Program „Pierwsze Mieszkanie” z dopłatami do kredytu 2% stał się jednym z najbardziej istotnych narzędzi wspierających młodych Polaków przy ich zakupie nieruchomości. Jednak dla osób kupujących mieszkanie od dewelopera najważniejsze jest zrozumienie, jak umowa deweloperska wpływa na możliwość skorzystania z tego rządowego wsparcia. Jakie zapisy mogą uniemożliwić uzyskanie tych dopłat? Kiedy i w jakim przypadku warto skonsultować się z prawnikiem? Podpowiadamy.
Podstawowe warunki programu „Bezpieczny Kredyt 2%”
Aby skorzystać z programu, kredytobiorca musi spełnić kilka zasadniczych wymogów:
- wiek do 45 lat,
- brak wcześniejszej własności lokum (dom lub mieszkanie, wyjątek stanowi np. dziedziczenie),
- wkład własny – maksymalnie do 200 tys. zł,
- limit kwoty kredytu to 500 tys. zł dla singli, 600 tys. zł dla pary lub rodziny z dzieckiem.
Program obejmuje nie tylko rynek pierwotny, ale też i wtórny, jednak w przypadku zakupu od dewelopera ważne jest zachowanie odpowiednich zapisów w tej umowie.
Umowa deweloperska a ryzyko utraty dopłat
Termin przeniesienia własności
Zgodnie z zasadami wspomnianego programu, prawo własności nie może zostać przeniesione przed uzyskaniem kredytu. Jeśli deweloper wyodrębni lokal i przeniesie jego własność przed zakończeniem procedury kredytu, wtedy bank może uznać to za naruszenie warunków programu i po prostu wstrzyma dopłaty.
Grzegorz Granda, dyrektor oddziału Expander w Lublinie, wyjaśnia:
„Banki sprawdzają, czy umowa deweloperska nie zawiera zapisów, które uniemożliwiają skorzystanie z programu. Nieodzowne jest, by przeniesienie własności nastąpiło dopiero po wypłacie kredytu, a nie w trakcie budowy mieszkania albo domu„.
Zmiana powierzchni mieszkania
Często spotykanym problemem jest dysonans między powierzchnią mieszkania tą projektową a rzeczywistą. Jeśli deweloper zwiększy ilość metrów, a kupujący będzie musiał dopłacić, może to oznaczać, że zostanie przekroczony limitu wkładu własnego (200 tys. zł) i automatycznie utraci się dopłaty.
„W umowach zwykle dopuszcza się odchylenia do 2%. Jeśli różnica będzie większa, bank może uznać, że naruszono warunki kredytu” – dodaje Granda.
Zapisy, które uniemożliwiają odstąpienie od umowy
Niektóre umowy deweloperskie zawierają klauzule uniemożliwiające zrezygnowanie z zakupu nawet w przypadku, gdy bank odmów przyznania kredytu. To bardzo ryzykowne, bo nie zostanie przyznane finansowanie, a nabywca może zostać postawiony przed obowiązkiem zapłaty całej kwoty.
Czy umowa rezerwacyjna wystarczy do tego, żeby otrzymać kredyt?
Pojawia się pytanie: czy umowa rezerwacyjna (a nie pełna umowa deweloperska) pozwala na ubieganie się o „Bezpieczny Kredyt 2%”.
Eksperci komentują to w ten sposób, że banki często wymagają pełnej umowy deweloperskiej, ale niektóre instytucje są za akceptacją rezerwacji. Decydujące jest, by zawierała ona klauzulę warunkową, np. umowa staje się nieważna, w chwili kiedy bank nie przyzna kredytu. W przeciwnym razie kupujący jest zmuszony do sfinansowania zakupu z własnej kieszeni.
Podsumujmy zatem, jak bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera w programie
Poniżej kilka naszych wskazówek:
- Sprawdź dewelopera, tzn. czy ma on pozwolenie na budowę i czy inwestycja jest zabezpieczona rachunkiem powierniczym.
- Upewnij się, że umowa nie przenosi własności zanim zostanie Ci wypłacony kredyt.
- Negocjuj klauzulę odstąpienia od umowy, jeśli przydarzy się brak finansowania.
- Zweryfikuj, czy ewentualne modyfikacje metrażu nie przekroczą limitu Twojego wkładu własnego.
Jakby nie patrzeć program „Pierwsze Mieszkanie” daje szansę na tańszy kredyt, ale wymaga ostrożności przy podpisywaniu jakichkolwiek umów z deweloperem. Warto więc przed jej podpisaniem skonsultować dokumentację z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach, to uchroni Cię przed kosztownymi konsekwencjami.
