Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło ostatnio założenia nowego programu „Pierwsze Klucze”, który ma zastąpić dotychczasowy obowiązujący do tej pory„Kredyt na start”. Inicjatywa skupia się głównie na rynku wtórnym, wprowadza limity cenowe i ma pomóc osobom, które nie mają żadnego doświadczenia z nieruchomościami. Czy jednak te rozwiązania odpowiadają na rzeczywiste wyzwania Polaków?
„Pierwsze Klucze”: jakie są główne założenia programu
Nowy program, który powstał jako część szerszej strategii „Klucz do mieszkania”, ma wesprzeć osoby kupujące pierwsze w swoim życiu mieszkanie. W przeciwieństwie do poprzedniego programu, „Pierwsze Klucze” nie biorą pod uwagę rynku pierwotnego, bo dopłaty będą dostępne tylko w chwili zakupu nieruchomości z rynku wtórnego lub budowy domu metodą gospodarczą.
Główne wyznaczniki programu:
Dopłaty do kredytów, to obniżenie oprocentowania do 1,5% w systemie rat malejących, co ma zrównać raty z tym, jakie oferty znajdują się obecnie na rynku (w poziomie 4,5–5,5%).
Wkład własny, który ma być wsparty pokryciem brakującej kwoty wkładu własnego (do 20% wartości nieruchomości, to maksymalnie100 tys. zł).
Limity cenowe – Maksymalną ceną za m² będzie 10 tys. zł (11 tys. zł dla Warszawy, podobnie też dla Krakowa, Gdańska, Poznania i Wrocławia). Gminy mogą podnieść ten limit o 1 tys. zł.
Program skierowany jest do gospodarstw domowych z dochodami np. do 6,5 tys. zł netto (dla singli) lub 21 tys. zł (dla rodziny 2+3).
Rynek wtórny… tylko. Dlaczego?
Minister Krzysztof Paszyk podkreśla, że wykluczając deweloperów jest szansa na zapobieżenie roszadom cenowym: „Żadna złotówka z tego programu nie popłynie do deweloperów. To pierwszy bezpiecznik” -powiedział. Dodatkowo, sprzedający musi posiadać nieruchomość od co najmniej 3 lat, a budynek, w którym się ona znajduje musi być oddany do użytku min. 5 lat wcześniej.
Pojawiają się jednak potencjalne problemy. I tak: Tomasz Delowski z Tętnowski Development mówi, że Warszawie mieszkanie za 11 tys. zł/m² jest mrzonką. Podane przez rząd limity cenowe nie stworzą tańszych ofert, ale jedynie ograniczą bazę z dostępnymi lokalami.
Według Agnieszki Widłak-Lindsay z PZFD Kraków wykluczanie rynku pierwotnego uderzy w branżę, która generuje jakby nie patrzeć miejsca pracy. Są w tym przypadku wskazane całościowe rozwiązania, a nie tylko powierzchowne środki.
Budownictwo komunalne i społeczne w kwocie 2,5 mld zł inwestycji
2,5 mld zł na mieszkania komunalne i społeczne (TBS, SIM), tyle planuje rząd przeznaczyć w tym roku. Targetem jest budowa 8 tys. lokali oraz dokonanie remontów istniejących zasobów. Dla porównania: w 2024 roku oddano 200 tys. nowych mieszkań, ale mimo tego deficyt w dużych miastach i tak pozostaje wysoki.
Czy program rozwiąże problem dostępności?
Z jednej strony nowy program może pomóc osobom nie mających zdolności kredytowej, głównie dzięki obniżeniu rat do spłaty. Z drugiej – budzi sporo wątpliwości odnośnie ograniczonej podaży, bo w dużych miastach trudno jest znaleźć mieszkania spełniające limity cenowe. Poza tym brak wsparcia dla deweloperów może spowolnić rozwój nowych inwestycji, pogłębiając tym samym deficyt mieszkań. Pojawia się także ryzyko wyczerpania środków. Jak to rozumieć? W poprzednich programach (jak np. Kredyt 2%) pula dopłat kończyła się już w ciągu kilku tygodni. Tutaj jest zupełnie inaczej.
Czy to nowy rozdział w polityce mieszkaniowej?
Program „Pierwsze Klucze” jest próbą odpowiedzi na to, jak mocno były krytykowane wcześniejsze rozwiązania,. Jednak jego skuteczność zależy w dużej mierze od realizacji istotnych dla zainteresowanych założeń, czyli:
- Czy limity cenowe nie zmaltretują rynku wtórnego?
- Czy budżet przeznaczony na program wystarczy na rzeczywiste wsparcie dla tysięcy polskich rodzin?
- Czy jednoczesne inwestycje w budownictwo komunalne zrekompensują wykluczenie z programu deweloperów?
Jak będzie? Najbliższe miesiące pokażą. Póki co ostateczne brzmienie programu ma zostać przedstawione przez ministerstwo do końca kwietnia 2025 roku.
