Villa Piano II (Wilanów)

Lokalizacja:

Jak zwykle, ogólną ocenę inwestycji rozpoczniemy od lokalizacji. Położenie Villi Piano II ma swoje plusy i minusy, który każdy musi osobiście przemyśleć. Dla rodziny z dziećmi, która po Warszawie jeździ głównie samochodem położenie osiedla w spokojnej części Zawad będzie niewątpliwym plusem. Dookoła cisza, spokój i brak nocnych lokali z głośną muzyką to niewątpliwa zaleta. Dodatkowym atutem jest bezpośrednia bliskość dzikiego brzegu Wisły, miejsca wprost wymarzonego dla fanów jazdy rowerem i spacerów. Dużą niedogodnością może być planowana przez miasto ruchliwa droga – Czerniakowska bis. Należy jednak pamiętać, że po jej wybudowaniu dojazd do centrum zajmie 15 min, a nie 40 jak teraz.

Umiejscowienie tej inwestycji ma też pewne wady. Pierwszą, która rzuci nam się w oczy jest absolutny brak jakiejkolwiek niezbędnych punktów użytkowych dookoła. Najbliższy mały sklep spożywczy znajduję się około 20-25 minut drogi spacerem od ocenianego przez nas budynku. Dookoła nie ma też poczty, czy innych tego typu miejsc. Najbliższe przedszkole znajduje się około 500 metrów od osiedla.  W naszej ocenie, wadą jest też dziwacznie zaprojektowana droga wewnątrz osiedla. Jest ona jednokierunkowa co oznacza, że wyjazd ze wszystkich 3 okolicznych osiedli będzie znajdował się koło naszego mieszkania. Ponadto aby znaleźć się z powrotem na ulicy Bruzdowej trzeba wykonać niezbyt wygodne kółko.

źródło: materiały własne

Zewnętrzne części wspólne:

Części wspólnych na tym osiedlu jest relatywnie niewiele. Ot, dróżki prowadzące do drzwi budynków i wygrodzone ogródki kwiatowe. Zaskakuje niewielka liczba jakiejkolwiek infrastruktury użytkowej przeznaczonej dla mieszkańców. Kilka ławek i jedna malutka piaskownica dla dzieci (!) na dwa etapy inwestycji w takim miejscu Warszawy to według nas trochę mało. Niedobór użytkowych części wspólnych na zewnątrz budynków nadrabia bezpośrednia bliskość pięknych i dzikich terenów znajdujących się 5 minut drogi piechotą w stronę Wisły.

Jeśli chodzi o estetykę zewnętrznej części inwestycji to ogólnie nie jest źle. Dzięki stosunkowo niskiej zabudowie nie mamy poczucia „przytłoczenia” . Minusem jest fakt, że duża łąka znajdująca się tuż za ogrodzeniem osiedla zostanie w przyszłości zabudowana, przez co mieszkańcy stracą widok na Wał Zawadowski

źródło: materiały własne

źródło: materiały dewelopera

Wewnętrzne części wspólne:

W wewnętrznych częściach wspólnych w zasadzie nie ma się do czego przyczepić. Klatki schodowe są wykonane schludnie, nie widać fuszerek budowlanych. Wszystko jest wykonane w prostym, ekonomicznym stylu, który może jednak dać pewne poczucie luksusu. Na uwagę zasługuje dobrze dobrany kolor szafek na elektrykę, liczniki ciepłej wody i ogrzewania, dzięki czemu wyglądają one jakby były zrobione z eleganckiego kamienia. Do windy też nie mieliśmy zastrzeżeń. Generalnie wszystko zostało wykończone w dobrym guście, kolorystycznie do siebie pasując. Jedynym sporym minusem części wspólnych jest przeciekający garaż, na który skarżyli nam się mieszkańcy. Usterka została już naprawiona przez dewelopera. Jednak warto pamiętać, że na tych terenach jest to w zasadzie smutny standard w każdej inwestycji, szczególnie podczas ulewnych deszczy.

Źródło: materiały własne

Mieszkanie, w którym mieliśmy okazję przebywać:

Najjaśniejszy punkt całej nieruchomości. Mieszkanie było wykończone bez zarzutu. Ściany trzymają pion, okna są zamontowane solidnie i schludnie, a podłogi wylane są bez zarzutu. Co więcej, sam rozkład mieszkania zaprojektowany został z rozmysłem. Mieszkanie ma przestronny salon, jest jasne a pokoje zachowują proporcjonalny do całości metraż. Wielkość łazienek i poszczególnych pokoi zachowuje według nas właściwe proporcje, a miejsca na podłączenia kabli i hydrauliki np. w kuchni zostały wyznaczone z głową. Przewody elektryczne i części hydrauliczne są też fachowo zabezpieczone.

Jedyny, niewielki minus to beznadziejnie zaprojektowana skrzynka teletechniczna lub na korki, która nachodzi na domofon.

Źródło: materiały własne

Ocena

1. Architektura i urbanistyka: 61% dobra
2. Mała architektura: 45% średnia
3. Wewnętrzne części wspólne: 70% dobra

Ocena mieszkania, w którym mieliśmy okazję przebywać:

1. Ściany i sufity  90% – bardzo dobra
2. Szlichty podłogowe 90% – bardzo dobra
3. Ogólna ocena – 75%

Podsumowanie:

Mieszkanie , w którym mieliśmy okazję przebywać, technicznie zostało wykończone bardzo dobrze i schludnie. Brak większych fuszerek. Potencjalny klient prawdopodobnie nie będzie musiał nawet kłaść gładzi, dzięki czemu zaoszczędzi.

Większe nasze zastrzeżenia w tej nieruchomości wzbudza zagospodarowanie terenu. Duża ilość mieszkań na małym terenie, a także brak atrakcji dla dzieci na terenach zielonych nie dają dobrego wrażenia. Najwidoczniej deweloper uznał, że te braki powinno wynagrodzić klientowi bliskie położenie Wisły. Niewielką piaskownice dla wszystkich dzieci z kilkudziesięciu mieszkań jest nieporozumieniem.

Kolejnym minusem jest brak jakichkolwiek lokali użytkowych w bezpośredniej bliskości inwestycji.

Mimo tych wad uważamy, że Villa Piano II zasługuje na dobrą ocenę. Samo wykończenie mieszkania, architektura budynków i wykonanie wewnętrznych części wspólnych z całą pewnością na solidną „czwórkę” zasługuje.

Trzy budynki, w których znajduje się od 15 do 16 apartamentów w zróżnicowanym metrażu ( od 37 do 113m2).

Mieszkanie, które mieliśmy okazję ocenić i jego cena:

Apartament nr 09 w budynku J o pow. 105,94 m2 (3 pokoje – 1 piętro,, loggia 8,70 m2, kier. zachód, wschód) – cena 8550 zł/m2 tj. 905.787,00 zł

Do powyższego apartamentu 9J – przynależą 3 miejsca postojowe w garażu podziemnym w cenie 70.000 zł za 3 miejsca. (Miejsca garażowe są przypisane do mieszkania).

Konstrukcja budynków: Budynki w konstrukcji monolitycznej słupowo-płytowej z wypełnieniem z ceramiki. Trzon budynków stanowią klatki schodowe. Fundamenty: monolityczna płyta żelbetowa. Ściany konstrukcyjne: żelbetowe wylewane. Słupy konstrukcyjne: żelbetowe wylewane. Stropy: monolityczne, żelbetowe. Klatki schodowe: żelbetowe monolityczne. Dachy: płaskie, stropodach na płycie żelbetowej. Pokrycie zgodnie z projektem architektonicznym zaprojektowane jako dach zielony ekstensywny i w części jako dach żwirowy. Kominy: murowane z cegły, ocieplone, wykończone tynkiem.

Mieszkania: Ściany działowe i międzylokalowe: murowane, tynk gipsowy kat. III, zagruntowane na biało, w łazienkach tynk zatarty na ostro. Sufity: tynk gipsowy kat. III, zagruntowany na biało. Podłogi: wylewka cementowa na warstwach izolacji cieplnej i akustycznej styropianowej Okna/ drzwi balkonowe: okna PCV profil pięciokomorowy, jednostronna okleina drewnopodobna, na ostatniej kondygnacji okleina w kolorze grafitowym, nawietrzaki ciśnieniowe z możliwością indywidualnej regulacji. Na parterze szklenie szybami antywłamaniowymi P4. Kratki wentylacyjne: z tworzywa PCV w kolorze białym. Parapety: z konglomeratu / nie dotyczy okien balkonowych i drzwi balkonowych. Drzwi wejściowe: antywłamaniowe w okleinie drewnopodobnej – np. Porta, Dierre, Gerda, ościeżnice stalowe z blachy profilowanej wyposażone w próg. Portale drzwiowe: z płyty typu MDF lub z płyty laminowanej wiórowej w kolorystyce według projektu architektonicznego, Oznakowania mieszkań: z blachy kwasoodpornej szczotkowanej mocowane przy pomocy gąbkowej taśmy dwustronnej.

Klatki schodowe: Dwubiegowe, w każdej klatce winda obsługująca po 3-5 mieszkań na piętrze, wentylowane grawitacyjnie, doświetlone poprzez okna i świetliki dachowe. Ściany, sufity: tynki gipsowe kategorii III, malowane na kolor zgodnie z projektem wnętrz. Na wejściu do klatki okładziny z płyt HPL zgodnie z projektem architektonicznym. Podłogi: gres, kolorystyka według projektu architektonicznego. Balustrady: stalowe malowane proszkowo Drzwi wejściowe: aluminiowe z wypełnieniem ze szkła bezpiecznego, samozamykacz z siłownikiem. Oświetlenie: oprawy świetlówkowe z czujką ruchową. Wybrane oprawy z zasilaniem awaryjnym. Drzwi pomieszczeń technicznych, składzików: stalowe lakierowane w kolorze RAL zgodnie z projektem architektonicznym. Drzwi rewizyjne szachtów: obudowane elementami drewnopodobnymi zgodnie z projektem architektonicznym. Skrzynki pocztowe: mocowane do ściany przedsionka, panel czołowy ze stali nierdzewnej lub lakierowany na kolor RAL zgodnie z projektem architektonicznym. Wycieraczki wewnętrzne: w przedsionkach aluminiowe systemowe z wkładem szczotkowym. Przed wejściem do mieszkań wycieraczki kokosowe z nadrukiem logo. Drabinki do wyłazów na dach: na ostatniej kondygnacji, stalowe, segmentowe. Wyłazy na dach: klapy wyłazowe 90×90, ocieplane z zamkami i blokadami zabezpieczającymi zatrzaśnięcie.

Dźwigi osobowe (windy): Dźwigi z napędem elektrycznym, bez wydzielonej maszynowni (maszynownia w szybie windowym). Przystanki na poziomie garażu podziemnego, parteru i poziomach mieszkalnych.

Garaż podziemny: Posadzka: betonowa zatarta na gładko, utwardzona powierzchniowo i zabezpieczona przed pyleniem. Instalacje: Wentylacja mechaniczna, instalacje elektryczne, wod.-kan, p.poż, wymagane przepisami. Oznakowania poziome i pionowe: zgodnie z projektem organizacji ruchu. Pasy na słupach konstrukcyjnych oraz eksponowanych narożnikach ścian. Pomieszczenia gospodarcze i techniczne: w garażu znajdują się pomieszczenia techniczne: kotłownia gazowa, separatory, pomieszczenia elektryczne, przyłącze wody, wykończone okładzinami zmywalnymi. Czerpnie powietrza: zlokalizowane przy strefach wejściowych budynku oraz terenowe. Odwodnienie liniowe: systemowe typu aco. Brama wjazdowa: segmentowa, otwieranie elektryczne, zdalnie sterowane pilotem. Otwieranie mechaniczne awaryjne od strony wewnętrznej. Kolor RAL zgodnie z projektem architektonicznym. Pochylnia zjazdowa: kostka betonowa lub inne alternatywne rozwiązanie. Zjazd podgrzewany i oświetlony.

Elewacje: Według projektu architektonicznego: tynk silikatowo-silikonowy, gr. 1,5mm, barwiony w masie, warstwa styropianu/wełny mineralnej g. 12cm/15cm, firmy Bolix oraz płyty HPL na podkonstrukcji aluminiowej. Parapety zewnętrzne: z blachy stalowej ocynkowanej powlekanej. Balkony: w systemie dachu odwróconego z warstwą wierzchnią z desek z konglomeratu na legarach, balustrady stalowe ocynkowane malowane proszkowo, wypełnienie szkło przezroczyste, bezpieczne, w ramie stalowej ocynkowanej. Malowane proszkowo w kolorze grafitowym. Cokoły z płytek gres. Oświetlenie balkonów oprawami hermetycznymi. Tarasy: w systemie dachu odwróconego z warstwą wierzchnią z desek z konglomeratu na legarach, ściany zewnętrzne murowane z pochwytami stalowymi ocynkowanymi, malowanymi proszkowo według kolorystyki RAL zgodnie z projektem architektonicznym. Cokoły: okładzina z płytek cokołowych typu Tekno Amer Blok lub marmolit na elewacji lekko-mokrej, kolorystyka zgodnie z projektem architektonicznym. Oznaczenie budynku: na każdym budynku w strefie wejściowej.

Instalacje: Ogrzewanie: Kotłownia gazowana poziomie -1 na potrzeby ogrzewania (CO) oraz przygotowania ciepłej wody. Grzejniki co: panelowe, z zaworami i głowicami termostatycznymi w pokojach oraz „drabinkowe” w łazienkach. W pomieszczeniach technicznych na poziomie -1 grzejniki elektryczne. Instalacje wodne i kanalizacyjne: wykonane z PCV, PE lub PP, w rurach osłonowych, rozprowadzone i przygotowane pod „biały montaż” (bez „białego montażu”). Instalacja wentylacji mechanicznej: Garaż podziemny oraz wszystkie pomieszczenia techniczne i komórki lokatorskie zlokalizowane na poziomie -1, jak również przedsionki klatek schodowych na poziomie -1, wyposażone są w wywiewną instalację mechaniczną. Kompensacyjny napływ powietrza poprzez architektonicznie zaprojektowane otwory w przegrodach zewnętrznych. Nawiew do pomieszczeń technicznych z garażu, przez przeciwpożarowy zawór odcinający. Wywiew siecią poziomych kanałów z blachy ocynkowanej. Wentylatory wyciągowe na dachach budynków umieszczone są w ten sposób, że ich odległość od okien pomieszczeń mieszkalnych jest większa niż 6m. Instalacja wentylacji grawitacyjnej: w mieszkaniach i na klatkach schodowych zastosowano wentylację grawitacyjną, zgodnie z projektem architektury. Nawiew podciśnieniowy poprzez nawiewniki w stolarce okiennej, wywiew poprzez kanały wentylacyjne prowadzone w szachtach instalacyjnych. Instalacje elektryczne: Tablice licznikowe zlokalizowane na korytarzu. Tablice lokalowe natynkowe (w mieszkaniach) . Instalacje zabezpieczone wyłącznikami różnico-prądowymi. Osprzęt ramkowy. Instalacja wideodomofonowa: panel przywoławczy przy wejściu do budynku. Kamera kolorowa. W lokalach mieszkalnych wideodomofon ze słuchawką. Instalacja teleinformatyczna: rozprowadzona kablami światłowodowymi od poziomu garażu do skrzynki teletechnicznej położonej w pobliżu drzwi wejściowych do mieszkania. Instalacja telewizji DVB-T i TV-Sat: rozprowadzona z poziomu garażu do skrzynki teletechnicznej lokalowej. Instalacja odgromowa: wykonana zgodnie z normami PN-IEC 61024-1.

Infrastruktura terenu: Chodnik: dojście do budynku bez przeszkód architektonicznych. Nawierzchnia z kostki betonowej na piasku stabilizowanym cementem. Droga dojazdowa na gruncie: z kostki betonowej na podsypce piaskowej i podbudowie z kruszywa. Trawniki na gruncie rodzimym: trawa siana lub z rolki na gruncie rodzimym. Ogród dach nad garażem: substrat roślinny na warstwach zgodnie z projektem architektonicznym. Opaska wokół budynku: żwirowa w obrzeżu betonowym. Oświetlenie zewnętrzne: przy klatce schodowej. Ogródki: na płycie garażu, ogrodzenie w części zewnętrznej murki z pustaków typu Tekno Amer Blok i ogrodzenie systemowe na słupkach stalowych, kolorystyka zgodnie z projektem architektonicznym. Rozgrodzenia pomiędzy ogródkami systemowe na słupkach stalowych. Przy wyjściach z salonu płytki chodnikowe lub deska z konglomeratu na legarach zgodnie z projektem architektonicznym. W każdym ogródku przewidziane jest podłączenie do podlewania ogrodowego. Uwaga: ponieważ ogródki usytuowane są na płycie garażu obowiązuje zakaz nasadzeń oraz prowadzenia prac, które mogą uszkodzić warstwy izolacyjne płyty stropowej nad garażem. Śmietniki: jeden śmietnik zlokalizowany na parterze w budynku J, drugi śmietnik w budynku L. Śmietniki wykończone okładzinami zmywalnymi.

Generalnie, oceniamy obsługę deweloperską na plus. Pani, która nas oprowadzała była bardzo miła, mieliśmy pełną swobodę w poruszaniu się po zamieszkanym już budynku i całym osiedlu.  Nie było problemu z kontaktem i umówieniu się na obejrzenie mieszkania mimo, że biuro sprzedaży koło osiedla jest już zamknięte (większość mieszkań jest wykupiona) i pracownik dojeżdżał bezpośrednio z siedziby firmy.

Niewielkim minusem obsługi deweloperskiej jest broszura informacyjna, którą mailem wysyła się potencjalnym klientom. W wiadomości otrzymaliśmy jedynie suche informacje dotyczące liczby budynków i mieszkań oraz metraż i cenę apartamentu, który nas zainteresował.  Oprócz tego otrzymaliśmy kilka wizualizacji apartamentu i zdjęć. To trochę mało, jeśli weźmiemy pod uwagę, że zakup nieruchomości to inwestycja na całe życie.

Dużą zaletą jest opis techniczny, który został nam dostarczony. Jest on niezwykle szczegółowy (może go zobaczyć na poprzedniej stronie).