We wrześniu 2023 roku weszły w życie zmiany w zasadach wycen nieruchomości, które były długo wyczekiwane nie tylko przez kupujących, ale i samych deweloperów. Nowe przepisy, wprowadzone rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii, miały położyć kres nieadekwatnym szacunkom i wprowadzić większą transparentność na rynek nieruchomości. Po kilku miesiącach obowiązywania nowych zasad sprawdzamy, jak w praktyce wygląda ich stosowanie, jakie przyniosły efekty i co dzięki nim zmieni się w przyszłości.
Zasadnicze obszary zmian
Pod lupą metoda porównawcza
Najwięcej kontrowersji wśród rzeczoznawców wzbudziło zaostrzenie wymogów odnoszących się do metody porównawczej. Teraz przy wycenie trzeba uwzględniać minimum 5 podobnych transakcji (wcześniej wystarczały tylko 3 ), a każda analiza musi zawierać szczegółowe uzasadnienie wyboru porównywanych obiektów, z konkretną argumentacją.
Stare grunty ożywają
Rewolucyjne zmiany pojawiły się w obszarze wyceny gruntów rolnych oraz leśnych. Wprowadzono specjalne współczynniki dostosowujące. Pozwalają one lepiej oddawać rzeczywistą wartość takich nieruchomości w odniesieniu do ich potencjalnego przeznaczenia.
Szybkie określanie wyceny w trybie parametrycznym
Nowością jest stosowanie uproszczonej metody parametrycznej. Jest ona przydatna przy wycenach masowych czy opłat adiacenckich i ich szacowaniu. Chociaż rozwiązanie budzi obawy o dokładność takich szacunków, to jednak znacznie przyspiesza procesy inwestycyjne.
Głos praktyka
„Wprowadzone zmiany to krok w dobrą stronę, ale wciąż widzimy pewne problemy w praktycznym stosowaniu nowych przepisów” – mówi Anna Nowak, rzeczoznawca majątkowy z 15-letnim doświadczeniem. „Największym wyzwaniem jest dostęp do wiarygodnych danych transakcyjnych zwłaszcza w mniejszych miejscowościach. Nowe wymogi są słuszne, ale bez odpowiedniej bazy danych ich spełnienie bywa trudne.”
Pierwsze efekty zmian
Analiza przypadków z ostatnich miesięcy pokazuje:
- wzrost liczby odwołań od wycen, dzieje się to głównie ze strony developerów kwestionujących zbyt niskie wartości gruntów
- wydłużenie czasu wyceny średnio o 20-30% z powodu bardziej restrykcyjnych wymogów
- spadek rozbieżności w wycenach podobnych do siebie nieruchomości znajdujących się w tym samym regionie.
Co będzie dalej z wycenami?
Eksperci uściślają, że widzą potrzebę rozwoju ogólnopolskiej bazy każdej transakcji nieruchomości, szkoleń dla rzeczoznawców w zakresie nowych metodologii czy monitorowania praktyk stosowania nowych przepisów, w różnych regionach kraju przez specjalistów.
W kontekście wycen, konieczna jest zmiana w systemie wycen nieruchomości. Niestety na razie to proces, który dopiero zaczyna się rozkręcać. Choć nowe przepisy znacząco poprawiły obiektywizm szacunków, to ich pełne wdrożenie wymaga po prostu czasu oraz dalszych usprawnień. Najbliższy czas pokaże, czy uda się osiągnąć zamierzony cel, czyli transparentność i wiarygodność wycen nieruchomości w naszym kraju.
