Rok 2024 przyniósł polskiemu rynkowi deweloperskiemu szereg wyzwań. Pojawiły się drożejące kredyty, mniejszy popyt i rosnące koszty budowy. To wszystko zmusiło firmy do zmiany strategii. Mimo trudności branża próbowała dostosować się do nowych warunków poprzez m.in. wprowadzenie promocji, wydłużenie okresu sprzedaży i szukanie oszczędności. Jak wyglądał miniony rok w sektorze nieruchomości?
Spowolnienie sprzedaży i problemy z kredytami
W ubiegłym roku głównym czynnikiem wpływającym na rynek były wysokie stopy procentowe, które utrzymywały się przez większość cyklu rocznego. Według danych NBP przeciętna rata kredytu hipotecznego wzrosła o ok. 30% w porównaniu z rokiem 2021, co w znacznym stopniu ograniczyło zdolność kredytową Polaków.
Efekt? Deweloperzy odnotowali spadek sprzedaży w niektórych regionach, nawet o 20-25% szczególnie w mniejszych miastach. Największe zainteresowanie utrzymało się w Warszawie, Krakowie i Trójmieście, ale i w tych miastach tempo sprzedaży było wolniejsze niż w poprzednich latach.
Krzysztof Studziński, Regional Manager PlanRadar w Polsce, komentuje:
„Rok 2024 okazał się kolejnym trudnym okresem dla branży. Utrzymująca się inflacja, wysokie koszty materiałów i pracy, a także ograniczona dostępność kredytów hipotecznych znacząco wpłynęły na spowolnienie aktywności deweloperskiej. Firmy musiały skupić się na elastyczności i adaptacji do zmieniających się warunków rynkowych”.
Rosnące koszty budowy a ceny mieszkań
Kolejnym wyzwaniem w branży były drożejące materiały budowlane i robocizna. Pomimo pewnej stabilizacji cen m.in. stali i cementu, koszty utrzymania projektów pozostawały wysokie. W odpowiedzi część deweloperów:
- wstrzymała nowe inwestycje, skupiając się na dokończeniu rozpoczętych budów,
- zwiększała elastyczność cenową, oferując rabaty lub darmowe dodatki (np. miejsca parkingowe, wózkownie),
- postawiła na mniejsze mieszkania, które były dla klientów bardziej przystępne cenowo.
Mimo to średnia cena metra kwadratowego w dużych miastach wzrosła o około 5-8%, a to wszystko głównie z powodu inflacji i wyższych kosztów finansowania.
Dorota Lachowska, Head of Research w Knight Frank, zauważa:
„Certyfikacje i zgodność z wymogami zrównoważonego rozwoju stały się standardem rynkowym. Deweloperzy musieli uwzględnić wyższe koszty ekologicznych rozwiązań, co częściowo przekładało się na wzrost cen. Jednocześnie obserwujemy rosnące zainteresowanie energooszczędnymi projektami, które w dłuższej perspektywie obniżają koszty eksploatacji”.
Zmiany w preferencjach klientów
W 2024 roku kupujący częściej zwracali uwagę na:
- gotowość do zamieszkania, bo większą popularnością cieszyły się mieszkania „pod klucz” zamiast inwestycje w fazie planowania,
- ekologiczne rozwiązania, ponieważ poszukiwano budynków z certyfikatem (np. w standardzie BREEAM),
- lokalizację bo klienci nadal preferowali dobrą lokalizację i infrastrukturę, ale część z nich rozważała też tańsze dzielnice lub mniejsze miasta.
Bartłomiej Zagrodnik, Dyrektor Zarządzający w Walter Herz, podkreśla:
„Rynek mieszkaniowy w 2024 roku wyraźnie podzielił się na dwie kategorie: nowoczesne, certyfikowane projekty o wysokiej efektywności energetycznej oraz starsze budynki, które wymagają modernizacji. Deweloperzy, którzy postawili na zielone technologie, zyskali przewagę konkurencyjną, szczególnie wśród świadomych ekologicznie nabywców”.
Rządowe programy a sytuacja deweloperów
W odpowiedzi na spadek dostępności mieszkań rząd zapowiedział kontynuację programu Mieszkanie na Start, jednak jego realny wpływ na rynek pierwotny pozostawał niestety ograniczony. Niektóre z firm skarżyły się na wydłużające się procedury związane z administracją, które opóźniały rozpoczęcie nowych inwestycji.
Nadchodzący rok to czas przetrwania czy nowy początek?
Jak widać rok 2024 nie był łatwy dla deweloperów, ale wiele firm zdołało dostosować się do trudnych warunków. Czy w 2025 roku czeka nas poprawa? Eksperci pokazują, że znaczące w tym względzie będą:
- ewentualne obniżki stóp procentowych,
- stabilizacja kosztów budowy,
- większa transparentność rynku (m.in. w temacie kwestii cen).
Na razie branża wstrzymuje oddech, czekając na oznaki ożywienia i wiosny, która przyjdzie za kilka miesięcy.
