Sektor najmu krótkoterminowego w Polsce stoi u progu poważnych zmian regulacyjnych. Eksperci branży turystycznej coraz głośniej apelują o wprowadzenie jasnych przepisów, które uporządkują dynamicznie rozwijający się rynek apartamentów na wynajem, wzorując się na rozwiązaniach już funkcjonujących w zachodnich metropoliach europejskich.
Rosnąca presja na regulacje**
Kwestia uporządkowania najmu krótkoterminowego nabiera tempa w kontekście ekspansji platform takich jak Airbnb, Booking.com czy polskiej Noclegowo.pl. Jak wskazuje Polska Izba Turystyki, w ostatnich latach liczba obiektów oferujących nocleg w ramach najmu krótkoterminowego wzrosła w Polsce o blisko 40 proc., co stawia przed samorządami lokalnymi nowe wyzwania administracyjne i społeczne.
Według danych Głównego Urzędu Statystycznego z 2024 roku, w samej Warszawie funkcjonuje obecnie ponad 15 tysięcy mieszkań wynajmowanych turystom, co stanowi niemal dwukrotny wzrost w porównaniu z rokiem 2020. Podobne tendencje obserwuje się w Krakowie, gdzie liczba apartamentów turystycznych przekroczyła 12 tysięcy, oraz w Gdańsku z około 8 tysiącami takich obiektów.
Chaos prawny wymaga interwencji**
Obecny stan prawny pozostaje nieprecyzyjny, co rodzi problemy zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i mieszkańców. Brak jednolitych standardów prowadzi do sytuacji, w której sąsiadujące ze sobą gminy stosują odmienne podejście do najmu turystycznego. Podczas gdy niektóre samorządy wprowadzają ograniczenia na własną rękę, inne pozostawiają sprawę bez regulacji.
Dr Katarzyna Nowicka z Uniwersytetu Warszyskiego, specjalistka od prawa nieruchomości, podkreśla w najnowszym raporcie Instytutu Rozwoju Miast: „Sytuacja prawna najmu krótkoterminowego przypomina dziką zachodnią stronę. Właściciele nie wiedzą, jakie mają obowiązki, a mieszkańcy nie mają instrumentów ochrony swoich praw.”
Problem nabiera szczególnej ostrości w centrach historycznych miast, gdzie masowy najem turystyczny wypiera stałych mieszkańców. W krakowskim Starym Mieście odsetek mieszkań przeznaczonych wyłącznie na wynajem turystyczny sięga już 60 proc., co prowadzi do wyludniania dzielnicy i utraty jej autentycznego charakteru.
Europejskie wzory do naśladowania**
Miasta zachodnioeuropejskie już od kilku lat wprowadzają restrykcyjne regulacje. Barcelona ograniczyła liczbę dni najmu turystycznego do 90 w roku, a Amsterdam wprowadził limit czterech gości jednocześnie. Paryż wymaga rejestracji każdego apartamentu turystycznego i pobiera specjalną opłatę od turystów.
Szczególnie interesującym przykładem jest Berlin, który w 2016 roku wprowadził zakaz przekształcania mieszkań na najem turystyczny bez odpowiednich pozwoleń. Efektem było zmniejszenie liczby apartamentów Airbnb o 40 proc. i stopniowy powrót mieszkań na rynek długoterminowego najmu.
Według raportu Komisji Europejskiej z czerwca 2024 roku, miasta stosujące regulacje najmu krótkoterminowego odnotowały spadek cen najmu długoterminowego średnio o 12 proc. w ciągu dwóch lat od wprowadzenia ograniczeń.
Propozycje polskich rozwiązań**
Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje obecnie nad projektem ustawy regulującej najem krótkoterminowy, który ma zostać skierowany do konsultacji społecznych jeszcze w tym roku. Wśród rozważanych rozwiązań znajdują się: obowiązkowa rejestracja apartamentów turystycznych, limity liczby dni najmu w roku oraz specjalne opłaty na rzecz gmin.
Istotnym elementem projektowanych przepisów ma być wprowadzenie definicji najmu krótkoterminowego jako wynajmu nieruchomości na okres nie dłuższy niż 90 dni w roku kalendarzowym tej samej osobie. Powyżej tego limitu działalność miałaby być traktowana jako prowadzenie obiektu hotelarskiego, wymagającego odpowiednich pozwoleń i spełnienia standardów bezpieczeństwa.
Związek Miast Polskich postuluje przyznanie samorządom większych kompetencji w zakresie regulowania najmu turystycznego. Prezydent Warszawy Rafał Trzaskowski zapowiedział w listopadzie 2024 roku wprowadzenie miejskiego rejestru apartamentów turystycznych oraz ograniczenia ich liczby w centrum miasta.
Branża podzielona w ocenach**
Przedstawiciele branży turystycznej prezentują różne stanowiska wobec planowanych regulacji. Stowarzyszenie Apartamentów Turystycznych w Polsce apeluje o umiarkowane podejście, argumentując, że nadmierne ograniczenia mogą zaszkodzić rozwojowi turystyki.
„Najem krótkoterminowy to znaczący segment polskiej gospodarki turystycznej, generujący miliardy złotych rocznie. Regulacje powinny być przemyślane i uwzględniać specyfikę polskiego rynku” – tłumaczy prezes stowarzyszenia Marcin Wojciechowski.
Z kolei Polska Izba Hotelarska domaga się równych warunków konkurencji, wskazując na dysproporcje między wymaganiami stawianymi hotelom a swobodą działania właścicieli apartamentów turystycznych.
Wyzwania dla mieszkańców**
Mieszkańcy dzielnic z wysoką koncentracją najmu turystycznego zgłaszają liczne problemy: hałas, niszczenie infrastruktury wspólnej, problemy z parkowaniem oraz utratę poczucia bezpieczeństwa. W Krakowie powstała w 2023 roku inicjatywa „Mieszkańcy przeciwko turystyfikacji”, która organizuje protesty i zbiera podpisy pod petycjami o ograniczenie najmu turystycznego.
Badania przeprowadzone przez Uniwersytet Jagielloński wykazały, że w dzielnicach o wysokiej koncentracji apartamentów turystycznych ceny wynajmu długoterminowego wzrosły o 35 proc. w ciągu ostatnich trzech lat, co znacznie przewyższa średnią krajową.
Perspektywy i oczekiwania**
Eksperci są zgodni, że wprowadzenie regulacji najmu krótkoterminowego stało się koniecznością. Różnią się jednak w ocenie optymalnego poziomu restrykcyjności przepisów. Część z nich wskazuje na potrzebę stopniowego wprowadzania zmian, aby umożliwić rynkowi adaptację.
Prof. Jan Starzyk z Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu przewiduje, że efektywne regulacje mogą zostać wprowadzone najwcześniej w 2026 roku, po zakończeniu procesu legislacyjnego i przygotowaniu odpowiedniej infrastruktury administracyjnej w gminach.
Kluczowe znaczenie będzie miało również stanowisko Unii Europejskiej, która przygotowuje własne wytyczne dla państw członkowskich dotyczące regulowania platform najmu krótkoterminowego. Projekt dyrektywy ma zostać przedstawiony w pierwszej poł
