Viva Garden to inwestycja realizowana przez Victoria Dom na warszawskiej Białołęce przy ulicy Białołęckiej. Docelowo inwestycja ma składać się z trzech etapów: I etap już jest ukończony i rozdzielony jest od etapu II i III przez zabudowę domów jednorodzinnych. Mieszkania w II etapie będą gotowe do odbioru w grudniu 2016 roku, III etap ma być kontynuacją drugiego i dochodzić bezpośrednio do ulicy Szlacheckiej. Na grafice poniżej zielonym kolorem oznaczono lokalizację pierwszego etapu, a czerwoną ramką lokalizację drugiego etapu.
Osiedle stanowi 7 dwupiętrowych budynków wielorodzinnych oraz 18 domów jednorodzinnych. Niska zabudowa to obowiązek tego miejsca gdyż w okolicy dominuje taka wysokość zabudowy. Generalnie sąsiedztwo tej inwestycji to niska zabudowa jednorodzinna i puste niezagospodarowane działki. Sama inwestycja ma uchodzić za kameralną nawiązującą do willowej zabudowy w spokojnej okolicy, niestety efekt nie jest tak pozytywny.
Rozpoczynając ocenianie tej inwestycji nie sposób nie zwrócić uwagi na otoczenie Viva Garden. Wiele okolicznych działek jest jeszcze niezagospodarowanych, stąd otaczające nas z każdej strony pola. Jednakże wiadomo jest, że prędzej czy później te działki zostaną zabudowane i miejmy nadzieje, że zabudowane architekturą, która będzie pasowała i podnosiła poziom odbioru tego miejsca. Na ten moment otoczenie tej inwestycji niestety nie jest najlepsze i nie jest kompletnie zachęcające, bo kto chciałby mieć widok ze swojego okno na „blaszaka” w którym wymienia się opony, czy na stare niszczejące „domki”. Jedyny plus tego otoczenia? Rzut kamieniem do Białołęckiego centrum handlowego.
Otoczenie inwestycji: warsztat, stare budownictwo, pola i centrum handlowe
Zdjęcia własne
Przechodząc do samych budynków, to jak zostało już wspomniane wcześniej, wielkością zabudowy wpisują się w otoczenie gdyż w okolicy dominuje niska zabudowa jednorodzinna. Jednak przechodząc do oceny samej bryły to niestety nie możemy dać tutaj wielu punktów. Budynki stoją bardzo blisko siebie, są dość toporne, szare i krótko mówiąc na swój sposób smutne. Faktycznie – można powiedzieć że pasują do tej (na razie) smutnej okolicy, ale przecież nie o to chodzi. Właściwie całe osiedle Viva Garden to betonowy „plac” pozbawiony zieleni i części wspólnych. Jedyną zielenią pojawiającą się na terenie tej inwestycji jest trawa w przydomowych ogródkach zabudowy bliźniaczej i mieszkań na parterach budynków wielorodzinnych – tutaj plusem jest fakt iż te przydomowe ogródki są naprawdę sporych rozmiarów – tak samo jak i balkony i loggie na wyższych piętrach.
Osiedle Viva Garden
Zdjęcia własne
Dodatkowo w oczy kłuje brak jakiejkolwiek małej architektury. Jedyny dodatek jaki sprezentował nam deweloper to plac zabaw, którego wielkość i wyposażenie pozostawimy bez komentarza – zdjęcie czasem wystarczy za tysiąc słów.
Plac zabaw
Zdjęcie własne
Podsumowując zieleń i mała architektura na totalny minus!
Przechodząc zaś do wewnętrznych części wspólnych, nadal pozostajemy w tonach totalnego minimalizmu i właściwie wzorców budowlanych z lat 90tych, a przecież mamy już 2015!!. Na różnych inwestycjach często spotykamy się iż parter jako najbardziej reprezentacyjna część wykonany jest najlepiej (bo na reszcie pięter deweloper postanowił oszczędzić). W tym nawet to nie zostało zrobione – przy wejściu w oczy kłują nas: staromodne wystające skrzynki na listy przypominające te rodem z bloków z lat 80, oraz paskudny stalowy monolit w którym znajdują się szachty oraz skrzynki licznikowe. W ten oto właśnie, wyjątkowo niewyględny sposób deweloper ogłasza światu że ciął koszta wykończenia gdzie tylko się dało.
Staromodne skrzynki i stalowy monolit
Zdjęcia własne
Jak już za pewne możecie się domyślić w dalszej części nie spotka Was nic lepszego; całość wykończona jest najprostszymi i najtańszymi, szarymi gresowymi płytkami, ściany pomalowane są na biało, balustrady stalowe oczywiście utrzymane w kolorystyce „cudownej” szarości. Dodatkowo w budynku w którym byliśmy na jednym z pięter był problem z fotokomórką (nie zawsze wychwytywała naszą obecność) oraz odnotowaliśmy nieestetyczne zabrudzenie na schodach. Wrażenia z przebywania tam naprawdę nie są przyjemne i nie kojarzą się „z ciepłem domowego ogniska”.
Klatka schodowa, balustrady, zabrudzenie
Zdjęcia własne
Jeśli mowa o wykończeniu mieszkania w którym mieliśmy okazję się pojawić ( dziękujemy firmie Perfect Space ), generalnie do niewielu rzeczy można się było przyczepić: ściany miały kąty i były proste tak samo jak szlichty. Jednakże jak to zwykle bywa pojawiła się pewne liczba błędów: rysy na oknie spowodowane nie-zabezpieczeniem po montażu, niedotarty sufit, pęknięcia tynku w rogach ścian, etc. Jeden błąd wprawił nas w osłupienie – glif drzwiowy był strasznie pokrzywiony a różnice jego szerokości na różnych wysokościach dochodziły aż do 1,2 – 1.6 cm! To raczej nie ułatwi przyszłego montażu drzwi ekipom.
Krzywy glif i pęknięcie tynku
Zdjęcia własne
Dodatkowo jak w przypadku wielu inwestycji skrzynka bezpiecznikowa nie została schowana, tylko ulokowana bezpośrednio nad drzwiami. Nie jest to jakiś wielki minus (ale tylko obciążenie przy sensownym wykańczaniu), jednakże naszym zadaniem jest szukanie właśnie tych małych niuansów, które pozwalają nam wyróżnić jakąś inwestycję. Praktyka chowania skrzynek jest rzadko stosowana – a szkoda!
Ocena
Nasza subiektywna opinia w wyodrębnionych przez nas kategoriach kształtuje się następująco:
Architektura i urbanistyka: 25% – bardzo słaba
Mała architektura: : 10% – bardzo słaba
Wewnętrzne części wspólne: 35% – słaba
Ocena mieszkania, w którym mieliśmy okazję przebywać:
Ściany i sufity : 60% – średnia
Szlichty podłogowe : 85% – bardzo dobra
Ocena ogólna: 30% – słaba
Zapraszamy do zapoznania się z dokładnymi wytycznymi naszej skali ocen link
PS.
Pierwszym pytaniem jakie zadaliśmy sobie po „przebadaniu” tej inwestycji było pytanie: Czy stosunek ceny do jakości jest odpowiedni? Jak wiemy Białołęka położona jest w sporej odległości od centrum Warszawy, stąd ceny mieszkań są stosunkowo niższe, jednakże czy 5,5 tys. za metr kwadratowy to naprawdę tak niska cena przy aż tak minimalistycznych założeniach? Naszym zdanie NIE! Osiedle Victoria Garden ma przyciągać funkcjonalnością i cenami jednakże wszechobecny minimalizm (nie mylić ze świadomym prądem myślenia – tutaj chodzi o oszczędność za wszelką cenę) i brak jakiegokolwiek zagospodarowania terenu wokół powoduje iż my nie zainwestowalibyśmy swoich pieniędzy w mieszkanie w tym miejscu, nawet przy założeniu ograniczeń budżetowych. W kolorywm katalogu, pełnym zdjęć szczęśliwych rodzin, autor pisze m.in. o „eleganckim zaaranżowaniu przestrzeni wspólnych” i tym że osiedle to „jedno z najatrakcyjniejszych miejsc do zamieszkania w Warszawie” – nie dajcie się temu zwieść. Mimo wszystko w tej cenie można znaleźć coś sensowniejszego.
Ceny i liczby
3 etapowa inwestycja
I etap ukończony w 2015: 7 budynków wielorodzinnych (mieszkania od 30 do 60 m2 ) oraz 18 budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej.
II etap: Planowany termin zakończenia budowy: marzec 2017. składać ma się z 5 budynków wielorodzinnych
Cena zaproponowanego nam mieszkania: 59.33 m2 za 325 722zł – 5490zł za m2
71,71 m2 za 403 509 – 5600 za m2
Cena komórki lokatorskiej (ilość ograniczona) – 2,5 tys. za m2
Cena miejsca garażowego: miejsce pojedyncze od 25 tys. wzwyż (w zależności od szerokości i miejsca w hali, miejsce podwójne od 35 tys. wzwyż)
Opis techniczny
Konstrukcja nośna budynku wykonana jest w części podziemnej z żelbetu a w części nadziemnej tradycyjna murowana z elementami słupów i tarcz żelbetowych. Stropy żelbetowe monolityczne. Ściany zewnętrzne- murowane z pustaka ceramicznego gr. 25 cm, ocieplone metodą lekką. Grubość ocieplenia 15 cm (styropian). Oczywiście cała specyfikacja techniczna obiektu to krótko mówiąc obecny standard- chociaż w tym przypadku standard lekko obniżony:
Ściany międzylokalowe i oddzielenia lokali od klatek schodowych: silikatowe.
Ściany działowe wewnątrzlokalowe: z cegły silikatowej grubość 8 i 12 cm.
Wewnętrzne parapety w oknach (bez drzwi balkonowych) z konglomeratu.
Drzwi wejściowe do lokali mieszkalnych o podwyższonej odporności na włamania.
Wykończenie zewnętrze: elewacja: tynk cienkowarstwowy wg rozwiązań systemowych ociepleń lekko-mokrych, posadzki balkonów: gres mrozoodporny, balustrady schodów i balkonów stalowe malowane, dojścia i dojazdy z kostki brukowej.
Instalacja domofonowa: 1 odbiornik w lokalu
Brak wind we wszystkich budynkach (windy dostępne tylko w budynkach z garażami podziemnymi (2 z 7 w I etapie )
Ocena obsługi deweloperskiej
Pliki do pobrania
Nasza subiektywna ocena
Rozpoczynając ocenianie tej inwestycji nie sposób nie zwrócić uwagi na otoczenie Viva Garden. Wiele okolicznych działek jest jeszcze niezagospodarowanych, stąd otaczające nas z każdej strony pola. Jednakże wiadomo jest, że prędzej czy później te działki zostaną zabudowane i miejmy nadzieje, że zabudowane architekturą, która będzie pasowała i podnosiła poziom odbioru tego miejsca. Na ten moment otoczenie tej inwestycji niestety nie jest najlepsze i nie jest kompletnie zachęcające, bo kto chciałby mieć widok ze swojego okno na „blaszaka” w którym wymienia się opony, czy na stare niszczejące „domki”. Jedyny plus tego otoczenia? Rzut kamieniem do Białołęckiego centrum handlowego.
Otoczenie inwestycji: warsztat, stare budownictwo, pola i centrum handlowe
Zdjęcia własne
Przechodząc do samych budynków, to jak zostało już wspomniane wcześniej, wielkością zabudowy wpisują się w otoczenie gdyż w okolicy dominuje niska zabudowa jednorodzinna. Jednak przechodząc do oceny samej bryły to niestety nie możemy dać tutaj wielu punktów. Budynki stoją bardzo blisko siebie, są dość toporne, szare i krótko mówiąc na swój sposób smutne. Faktycznie – można powiedzieć że pasują do tej (na razie) smutnej okolicy, ale przecież nie o to chodzi. Właściwie całe osiedle Viva Garden to betonowy „plac” pozbawiony zieleni i części wspólnych. Jedyną zielenią pojawiającą się na terenie tej inwestycji jest trawa w przydomowych ogródkach zabudowy bliźniaczej i mieszkań na parterach budynków wielorodzinnych – tutaj plusem jest fakt iż te przydomowe ogródki są naprawdę sporych rozmiarów – tak samo jak i balkony i loggie na wyższych piętrach.
Osiedle Viva Garden
Zdjęcia własne
Dodatkowo w oczy kłuje brak jakiejkolwiek małej architektury. Jedyny dodatek jaki sprezentował nam deweloper to plac zabaw, którego wielkość i wyposażenie pozostawimy bez komentarza – zdjęcie czasem wystarczy za tysiąc słów.
Plac zabaw
Zdjęcie własne
Podsumowując zieleń i mała architektura na totalny minus!
Przechodząc zaś do wewnętrznych części wspólnych, nadal pozostajemy w tonach totalnego minimalizmu i właściwie wzorców budowlanych z lat 90tych, a przecież mamy już 2015!!. Na różnych inwestycjach często spotykamy się iż parter jako najbardziej reprezentacyjna część wykonany jest najlepiej (bo na reszcie pięter deweloper postanowił oszczędzić). W tym nawet to nie zostało zrobione – przy wejściu w oczy kłują nas: staromodne wystające skrzynki na listy przypominające te rodem z bloków z lat 80, oraz paskudny stalowy monolit w którym znajdują się szachty oraz skrzynki licznikowe. W ten oto właśnie, wyjątkowo niewyględny sposób deweloper ogłasza światu że ciął koszta wykończenia gdzie tylko się dało.
Staromodne skrzynki i stalowy monolit
Zdjęcia własne
Jak już za pewne możecie się domyślić w dalszej części nie spotka Was nic lepszego; całość wykończona jest najprostszymi i najtańszymi, szarymi gresowymi płytkami, ściany pomalowane są na biało, balustrady stalowe oczywiście utrzymane w kolorystyce „cudownej” szarości. Dodatkowo w budynku w którym byliśmy na jednym z pięter był problem z fotokomórką (nie zawsze wychwytywała naszą obecność) oraz odnotowaliśmy nieestetyczne zabrudzenie na schodach. Wrażenia z przebywania tam naprawdę nie są przyjemne i nie kojarzą się „z ciepłem domowego ogniska”.
Klatka schodowa, balustrady, zabrudzenie
Zdjęcia własne
Jeśli mowa o wykończeniu mieszkania w którym mieliśmy okazję się pojawić ( dziękujemy firmie Perfect Space ), generalnie do niewielu rzeczy można się było przyczepić: ściany miały kąty i były proste tak samo jak szlichty. Jednakże jak to zwykle bywa pojawiła się pewne liczba błędów: rysy na oknie spowodowane nie-zabezpieczeniem po montażu, niedotarty sufit, pęknięcia tynku w rogach ścian, etc. Jeden błąd wprawił nas w osłupienie – glif drzwiowy był strasznie pokrzywiony a różnice jego szerokości na różnych wysokościach dochodziły aż do 1,2 – 1.6 cm! To raczej nie ułatwi przyszłego montażu drzwi ekipom.
Krzywy glif i pęknięcie tynku
Zdjęcia własne
Dodatkowo jak w przypadku wielu inwestycji skrzynka bezpiecznikowa nie została schowana, tylko ulokowana bezpośrednio nad drzwiami. Nie jest to jakiś wielki minus (ale tylko obciążenie przy sensownym wykańczaniu), jednakże naszym zadaniem jest szukanie właśnie tych małych niuansów, które pozwalają nam wyróżnić jakąś inwestycję. Praktyka chowania skrzynek jest rzadko stosowana – a szkoda!
Ocena
Nasza subiektywna opinia w wyodrębnionych przez nas kategoriach kształtuje się następująco:
Architektura i urbanistyka: 25% – bardzo słaba
Mała architektura: : 10% – bardzo słaba
Wewnętrzne części wspólne: 35% – słaba
Ocena mieszkania, w którym mieliśmy okazję przebywać:
Ściany i sufity : 60% – średnia
Szlichty podłogowe : 85% – bardzo dobra
Ocena ogólna: 30% – słaba
Zapraszamy do zapoznania się z dokładnymi wytycznymi naszej skali ocen link
PS.
Pierwszym pytaniem jakie zadaliśmy sobie po „przebadaniu” tej inwestycji było pytanie: Czy stosunek ceny do jakości jest odpowiedni? Jak wiemy Białołęka położona jest w sporej odległości od centrum Warszawy, stąd ceny mieszkań są stosunkowo niższe, jednakże czy 5,5 tys. za metr kwadratowy to naprawdę tak niska cena przy aż tak minimalistycznych założeniach? Naszym zdanie NIE! Osiedle Victoria Garden ma przyciągać funkcjonalnością i cenami jednakże wszechobecny minimalizm (nie mylić ze świadomym prądem myślenia – tutaj chodzi o oszczędność za wszelką cenę) i brak jakiegokolwiek zagospodarowania terenu wokół powoduje iż my nie zainwestowalibyśmy swoich pieniędzy w mieszkanie w tym miejscu, nawet przy założeniu ograniczeń budżetowych. W kolorywm katalogu, pełnym zdjęć szczęśliwych rodzin, autor pisze m.in. o „eleganckim zaaranżowaniu przestrzeni wspólnych” i tym że osiedle to „jedno z najatrakcyjniejszych miejsc do zamieszkania w Warszawie” – nie dajcie się temu zwieść. Mimo wszystko w tej cenie można znaleźć coś sensowniejszego.
Inwestycja w liczbach
3 etapowa inwestycja
I etap ukończony w 2015: 7 budynków wielorodzinnych (mieszkania od 30 do 60 m2 ) oraz 18 budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej.
II etap: Planowany termin zakończenia budowy: marzec 2017. składać ma się z 5 budynków wielorodzinnych
Cena zaproponowanego nam mieszkania: 59.33 m2 za 325 722zł – 5490zł za m2
71,71 m2 za 403 509 – 5600 za m2
Cena komórki lokatorskiej (ilość ograniczona) – 2,5 tys. za m2
Cena miejsca garażowego: miejsce pojedyncze od 25 tys. wzwyż (w zależności od szerokości i miejsca w hali, miejsce podwójne od 35 tys. wzwyż)
Opis techniczny
Konstrukcja nośna budynku wykonana jest w części podziemnej z żelbetu a w części nadziemnej tradycyjna murowana z elementami słupów i tarcz żelbetowych. Stropy żelbetowe monolityczne. Ściany zewnętrzne- murowane z pustaka ceramicznego gr. 25 cm, ocieplone metodą lekką. Grubość ocieplenia 15 cm (styropian). Oczywiście cała specyfikacja techniczna obiektu to krótko mówiąc obecny standard- chociaż w tym przypadku standard lekko obniżony:
Ściany międzylokalowe i oddzielenia lokali od klatek schodowych: silikatowe.
Ściany działowe wewnątrzlokalowe: z cegły silikatowej grubość 8 i 12 cm.
