Chcesz zmienić układ ścian w lokalu? Aspekty prawne [PORADNIK]

To jedna z najpowszechniejszych, ale i najbardziej skomplikowanych zmian w lokalu. Zmiana układu ścian to w zasadzie zmiana układu całego lokalu. Wykonanie takiej czynności nie zawsze jest proste i może nam przysporzyć kłopotów. – Właściciel ma prawo do dokonania zmian w układzie ścian lokalu dopóki nie wiążą się z nadmierną ingerencją w konstrukcję budynku. Przed rozpoczęciem prac remontowych należy upewnić się czy prawo budowlane nie przewiduje w tym zakresie szczególnych wymogów – wyjaśniają nam eksperci z firmy Perfect Space.

Chcesz samodzielnie lub przy pomocy zaprzyjaźnionych fachowców zmienić układ ścian w mieszkaniu? Jeżeli poradzisz sobie z technikaliami typu kable, przewody i rury to warto przejść do aspektów prawnych. To znaczy – kiedy zmiany w rozmieszczeniu ścian trzeba zgłosić?

Ściany Nośne

Prace dotyczące ściany nośnej stanowią przebudowę na gruncie prawa budowlanego, dlatego wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. Spełnienie wymogów formalnych będzie konieczne zarówno w przypadku stawiania, wyburzania, jak i wykuwania otworów w ścianie – tłumaczy nam właściciel firmy PS.

Ściany Działowe

Zgodnie z ugruntowaną linią orzeczniczą prace związane ze ścianami działowymi nie mieszczą się w zakresie pojęcia przebudowy. W konsekwencji, w odróżnieniu od prac dotyczących ścian nośnych, nie wymagają zgłoszenia ani tym bardziej uzyskania pozwolenia na budowę. Prawo budowlane zawiera bowiem zamknięty katalog przypadków, które przewidują dopełnienie przedmiotowych formalności.

W wyroku z dnia 25 maja 2009 roku Naczelny Sąd Administracyjny stanął na stanowisku, że likwidacja niektórych ścianek działowych o lekkiej konstrukcji w mieszkaniu czy zamurowanie otworów po usunięciu drzwi między pokojami nie wymagały zgłoszenia właściwemu organowi architektoniczno-budowlanemu, ani tym bardziej uzyskania pozwolenia na budowę.

Powyższy pogląd Naczelny Sąd Administracyjny podzielił w wyroku z dnia 5 stycznia 2012 roku, w uzasadnieniu którego wskazał, że trudno mówić, by lekka ścianka działowa stanowiąca „przepierzenie” mogła zmienić parametry użytkowe lub techniczne istniejącego obiektu budowlanego.

Stanowisko to zachowuje aktualność, czemu Naczelny Sąd Administracyjny dał wyraz w wyroku z dnia 25 stycznia 2013 roku: Roboty budowlane w ścianach działowych, które nie ingerują w konstrukcję obiektu nie można zakwalifikować jako przebudowy. Przy czym podkreślenia wymaga, że identyczne prace należy traktować odmiennie w zależności jakiej ściany dotyczą. Oczywistym jest, że roboty odnoszące się do ściany nośnej stanowią ingerencję w konstrukcję budynku i stanowią przebudowę.

Zagadnienie ścian działowych wciąż budzi jednak kontrowersje. Pomimo ugruntowanego stanowiska sądów administracyjnych w tym zakresie, inwestorzy niejednokrotnie spotykają się z odmiennym stanowiskiem spółdzielni mieszkaniowych oraz organów I instancji.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu

Ponadto prace remontowe mogą wymagać zgłoszenia, jeżeli prowadzą do zmiany sposobu użytkowania lokalu lub jego części, przede wszystkim – rodzaju prowadzonej działalności gospodarczej. Na gruncie prawa budowlanego „zmiana sposobu użytkowania” jest definiowana w szczególności jako podjęcie bądź zaniechanie działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, warunki pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Zmianę należy zgłosić, określając dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania lokalu. Organ ma prawo do wniesienia sprzeciwu w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia. Może także z urzędu wydać w tym terminie zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, które wyłącza możliwość jego złożenia oraz uprawnia inwestora do wcześniejszego rozpoczęcia prac.

Sprzeciw organu może zostać wniesiony w sytuacji, gdy zamierzona zmiana:

1. wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę,
2. narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
3. może spowodować niedopuszczalne:
4. zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
5. pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
6. pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
7. wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Papierkologia i ilość informacji Cię przytłoczyła? Spokojnie. Od takich zadań są fachowcy. My z czystym sumieniem polecamy naszych partnerów z firmy Perfect Space.

Źródła:

• ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 290 z późn. zm.),
• wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 maja 2009 roku, sygn. akt II OSK 823/08,
• wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 stycznia 2012 roku, sygn. akt II OSK 1852/10,
• wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 stycznia 2013 roku, sygn. akt II OSK 627/12,
• wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 stycznia 2006 roku, sygn. akt VII SA/Wa 1431/2005.
• wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 14 czerwca 2007 roku, VII SA/Wa 74/07,
• wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 30 listopada 2007 roku, sygn. akt II SA/Gl 524/2007.