, czy rzeczywiście jakieś konkretne ruchy mogą przynieść konkretne efekty. Tak, stymulowanie dostępności mieszkań jest fajne. Z chęcią wynająłbym mieszkanie za, nie wiem, dwa tysiące zamiast trzy. Bo podejrzewam, że tego typu efekt można byłoby osiągnąć, dzięki temu, że większa pula mieszkań trafiłaby na rynek. Ale według mnie przepisy są jedną stroną problemu. Drugą stroną problemu jest jak zwykle nasze podejście do tych przepisów, czyli emocje. To tak samo jak z rynkiem. Jeśli mamy jakąś sytuację gospodarczą, cyfry nam mówią, że jest dobrze bądź jest źle. Z cyframi nie dyskutujemy. Natomiast w komentarzach medialnych mówimy o panice rynkowej. Czyli panika, czyli nasze podejście emocjonalne do tego, co mówią cyfry. Więc znów, ja naszą sytuację nieruchomościową przełożyłbym na emocje. My mamy do czynienia z sytuacją, gdzie Część osób panicznie boi się wynajmować mieszkania, dlatego że oni są przeświadczeni, że jeśli tylko wynajmą, to nie będą w stanie pozbyć się niepłacącego lokatora, tym bardziej jeśli będzie to matka z dzieckiem albo osoba starsza, że będą musieli utrzymywać to mieszkanie, że będą mieli wieczne problemy. Włącznie niektórzy uważają, że ktoś będzie tam mieszkał przez niezliczoną ilość lat, a potem odbierze im nawet prawo własności tej nieruchomości. Jeszcze przypomnijmy sobie wyłączenie możliwości eksmisji w czasie COVID-u, które teraz nasz. szczęście zostało zniesione, więc duża część osób jest przeświadczona, że oddanie komuś swojego mieszkania jest bardzo dużym ryzykiem i wolą nawet pogodzić się z jakąś stratą pieniędzy z tytułu tego, że to mieszkanie muszą utrzymywać, a nie zarabiają. Natomiast rosnące ceny nieruchomości też rekompensują w pewien sposób tę stratę.

00:19:22 [Mateusz Balcerek]
Rozdzieliłbym kwestię między przepisami, a między egzekucją tych przepisów, bo mamy coś takiego oczywiście jak pozew o eksmisji, a z drugiej strony do nieprawomocnego wyroku, czyli sądu pierwszej instancji, mija 5 lat. Może to jest problem, bo nawet gdyby te przepisy były jakie były, ale sądy by je rozpatrywały w 3 czy 4 miesiące, to może ta sytuacja też by była inna.

00:19:41 [Krzysztof Derdzikowski]
Niestety znów musielibyśmy tutaj poruszyć kwestie polityków. Zapowiadane zmiany sądownictwa miały skrócić czas. Tak, tak, absolutnie nie wchodźmy, jesteśmy w medium branżowym. Niestety. Niestety tak się nie stało.

00:19:53 [Mateusz Balcerek]
A czy pan jako ekspert podjąłby się teraz u nas na antenie wskazania jednego lub kilku rozwiązań prawnych, być może rynkowych, które właśnie zwiększyłyby dostępność mieszkań do tych słabiej zarabiających Polaków? Czy uważa pan, że na chwilę obecną to wszystko jest za bardzo skomplikowane i generalnie koniunktura jest jaka jest?

00:20:12 [Krzysztof Derdzikowski]
Mamy już kilka ciekawych przykładów. w rynkach zagranicznych. Możemy posłużyć się rozwiązaniami rodem z rynków anglosaskich, możemy wprowadzić narzędzie, które pozwoli inwestorowi budować nieruchomości na wynajem za kredyt. U nas nie ma tego typu rozwiązań bankowych, więc to jest jedno z ograniczeń, które mówi, że jeśli deweloper buduje, to deweloper musi sprzedać. Gdyby deweloper miał możliwość, żeby zostawić część nieruchomości w swoim posiadaniu, być może byłoby to ciekawym rozwiązaniem. Kolejne z rozwiązań, które też możemy podpatrzeć u naszych sąsiadów, trudne do zrealizowania w praktyce. Przy odrobinie chęci po stronie rządowej mogłoby to być rozwiązaniem ciekawym, dobrze opracowanym. Mam tutaj na myśli jednoczesny wynajem ze spłatą. Polega to na tym, że ktoś mieszka w mieszkaniu i płacąc miesięczną ratę czynszu, jednocześnie spłaca ratę za zakup tej nieruchomości. Czyli ma jakiś sposób na dojście do własności tej nieruchomości. W wielu przypadkach dla wielu osób, które są pracownikami wolnych zawodów, mają problem ze zdolnością, jest to dosyć ciekawe rozwiązanie. Nie jest to rozwiązaniem wprowadzanie narzędzi, które dają wszystkim szansę, żeby nie musieć mieć wkładu własnego, no bo jeśli osoba dobrze zarabiająca nie musi mieć wkładu własnego, no to i osoba słabiej zarabiającego nie musi mieć, co powoduje, że ceny rosną. Nie jest to właściwy sposób na stymulowanie rynku w mojej opinii.

00:21:47 [Mateusz Balcerek]
Ja uważam, że w ogóle ten program wybitnie się nie dopasował do czasu. Jakby mieliśmy rekordowo niskie kredyty przy rekordowo wysokich cenach mieszkania, teraz ta sytuacja się odwróciła. Ja uważam, że dzięki Bogu, że ten program nie wszedł w ogóle 5 miesięcy wcześniej w życie. Bo gdybyśmy mieli taką sytuację, że ludzie masowo, ludzie, których absolutnie nie stać już na jakiekolwiek podwyższenie rat kredytu, by ten wkład własny dostali, to byśmy teraz mieli, drodzy widzowie, katastrofę. My już byśmy dodatkowe kilkadziesiąt tysięcy osób bezdomnych prawdopodobnie.

00:22:15 [Krzysztof Derdzikowski]
Zgadza się. Dlatego należy przestrzec wszystkich przed myśleniem o rynku nieruchomości w kategoriach tu i teraz. Absolutnie się zgadzam.

00:22:25 [Mateusz Balcerek]
To jest coś, co promujemy na naszym Rynek jest dynamiczny. Rynek jest dynamiczny, ale trzeba też pamiętać, czym zawsze uczulamy naszych widzów, że pamiętajcie, średnio nieruchomość z rynku pierwotnego, zwłaszcza kupujecie raz w życiu, dlatego musi to być zakup przemyślany zarówno pod kątem prawnym, technicznym, no ale przede wszystkim finansowym, dlatego też zaprosiliśmy Pana do studia. Panie Krzysztofie, ostatnie pytanie. Obiecałem Panu, że o tym też porozmawiamy, ponieważ zachęcam Was do wyszukania filmików z udziałem Pana Krzysztofa na YouTubie, bo wiem, że specjalnie realizował się też pan w obrocie ziemią rolną. Tak jest. Nie jest może to coś, co elektryzuje główną część naszych widzów, natomiast mnie osobiście bardzo intrygują przepisy, które wprowadził obecny rząd, mianowicie odnośnie obrotów tą ziemią rolną, które w zasadzie zostały bardzo mocno ograniczone. I generalnie, czy uważa Pan, że one są właściwe, czy jakoś powinniśmy je zmienić? I może na początku też wytłumaczmy naszym widzom, jak te przepisy teraz wyglądają, jak one się właśnie zmieniły.

00:23:23 [Krzysztof Derdzikowski]
Dłuższa historia. Tak naprawdę kiedyś podobne przepisy już obowiązywały. Mieliśmy do czynienia kiedyś z taką instrukcją. instytucją, która nazywała się Agencja Nieruchomości Rolnych. Ta instytucja stała na straży właściwego rządzenia naszą własnością rolną, czyli starała się, żeby gospodarstwa rolne nie były rozdrabniane. Na bazie tej instytucji oraz jeszcze kilku innych powstał KOWR, czyli Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Od czerwca 2016 to właśnie ta instytucja decyduje o tym, czy my możemy nabyć nieruchomość rolną o powierzchni większej niż 3000 metrów. Przy nieruchomościach większych niż 3000 metrów KOWR ma prawo pierwokupu, przy nieruchomościach większych niż hektar. Kowr musi wydać zgodę, jeśli nabywcą jest osoba nieuprawniona, czy nie rolnik, nie kościół, nie wymieniona w przepisach konkretna spółka, skarbu państwa chociażby. Na szczęście przepisy są troszkę łagodniejsze na obszarze miast, bo na obszarze miast, owszem, mamy pierwokup kowru przy gruntach do jednego hektara, natomiast nie ma obowiązku trzymania tej ziemi rolnej przez okres pięciu lat. Ten obowiązek, który mówi, że jeśli kupujemy ziemię o powierzchni większej niż 3000 metrów i musi musimy tę ziemię trzymać przez 5 lat, ten przepis powoduje, że osoby spekulujące na obrocie nieruchomościami rolnymi, część z tych osób przynajmniej, traciła swoje źródło dochodu i muszą poszukać dochodów gdzieś w innej części rynku. Oczywiście jak zwykle wprowadzając przepisy, nie wprowadzono ich w sposób maksymalnie szczelny. Nadal są sposoby, które pozwalają obracać tego typu nieruchomościami. Natomiast rzeczywiście jest to trudniejsze. Możemy też spojrzeć sobie na historyczny wykres wzrostu w cen ziemi loan i możemy zobaczyć, że wprowadzenie tych przepisów spowodowało, że dynamika transakcji na rynku nieruchomości rzeczywiście w pewnym okresie czasu się mocno zatrzymała. Natomiast potem chyba przywykliśmy do tego, że już są te przepisy. Coraz więcej pojawiało się wiedzy odnośnie tego, że kowryt wcale nie jest takim strasznym przeciwnikiem, że tam również są niejednokrotnie przyjaźni urzędnicy i że da się taką zgodę na zakup bądź sprzedaż zyskać. Trafiłem również na przypadki bardzo dziwne i kuriozalne, gdzie chociażby deweloper kupił grunt powyżej jednego hektara i w treści aktu notarialnego wyraźnie ma napisane, że nie może sprzedać tego gruntu przez 5 lat, a on rozpoczyna budowę i chce oferować nowe domy klientom. Trafiały się na rynku takie przypadki. Tu już rzeczywiście mamy do czynienia z niefrasobliwością po stronie dewelopera.

00:25:58 [Mateusz Balcerek]
Niestety na prowincji mamy, widać to chociażby też nad morzem czy w górach, bardzo dużo takiej patologii, że po prostu ktoś sobie buduje bez pozwoleń, bez zgód, a okazuje się po prostu, że urzędnik zaspał, albo go nie było, albo był wakat, albo nadzór budowlany. To jest słabość naszego państwa, ten przykład z deweloperem, co nas poddała.

00:26:16 [Krzysztof Derdzikowski]
Ja tutaj państwa odesłałbym do historii takiego słynnego hotelu w Warszawie, który się nazywał Czarny Kot. Jak poczytacie.

00:26:23 [Mateusz Balcerek]
No i się to nie dało rozebrać, tak. Parę razy tam była historia w ogóle, że sąd zakazał rozbiórki, były sprzecznienie.

00:26:28 [Krzysztof Derdzikowski]
Tak jest i mamy do czynienia z dużym, poważnym samorządem, jakim jest Warszawa. A co gdyby to faktycznie było na prowincji?

00:26:36 [Mateusz Balcerek]
No na prowincji mamy przykład chociażby hotelu, nie podajemy nazwy nad morzem, czy słynnego zamku, nie podajemy nazwy nad Notecią, także to są też głośne przykłady. Ale no myślę, że na prowincji jest, wie pan, jeszcze gorzej. To absolutnie nie ma się czego śmiać, ale nie ma praktycznie sezonu. żeby nad morzem albo w górach ktoś nie zginął od zawalenia jakiejś budy, która powstała bez pozwolenia i bez w ogóle wiedzy nadzoru budowlanego. Trochę jestem zaskoczony, to też ciekawe właśnie, że Pan mówi, że te przepisy są takie nieszczelne i nadzór jest taki nieszczelny. Czy takie rzeczy się też dzieją na ziemi rolnej gdzieś poza miastem?

00:27:10 [Krzysztof Derdzikowski]
W mojej opinii zmiany wokół tych przepisów wymogły na nas wejście na troszkę wyższy szczebel szczegółowości, wyspecjalizowanie się w pewnych częściach rynku. Znam osoby, które nadal obracają nieruchomościami rolnymi bez większych problemów i w sumie nawet są zadowolone z obecnych przepisów, dlatego że mają zdecydowanie mniejszą konkurencję. Więc jeśli ktoś wie, jak sobie poradzić z obecnymi przepisami, to być może nawet te przepisy dały mu pewną przewagę konkurencyjną.

00:27:41 [Mateusz Balcerek]
Czyli na pewno powstała ciekawa luka na rynku, natomiast też mam do Pana pytanie, jako do eksperta, tak od strony społecznej. Czy te przepisy Czyli te przepisy nie są tragiczne, tak patrząc od strony interesu społecznego, bo mnie trochę uderzyło, wie pan, jak one były zmieniane, uchwalane, to się pojawiły takie argumenty, no znowu, rozmawiam o tej brudnej polityce, takie odrobinę ksenofobiczne, że musimy to zmienić, bo zaraz przyjadą Niemcy, Rosjanie i nas wykupią. Jak popatrzymy na przykład na cenę ziemi rolnej w dawnym NRD, to ona jest już niższa nawet od ceny ziemi rolnej na Warmii i Mazurach i dopiero wprowadzenie tych przepisów to zmieniło, także nie wiem, po co miałby Niemiec przyjeżdżać i kupować droższą ziemię gdzieś na polskiej prowincji.

00:28:22 [Krzysztof Derdzikowski]
Ale to też znów historia wejścia Polski do Unii Europejskiej w 2014, kiedy negocjowaliśmy przepisy przejściowe dotyczące zakupu ziemi rolnej przez obcokrajowców. Nasza ziemia była warta zupełnie innej pieniądze niż dzisiaj. Czasem dało się coś kupić za 6 tysięcy, a nie za 60 tysięcy za hektar, co dzisiaj staje się już bardziej rzeczywistą stawką w wielu miejscach. Natomiast późniejsza ustawa, czyli ta ustawa z 2016 roku, ona weszła w życie w chwili, gdy właśnie kończyły się okresy przejściowe na zakup ziemi przez cudzoziemców, więc była niejako takim naszym, lokalnym przedłużeniem tego, co wynegocjowaliśmy sobie z Unią Europejską. powiedzieć, że nie jest to nasze jakieś tutaj podejście wewnętrzne, ksenofobiczne, że my nie lubimy Niemców. Tylko tego typu przepisy również były stosowane przez różne inne kraje członkowskie. Więc zakup ziemi przez cudzoziemca chociażby we Francji jest skomplikowane. W ogóle zakup ziemi we Francji jest skomplikowany. Więc tutaj nie można mówić o tym, że te przepisy były w jakikolwiek sposób wyjątkowe. Natomiast to, co może Państwa zainteresować, to to, że przepisy te były wielokrotnie zmieniane. My mówimy o tym, że ta ustawa jest w jakimś kształcie, natomiast w samym tym okresie swojego istnienia ona zmieniła się już kilkukrotnie. I o ile na początku rzeczywiście ta ustawa była mocno niedoskonała, tak teraz raczej już Po raz kolejny, jak każdy przepis, który ma jakąś swoją historię, obrosła w praktykę stosowania, w orzecznictwo, jest lepiej. Natomiast wracając do tych problemów, rzeczywiście na początku była ona mocno problematyczna, chociażby dlatego, że mocno ograniczała możliwość obrotu gruntami nawet w rodzinie i nawet pomiędzy sąsiadami. Jeśli ktoś, sąsiedzi chcieli się pozamieniać na jakieś paski gruntu, bo tak było im wygodniej, ustawa niestety to komplikowała, trzeba było przechodzić całą skomplikowaną procedurę administracyjną. Na szczęście potem troszkę ten krąg osób uprawnionych do darowizn do spadkobrania bezproblemowego tak naprawdę. To się na szczęście troszkę unormowało, zostało to trochę ułatwione. Całe szczęście, że tutaj ustawodawca posłuchał części słusznych sugestii ze strony m.in. izb rolniczych, ale też osób szeroko zainteresowanych tematyką właśnie rynku. Ta ustawa tak, ona ma bronić rolników przed spekulacją, natomiast tutaj też pewna ciekawostka. Rolnicy również spekulują.

00:30:56 [Mateusz Balcerek]
Oczywiście. Przynajmniej jakimś pozytywnym akcentem kończymy naszą dzisiejszą rozmowę, czyli że raz ustawodawca posłuchał mądrych rad i tak doprecyzował te przepisy, że są one w miarę precyzyjne i niezbyt uciążliwe dla tej lokalnej ludności.

00:31:10 [Krzysztof Derdzikowski]
Wyraźnie należy podkreślić przepisy tak, natomiast teraz znów mamy kolejny wysyp zmian, jeśli chodzi o interpretację już tych całkiem niezłych przepisów. Więc teraz problemem może być to, że chociażby gdy ubiegamy się o zgodę na zakup bądź o zgodę na sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat, którą wcześniej nabyliśmy, możemy trafić na zupełnie odrębne stanowiska różnych oddziałów terenowych Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Natomiast i tak uważam, że nie jest źle.

00:31:39 [Mateusz Balcerek]
Drodzy widzowie, tam gdzie dwóch prawników albo dwóch urzędników, tam trzy różne opinie prawne. Chyba takim akcentem możemy zakończyć dzisiejszą rozmowę. Jeszcze raz przypominam, że moim gościem był Krzysztof Derdzikowski z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. Bardzo dziękujemy Panie Krzysztofie i do zobaczenia za tydzień. Jeszcze raz zachęcam Was do subskrybowania naszego kanału, bo algorytmy YouTube’a są bezwzględne.