Katowice dramatycznie podnoszą podatki deweloperom. Stawka wzrośnie trzydziestokrotnie

Katowice rozpoczęły wysyłanie wezwań do zapłaty znacznie wyższego podatku od nieruchomości do firm deweloperskich. Zamiast dotychczasowej stawki 1,19 zł za mkw. niesprzedanych mieszkań, przedsiębiorcy mają płacić 34 zł – to wzrost o blisko 3000 proc. Urząd miasta powołuje się na orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, ale branża zapowiada walkę w sądach.

Decyzja katowickich władz oznacza przełom w sposobie opodatkowania niesprzedanych mieszkań deweloperskich w Polsce. Katowice to pierwsze miasto w kraju, które sięgnęło po tak radykalne rozwiązanie, choć podobne pomysły pojawiają się już w innych miastach.

NSA otworzył furtkę do wyższych podatków

Podstawą działań katowickiego magistratu jest uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 października 2024 roku (sygn. akt III FPS 2/24), która dotyczyła wynajmu mieszkań przez przedsiębiorców. Zdaniem urzędników orzeczenie jednoznacznie wskazuje, że budynki mieszkalne należy opodatkować preferencyjną stawką jedynie wtedy, gdy służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób fizycznych.

„Jeśli mieszkanie nie jest wykorzystywane do mieszkania, należy się wyższy podatek, bo w praktyce służy prowadzeniu działalności gospodarczej” – wyjaśnia Sandra Hajduk, rzeczniczka Urzędu Miasta Katowice. Urzędnicy argumentują, że niesprzedane lokale mogą pełnić funkcję pokazową i stanowią „towar” o charakterze czysto komercyjnym.

To nowatorska interpretacja, która może otworzyć drogę podobnym działaniom w innych miastach. Kraków już sygnalizuje zainteresowanie tym rozwiązaniem, a minister Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz pozytywnie odniosła się do inicjatywy katowickiej, sugerując, że kolejne miasta mogą pójść tym śladem.

Deweloperzy mówią o bezprawiu

Branża deweloperska ostro protestuje przeciwko nowej interpretacji przepisów. „To próba powiększenia dochodów miasta, ale bezprawna” – komentuje Maciej Wandzel, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Jego zdaniem za działaniami władz stoi przede wszystkim motyw fiskalny.

Wandzel podkreśla, że wyższy podatek powinien obowiązywać tylko wtedy, gdy lokal rzeczywiście służy działalności gospodarczej, na przykład najmu krótkoterminowego. „Deweloper buduje mieszkania, żeby je sprzedać klientom. Nie znam żadnego dewelopera, który ma inny cel działalności” – zaznacza prezes PZFD.

Przedstawiciele branży zwracają uwagę na specyfikę rynku katowickiego, gdzie podaż mieszkań jest rekordowo wysoka. Nie wynika to jednak ze spekulacji, lecz z sytuacji rynkowej i słabszego popytu. „Tempo sprzedaży nie może być podstawą do sugerowania, że deweloper ma cel inwestycyjny” – argumentuje Wandzel.

Miasta też mają pustostany

Prezes PZFD wskazuje na pewną niekonsekwencję w działaniach władz. Samo miasto Katowice dysponuje znacznymi zasobami pustostanów, co stawia pod znakiem zapytania logikę nowego podatku. „Czy Katowice samo siebie uzna za spekulanta rynkowego? To bardzo podobna sytuacja” – pyta retorycznie.

Branża deweloperska zapowiada już batalię prawną. Urzędnicy przyznają, że spodziewają się kwestionowania nowych decyzji podatkowych w sądach. „Naszym zdaniem w sądach okaże się, że Urząd Miasta nie ma racji” – podsumowuje Wandzel.

Precedens dla całej Polski?

Sprawa może mieć znaczenie wykraczające poza granice Katowic. Orzeczenie NSA z października 2024 roku dotyczyło wprawdzie najmu mieszkań przez przedsiębiorców, ale katowicki magistrat rozszerzył jego interpretację na wszystkie niesprzedane lokale deweloperskie.

Jeśli sądy uznają tę interpretację za słuszną, może to stać się precedensem dla innych samorządów w Polsce. W przeciwnym razie Katowice będą musiały zrewidować swoją politykę podatkową wobec branży deweloperskiej.

Ostateczne rozstrzygnięcie tej spornej kwestii prawdopodobnie nastąpi dopiero w wyniku batalii sądowej, która już się rozpoczyna.