Bruksela bierze się za kryzys mieszkaniowy. Co z tego wyniknie dla Polski?

Drożejące lokale, coraz trudniejszy dostęp do własnego M i najem pochłaniający rosnącą część domowego budżetu – tak wygląda rzeczywistość mieszkaniowa w sporej części Europy. Bruksela postanowiła wreszcie zareagować całościowo. Dzisiaj podczas sesji Parlamentu Europejskiego w Strasburgu Komisja Europejska ma zaprezentować pierwszy w historii wspólnotowy plan mieszkaniowy. I co dalej?

Na przestrzeni ostatniej dekady ceny nieruchomości w UE wzrosły średnio o sześćdziesiąt procent, ale rozpiętość między krajami jest znaczna. W Polsce wzrost sięgnął 113 procent, na Węgrzech przekroczył dwieście. Tylko Finlandia stanowi wyjątek – tam stawki praktycznie stanęły w miejscu. Do tego dochodzi ekspansja najmu krótkoterminowego: w 2024 roku przez platformy takie jak Airbnb czy Booking zarezerwowano ponad 850 milionów noclegów, niemal jedną piątą więcej niż rok wcześniej.

Europejski komisarz ds. mieszkalnictwa Dan Jørgensen mówi wprost o „stanie wyjątkowym”. Trudno się dziwić, skoro ponad dziesięć procent mieszkańców unijnych miast zmaga się z nadmiernymi kosztami mieszkaniowymi, a młodzi ludzie w wielu krajach nie są w stanie opuścić rodzinnego domu. Czy jednak jedna ogólnoeuropejska strategia faktycznie pomoże?

Michał Leszczyński, prawnik w Polskim Związku Firm Deweloperskich, przyznaje, że inicjatywa jest uzasadniona. Skala wyzwań – rosnące ceny, niedobór podaży, ograniczona dostępność mieszkań dla młodych i rodzin – sprawia, że działanie na poziomie unijnym ma sens. Zastrzega jednak, że plan powinien wspierać państwa w zwiększaniu podaży, a nie narzucać jednolite rozwiązania. Różnice między krajami są bowiem istotne: inna struktura własności, inne bariery inwestycyjne, inne realia rynkowe. Elastyczność i możliwość dopasowania narzędzi do lokalnej specyfiki będą więc kluczowe.

Na razie branża deweloperska przygląda się pracom Komisji, ale nie uczestniczy bezpośrednio w konsultacjach. Te prowadzi natomiast Build Europe, europejska organizacja branżowa, której PZFD jest członkiem. Jeśli pojawią się krajowe konsultacje, polscy deweloperzy deklarują gotowość do aktywnego udziału.

A co mogłoby realnie poprawić sytuację na polskim rynku? Z perspektywy Leszczyńskiego najistotniejsze byłoby wsparcie działań zwiększających podaż – zarówno mieszkań na sprzedaż, jak i na wynajem. Konkretnie? Ułatwienia w finansowaniu inwestycji, instrumenty wspierające budownictwo społeczne i czynszowe, a także ograniczenie barier administracyjnych. Pomogłoby również wsparcie dla gmin w przygotowaniu terenów pod zabudowę oraz stabilne, przewidywalne regulacje dotyczące najmu.

Są jednak poważne obawy. Największym ryzykiem byłoby wprowadzanie rozwiązań niedostosowanych do polskiego modelu, w którym dominuje własność prywatna. Nadregulacja, nadmierne ograniczenia administracyjne czy sztywne limity cenowe mogłyby osłabić aktywność inwestycyjną i paradoksalnie jeszcze bardziej ograniczyć podaż. Do tego dochodzą wysokie koszty finansowania i procedury planistyczne ciągnące się miesiącami – bez ich uproszczenia nawet najlepsze strategie mogą pozostać wyłącznie na papierze.

Czy zatem europejski plan może realnie wpłynąć na rynek w Polsce? Leszczyński widzi szansę, ale pod warunkiem. Jeśli unijne wsparcie faktycznie przełoży się na zwiększenie podaży, w średnim okresie może poprawić dostępność lokali i ustabilizować ceny. Warunek jest prosty: proponowane rozwiązania muszą wspierać inwestycje, nie je hamować. Dla deweloperów kluczowe znaczenie będą miały stabilne reguły gry, dostęp do finansowania i uproszczone procedury. Bez tych elementów trudno oczekiwać, by strategia szybko zaowocowała większą liczbą mieszkań na rynku.

Europejski Bank Inwestycyjny szacuje lukę inwestycyjną w dostępnym mieszkalnictwie na 270 miliardów euro rocznie. To ogromna kwota. Pytanie, czy plan ogłaszany dziś w Strasburgu będzie początkiem jej wypełniania, czy kolejnym dokumentem, który pozostanie bez realnego przełożenia na rzeczywistość.