Bemowo to dzielnica w prawobrzeżnej części Warszawy, w której powstaje obecnie masa nowych inwestycji mieszkaniowych. Nic więc dziwnego, że nasza ekipa zawędrowała tam ponownie. Tym razem odwiedziliśmy osiedle Villa Merkury II od dewelopera City Villa. Inwestycja znajduje się w gęsto zabudowanej części warszawskiego Bemowa, przy ulicy Narwik 24. Całość składa się z 3 budynków 4-kondygnacyjnych, w których mieści się 46 mieszkań.

źródło: materiały dewelopera

Od razu po przybyciu na miejsce, ogarnęły nas mieszane uczucia. Z jednej strony budynek od strony architektonicznej prezentuje się bardzo ciekawie, z drugiej tuż za ogrodzeniem inwestycji, od strony północno-zachodniej, znajduje się ruchliwa trasa szybkiego ruchu S8.

źródło: google maps

Osiedle pod koniec zeszłego roku zostało już oddane do użytku i większość mieszkań zostało w nim wykupionych. Nie mniej, inwestor w niedalekiej okolicy (odrobinę dalej od drogi S8) stawia trzeci etap tej inwestycji, więc po lekturze tej oceny możecie wyrobić sobie zdanie o kolejnym osiedlu stawianym przez City Villę. Tym bardziej, że deweloper ten przyzwyczaił nas do podobnego standardu wykończenia wnętrz oferowanych przez niego budynków mieszkaniowych.

Następne:  

Rozpoczęcie budowy w 3 kw. 2019 roku, inwestycja została oddana do użytkowania w 4 kw. 2020 roku.

Inwestycja ogrodzona, składa się z 3 budynków wielorodzinnych, w których znajduje się odpowiednio: 11,11 i 24 mieszkań.

Inwestycja składa się łącznie z 46 mieszkań 1-, 2-, 3 i 4-pokojowych o metrażu od 29 do 107m2.

Liczba miejsc postojowych w garażu podziemnym: 54

Liczba komórek lokatorskich: 34

Mieszkanie, w którym mieliśmy okazję przebywać:

Metraż: 70m2

Liczba pokoi: 4

Liczba łazienek: 2

Cena za m2 mieszkania: 8 900zł (po rabacie udzielonym przez dewelopera)

Cena za 2 miejsca garażowe przypisane do mieszkania: 60 000zł (po rabacie udzielonym przez dewelopera)

Balkon: 5,89m2

Następne:  

Konstrukcja budynków:

Konstrukcja budynków w technologii żelbetowej monolitycznej w układzie słupowo-płytowym
postawionych na wspólnej płycie fundamentowej. Wszystkie stropy, słupy, attyki, schody na klatkach schodowych, szyby dźwigowe wykonane w technologii żelbetowej. Elementy stanowiące stan zero (płyta fundamentowa, ściany zewnętrzne), zaizolowane w technologii tzw. „białej wanny”.

 

Fundamenty: monolityczna płyta żelbetowa.

Słupy: żelbetowe.

Ściany konstrukcyjne: bloczki silikatowe typu „Silka”, żelbetowe wylewane.

Ściany osłonowe: murowane, np. z cegły silikatowej.

Stropy: monolityczne, żelbetowe.

Dach: nad trzecim piętrem oraz nad antresolą stropodach płaski, niewentylowany, z warstwami
w układzie tradycyjnym lub odwróconym, na stropie żelbetowym.

 

  • Mieszkania:

Ściany działowe: murowane z cegły silikatowej, tynkowane, bez malowania.

Ściany międzylokalowe: murowane, np. z cegły silikatowej, tynkowane, bez malowania.

Sufity: tynk gipsowy kat. III, bez malowania.

Podłogi: wylewka cementowa zatarta na ostro na warstwach izolacji cieplnej i akustycznej styropianowej.

Okna/drzwi balkonowe: okna PCV, kolorystyka zewnętrzna wg projektu wykonawczego, wewnątrz białe, nawietrzaki sterowane ręcznie (okienne lub ścienne), izolacja termiczna dla całego zestawu okiennego U=1,1 W/m2xK. Na parterach zastosowano szyby antywłamaniowe min. P2.

Drzwi wejściowe: antywłamaniowe, płytowe, pełne, o szerokości 90 cm, z okładziną gładką, 
np. typu: Porta, Dierre, Gerda. Wokół drzwi – portal drzwiowy.

 

Instalacje:

Grzewcza: grzejniki centralnego ogrzewania  płytowe, z zaworami i głowicami termostatycznymi
w pokojach oraz „drabinkowe” w łazienkach.

Instalacje wodne i kanalizacyjne: wykonane z PCV, PE lub PP, w rurach osłonowych, rozprowadzone i przygotowane pod „biały montaż” (bez „białego montażu”), natynkowo lub podtynkowo.

Instalacje elektryczne: Tablice licznikowe zlokalizowane na korytarzu lub w rozdzielni elektrycznej. Tablice lokalowe – w mieszkaniach. Instalacje zabezpieczone wyłącznikami różnico-prądowymi. Osprzęt ramkowy.

Instalacja domofonowa: panel przywoławczy przy wejściach do budynku. Kamery kolorowe, z opcją obrazu w podczerwieni. W lokalach mieszkalnych słuchawka domofonowa. Okablowanie
z możliwością zastosowania wideofonów.

Instalacja teleinformatyczna: rozprowadzona kablami  od poziomu garażu do skrzynki teletechnicznej  położonej w pobliżu drzwi wejściowych do mieszkania.

Instalacja telewizji DVB-T i TV-Sat: rozprowadzona z poziomu garażu do skrzynki teletechnicznej lokalowej.

Instalacja odgromowa: wykonana zgodnie z normami PN-IEC 61024-1.

 

  • Klatki schodowe:

Komunikację pionową w budynku zapewniać będą klatki schodowe oraz dźwigi osobowe przystosowane dla potrzeb osób niepełnosprawnych.

Sufity: tynki gipsowe, malowane w kolorze zgodnie z projektem wykonawczym.

Ściany: tynki gipsowe malowane, malowane w kolorze zgodnie z projektem wykonawczym.

Podłogi : gres wg projektu wykonawczego, np. Urban Mix ceramika Opoczno.

Balustrady: pochwyt ze stali malowanej proszkowo w kolorze zgodnie z projektem wykonawczym, balustrady stalowe malowane proszkowo, według projektu wykonawczego. Przy zejściu do garaży bramka antypaniczna.

Drzwi wejściowe: aluminiowe z wypełnieniem ze szkła, samozamykacz. Drzwi zintegrowane
z systemem kontroli dostępu.

Okna: jako naturalne doświetlenie klatek schodowych.

Oświetlenie: oprawy świetlówkowe lub LED sterowane czujnikami ruchu lub zegarem astronomicznym. Wybrane oprawy  z zasilaniem awaryjnym lub odrębne oprawy awaryjne.

Drzwi pomieszczeń technicznych, składzików: stalowe.

Drzwi rewizyjne szachtów: obudowane płytą typu mdf.

Skrzynki pocztowe: mocowane do ściany przedsionka, panel czołowy ze stali nierdzewnej
lub lakierowanej na kolor z palety RAL.

Wycieraczki wewnętrzne: systemowe.

Świetliki dachowe: systemowe.

 

Dźwigi osobowe (windy):

Z napędem elektrycznym, bez maszynowni. Pięć przystanków. Przystanki na poziomie garażu podziemnego, parterze i poziomach mieszkalnych, np. Otis Genesis.

  • Garaż podziemny:

Kondygnacje podziemne trzech budynków są połączone ze sobą i tworzą wspólny garaż podziemny dla obsługi budynków A, B i C.

Posadzka: betonowa zatarta na gładko, utwardzona powierzchniowo i  zabezpieczona przed  pyleniem z oznakowaniem miejsc parkingowych i znaków poziomych organizacji ruchu w garażu.

Strop: żelbetowy, ocieplony wełną mineralną (wg projektu), zabezpieczoną przed pyleniem. W pasie 1 metr od obrysu budynku na parterze ocieplenie z wełny mineralnej.

Ściany i słupy:  betonowe ściany i słupy zabezpieczone przeciwpyłowo. Ściany murowane nieotynkowane.

Instalacje: Wentylacja mechaniczna, instalacje elektryczne, wodno-kanalizacyjne, p.poż. wymagane przepisami.

Brama wjazdowa: segmentowa, otwieranie elektryczne, zdalnie sterowana pilotem, z możliwością awaryjnego otwarcia ręcznego. Kolor wg projektu wykonawczego.

Przestrzenie techniczne: którymi są pomieszczenia zawierające wszelkie urządzenia techniczne zlokalizowano na kondygnacji podziemnej (separator, wodomierz, pomieszczenie teletechniczne).

  • Komórki lokatorskie:

Ściany:  murowane lub z elementów stalowych ażurowych, systemowych.

Posadzka: beton gładzony/szlifowany, impregnowany lub gres techniczny.

Drzwi: metalowe pełne lub ażurowe, systemowe.

 

Kotłownia:

Gazowa dwufunkcyjna co i cwu zlokalizowana na poziomie parteru

  • Elewacja :

Według projektu architektonicznego: wykończone tynkiem cienkowarstwowym na warstwie  styropianu lub wełny gr. 12/15 cm. Fragmenty ścian wykończone płytką klinkierową. Kolorystyka do ustalenia na etapie projektu wykonawczego.

Parapety zewnętrzne: z blachy stalowej malowanej proszkowo

Balkony: izolowane, wykończone wg projektu wykonawczego, balustrady stalowe według projektu wykonawczego.

Tarasy: w systemie dachu odwróconego lub tradycyjnego, wykończone płytami tarasowymi według projektu wykonawczego.

 

  • Infrastruktura terenu:

Chodnik: dojście do budynku bez przeszkód architektonicznych. Nawierzchnia z kostki betonowej.

Oświetlenie zewnętrzne: przewidziane oświetlenie dojść do budynków, wjazdu do garażu wejść
do klatek schodowych. Dobór oświetlenia nastąpi w projekcie wykonawczym.

Śmietnik: wbudowany na poziomie parteru, dostępny z zewnątrz. Zamykany drzwiami, wentylowany, o powierzchniach zmywalnych. Usytuowany przy wejściu do budynku od strony ulicy Narwik.

Ogródki  nad garażem podziemnym: rozgrodzenia pomiędzy ogródkami systemowe na słupkach stalowych. W ogródku zainstalowana polewaczka do zieleni.

 

Uwaga: ponieważ ogródki usytuowane są na płycie garażu obowiązuje zakaz nasadzeń oraz prowadzenia prac, które mogą uszkodzić warstwy izolacyjne płyty stropowej nad garażem.

Ogrodzenia posesji: teren ogrodzony (z wyjątkiem wjazdu do garażu): stalowe systemowe w kolorze szarym lub grafitowym.

Opaska wokół budynku: żwirowa gruboziarnista, ograniczona obrzeżem.

Zieleń: nasadzenia w częściach wspólnych według projektu zieleni w postaci krzewów, traw lub niewielkich drzew.

Plac zabaw: od strony północnej budynku zaprojektowano plac zabaw dla dzieci.

Pani pracująca w biurze sprzedaży zachowała się bardzo profesjonalnie. Oprowadziła nas po całej nieruchomości. Zaprowadziła nas też do niewielkiego ogródka. Bardzo rzeczowo wypowiadała się na temat samego mieszkania. Wskazała nam na przykład, które ściany w mieszkaniu można usunąć. Pracowniczka dewelopera była bardzo miła i nie patrzyła na zegarek podczas naszej wizyty. Warto też zaznaczyć, że biuro sprzedaży znajdowało się dosłownie kilka metrów od wejścia do inwestycji. To duże udogodnienie np. dla osób starszych lub niepełnosprawnych. Chociaż w czasie naszej wizyty w inwestycji zostało raptem kilka mieszkań na sprzedaż, pani od sprzedaży przebywała cały czas na miejscu. Dzięki temu nie trzeba było się umawiać na wizytę z dłuższym wyprzedzeniem.

Więcej zastrzeżeń w tym punkcie naszej oceny mamy do dewelopera. Wydane nam materiały dotyczące inwestycji były nadzwyczaj skromne. Odnieśliśmy też wrażenie, że w informacjach dotyczących osiedla, deweloper stara się ukryć gęstą zabudowę okolicy i bliskie położenie oferowanych mieszkań do drogi szybkiego ruchu. Wizualizacja Villi Merkury na ulotce sprzedażowej nijak ma się do tego, co zastaliśmy na miejscu.

Następne:  

Lokalizacja:

Zaczynamy jak zwykle od lokalizacji. Tuż za płotem osiedla, o czym już wspominaliśmy, biegnie ruchliwa trasa S8. W trzecim budynku inwestycji leżącym najbliżej tej drogi (budynek C), hałas pędzących aut jest doskonale słyszalny. Z drugiej strony, dla potencjalnego klienta, który traktuję Warszawę jako „sypialnie” lokalizacja koło jednej z najważniejszych dróg na Mazowszu może być dużym plusem.

źródło: materiały własne

Inwestycja leży w wyjątkowo gęsto zabudowanej części Bemowa. Przez to, przebywając w jej okolicy, mieliśmy poczucie „przytłoczenia” i braku prywatności. Kolejnym mankamentem jest to, że jak na tak zurbanizowaną część miasta, do punktów handlowych/usługowych jest trochę daleko. Np. najbliższy sklep spożywczy znajduję się 400 metrów drogi od Villi Merkury. Bliżej osiedla znajduje się poczta. Mimo, że tą część Bemowa można nazwać spokojnie obrzeżami Warszawy, do najbliższych zielonych terenów też będziemy musieli się przejść dalekie kilkaset metrów.

W lokalizacji, znaleźliśmy jeden duży pozytyw. Inwestycja znajduje się 500 metrów drogi piechotą od planowanej stacji metra „Lazurowa”.

źródło: materiały dewelopera

Architektura i urbanistyka:

Tutaj nasze wrażenia są zdecydowanie lepsze od poprzedniej składowej oceny. Architektonicznie, Villa Merkury II wyróżnia się zdecydowanie pozytywnie, na tle innych nowych osiedli w okolicy. Tylko 4-kondygnacje dają nam poczucie, że nie żyjemy w molochu. Bardzo dobry efekt daje wyłożenie elewacji czerwonym klinkierem, który przypomina cegły i nadaje inwestycji przyjemny, „swojski” (w pozytywnym tego słowa znaczeniu) wygląd. Ogólnie budynki pozytywnie wyróżniają się na tle sąsiedztwa. Wjazd do garażu znajdujący się od strony ulicy też schludnie wkomponowuje się w całość.

źródło: materiały dewelopera

źródło: materiały własne

Zewnętrzne części wspólne:

Nie jest to mocna strona tej inwestycji. Wizualnie, mamy wrażenie, że większa część terenu zielonego została wygrodzona do mieszkań znajdujących się na parterze. Przez znajdujący się tam lichy płotek oddzielające części wspólne od prywatnych, lokatorzy parteru będą całkowicie wyzbyci prywatności. „Plac zabaw” składający się z dwóch urządzeń do zabawy to również nieporozumienie. Cały ogród jest zbyt wąski to jakichkolwiek gier dla większej liczby dzieci. Najgorsze w tym wszystkim jest to, że jego główna część znajduję się tuż przy trasie szybkiego ruchu. Ogólnie widać, że deweloper zaoszczędził tutaj jak mógł.

źródło: materiały własne

Wewnętrzne części wspólne:

Tutaj pojawia się charakterystyczny schemat dla dewelopera City Villa. Jest schludnie, precyzyjnie, ale bez fajerwerków. Zacznijmy od wejścia do budynku. Tutaj ponownie wita nas czerwony klinkier, z którego wystają stalowe skrzynki pocztowe w metalicznym kolorze.

źródło: materiały własne

Przejdźmy teraz do klatek schodowych. Podłogi wykonane są z gresu. Barierki wykonane są ze stali malowanej proszkowo. Korytarze oświetlone są częściowo droższymi LEDami, uruchamianymi czujnikiem ruchu. Niestety. Znaleźliśmy też kilka architektonicznych niedoróbek, które widać na zdjęciu:

źródło: materiały własne

Nie przypadła nam do gustu bardzo uboga kolorystyka ścian i szachtów instalacyjnych. Ten deweloper przyzwyczaił już nas do zdecydowanie lepszego standardu. Na pochwałę zasługują natomiast płytki podłogowe, które układają się w elegancki wzór:

źródło: materiały własne

źródło: materiały dewelopera

Garaż prezentuje się bardzo dobrze. Jest przestronny, a miejsca postojowe wykonane są tak, że nikt nie będzie miał problemu z zaparkowaniem, nawet największym samochodem.

Mieszkanie, w którym mieliśmy okazję przebywać:

Jeden z najjaśniejszych punktów tego osiedla. W mieszkaniu, które pomagał nam oceniać architekt firmy Perfect Space, nie zauważyliśmy rażących wad. Ściany trzymały pion, podłogi były wylane prawidłowo. Widać było tylko niewielkie pęknięcia w rogach. Mieszkanie po odbiorze nie będzie raczej wymagało kładzenia gładzi, dzięki czemu potencjalny kupujący zaoszczędzi.

źródło: materiały własne

Niestety, widoczne na zdjęciach okna, chociaż solidne i dobrze zamontowane nie wygłuszą hałasu płynącego z drogi ekspresowej (mieszkanie, które oglądaliśmy znajdowało się w budynku C, a więc tym, położonym najbliżej ekspresówki).

Sam rozkład mieszkania nie przypadł nam do gustu. Niestety, 4 pokoje na 70m2 kwadrat to, w naszej ocenie, za dużo. Ale być może, jest to jakaś ekonomiczna opcja dla małżeństwa z większą ilością dzieci. Na szczęście jedną ścianę między środkowymi pokojami można wyburzyć. Również nie przypadły nam do gustu dwie niewielkie łazienki, aczkolwiek ich wielkość to niestety smutny deweloperski standard jak na taki metraż. Na pochwałę zasługuje natomiast dobrze wykonany balkon. Jest schludny i kryty od góry.

Jeśli chodzi o rury kanalizacyjne i kable to wszystko jest wykonane prawidłowo. Nie ma np. wystających ze ścian, niezabezpieczonych przewodów elektrycznych.

źródło: materiały własne

Ocena

Nasza subiektywna opinia w wyodrębnionych przez nas kategoriach kształtuje się następująco:

  1. Architektura i urbanistyka: 71% – dobra
  2. Mała architektura: 40% – słaba
  3. Wewnętrzne części wspólne: 60% – średnia
  4. Ocena mieszkania, w którym mieliśmy okazję przebywać:
  5. Ściany i sufity – 85% – bardzo dobra
  6. Szlichty podłogowe – 85% – bardzo dobra
  7. Ocena ogólna: 61% – dobra z minusem
    Podsumowanie:
    Schludna architektura i dobre wykończenie mieszkań to trochę za mało, żeby decydować się na zakup mieszkania na całe życie. Niestety, zewnętrzne części wspólne i okolica zdecydowanie mogą odstraszyć potencjalnego klienta z dziećmi. Z drugiej strony, jak już wspomnieliśmy, dla niektórych bliski wjazd na „ekspresówkę” może być dużym plusem. Villa Merkury III, która znajdować się będzie dalej od ekspresówki być może będzie lepszym etapem tej inwestycji. Największymi pozytywami zakupu mieszkania w „dwójce” są bez wątpienia: bliska odległość do metra i przestępna cena.