W wirtualnej przestrzeni pojawiły się oferty sprzedaży tzw. adresów eksmisyjnych – dokumentów potwierdzających, że najemca ma dokąd się wyprowadzić w przypadku rozwiązania z nim umowy. Są one odpowiedzią na rosnącą popularność najmu okazjonalnego. Już za 400–500 zł można kupić oświadczenie notarialne. Spełnia ono wymogi formalne, ale budzi przy tym wątpliwości co do swojej prawdziwej skuteczności. Jak działa ten mechanizm i czy tak naprawdę jest zgodny z prawem?
Handel adresami eksmisyjnymi – na czym polega?
W umowach najmu okazjonalnego najemca musi zadeklarować alternatywny adres, pod który wyprowadzi się w razie, gdy dojdzie do eksmisji. Problem w tym, że nie wszyscy mają taką możliwość, szczególnie dotyczy to młodych ludzi, migrantów czy osób wynajmujących pierwszy raz. W odpowiedzi na to zapotrzebowanie firmy takie jak Najem Okazjonalny Sp. z o.o. czy Rental Consulting oferują:
- oświadczenia notarialne, czyli dokumenty potwierdzające zgodę na eksmisję najemcy do lokalu należącego do spółki,
- jednorazowe użycie adresu w cenie od 400 do 500 zł.
- procedurę odbywającą się online, która nie wymaga osobistego spotkania, wystarczy przesłanie dokumentów w PDFie z podpisem elektronicznym.
Michał Tomaszewski, prezes Rental Consulting, tłumaczy: „Nasze lokale są zabezpieczeniem dla właścicieli mieszkań. Gdy najemca zostanie eksmitowany, trafia do jednego z naszych mieszkań, a adres jest usuwany z puli i nie może być użyty ponownie”.
Pojawianie się wątpliwości prawnych
Eksperci są podzieleni w ocenie tego zjawiska, ze względu na:
- brak regulacji, bo przepisy nie określają konkretnie, kto może udzielić zgody na eksmisję. Teoretycznie adres może podać dowolna osoba, która nie figuruje w księdze wieczystej
- ryzyko dla wynajmujących, czyli że właściciel mieszkania nie weryfikuje, czy adres jest prawdziwy. Jeśli firma sprzedająca adres wycofa zgodę lub lokal zostanie sprzedany, umowa najmu okazjonalnego traci na swojej mocy.
- potencjalne nadużycia, co oznacza, iż niektóre firmy mogą udostępniać ten sam adres wielokrotnie, uniemożliwiając realną eksmisję.
Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Jarzyński & Wspólnicy, ostrzega: „Wskazanie fikcyjnego adresu można uznać za wprowadzenie w błąd. Jeśli najemca nie ma gdzie się wyprowadzić, to komornik może odmówić eksmisji, a właściciel straci ustalone wcześniej zabezpieczenie”.
Dlaczego właściciele mieszkań decydują się na najem okazjonalny?
Otóż rosnące zainteresowanie tym mechanizmem najmu wynika z problemów z nieuczciwymi lokatorami, jak:
- długie postępowania eksmisyjne (standardowa eksmisja trwa średnio od 12 do 24 miesięcy)
- koszty sądowe co prowadzi do tego, że to właściciele muszą pokryć wysokość opłat komorniczych i ewentualne odszkodowania
- zabezpieczenie finansowe, czyli niektóre firmy oferując adresy eksmisyjne gwarantują co do tego odszkodowanie (np. 10 tys. zł) w przypadku niewykonania danej umowy.
Czy rządzący planują zmiany?
W 2024 roku nie wprowadzono nowych regulacji dotyczących handlu adresami, choć środowiska prawnicze postulują o weryfikację adresów, np. poprzez obowiązkowe sprawdzanie ksiąg wieczystych, jak też o ochronę najemców, żeby uniknąć sytuacji, w której trafiają oni do mieszkań o niskim standardzie.
Rynek jednak nadal bez kontroli
Odpowiedzią na lukę prawną w ochronie właścicieli nieruchomości jest wspomniany w tym artykule handel adresami eksmisyjnymi. Chociaż usługa ułatwia zawieranie umów najmu okazjonalnego, to jednak jej długoterminowe skutki pozostają bardzo niejasne. Wynajmujący powinni zachować ostrożność, a najemcy zdawać sobie sprawę z tego, że kupowany przez nich adres może nie zapewnić im realnego schronienia.
