Warszawski rynek nieruchomości. Czy da się kupić tanie mieszkanie w stolicy?

W czerwcu bieżącego roku ceny nieruchomości pobiły kolejny rekord. Nie oznacza to jednak, że nie ma możliwości zakupu mieszkania w Warszawie poniżej 9 tys. złotych za metr kwadratowy. Ekipa Oceniamy Deweloperów sprawdziła różnice cenowe między dzielnicami i poszukała okazji. Okazuje się, że widełki cenowe mieszkań w stolicy są całkiem spore. Warszawski rynek nieruchomości wciąż nas zaskakuje.

12 tysięcy złotych za metr kwadratowy – tyle średnio kosztowało mieszkanie, które pozostało w ofercie dewelopera pod koniec czerwca 2021 roku. Średnia cena mieszkań z rynku pierwotnego wprowadzonych do sprzedaży, również sprzedanych, do połowy roku wynosiła około 11 300 zł/m2 – wynika z raportu CBRE Group. [PISALIŚMY O TYM TUTAJ]

Zespół Oceniamy Deweloperów postanowił sprawdzić, czy w Warszawie faktycznie nie można zakupić w miarę przyzwoitego mieszkania w cenie poniżej 10 tys. złotych za metr. Okazuje się, że można i wybór jest całkiem spory. Mówimy oczywiście o nieruchomościach z rynku pierwotnego. Wszystko wyjaśnimy w dalszej części artykułu.

Drożyzna na Śródmieściu, Żoliborzu i Mokotowie

Z aktualnych danych portalu Otodom.pl wynika, że średnia cena mieszkań na rynku pierwotnym w Warszawie wynosi 11 425 zł/m2. Na cenowym podium dzielnic znajdują się: Śródmieście (15,319 zł/m2), Żoliborz (14,539 zł/m2) i Mokotów (13,698 zł/m2). Dalsze trzy miejsca zajmują Bielany, Ochota i Wola. Warto dodać, że ceny mieszkań, które obecnie pozostają w ofercie, są o znacznie wyższe. Wynika to z tego, że bardziej atrakcyjne lokale są wykupywane tuż po otwarciu sprzedaży. Na przykład w inwestycji Wola Tower, (zwanej „warszawskim Hong-Kongiem”), cena za m2 mikrokawalerki wynosi około 14 tys. zł za metr, gdzie średnia cena dla Woli to 12,424 zł/m2.

Statystyka cenowa nie zawsze powie nam prawdę. Szczególnie, kiedy chcemy kupić mieszkanie nie tylko na podstawie wizualizacji.

Warszawski rynek nieruchomości. Najtaniej we wschodniej części miasta

Nie powinno być dla nikogo zaskoczeniem, że najtańsze są mieszkania budowane we wschodniej części Warszawy. Statystycznie najtańszy lokal znajdziemy: w Wesołej (7,515 zł/m2), na Rembertowie (8,318 zł) i w Wawrze (8,729 zł/m2). Na czwartym miejscu wśród najtańszych dzielnic znajduje się Białołęka – wynika z wyliczeń portalu Otodom.pl. Wyżej wymienione dzielnice, (szczególnie Wawer), są znane raczej z domów jednorodzinnych niż mieszkań. Poza Białołęką nie są one miejscami pierwszego wyboru do zakupu lokalu mieszkaniowego.

Nie mniej, to właśnie w tych miejscach można bezproblemowo nabyć mieszkanie poniżej ceny 10 tys. zł/m2. Co istotne, niska cena wynika z lokalizacji, która – według masowego klienta – jest mniej komfortowa. Mamy dużą szansę, że zakupiony tam lokal będzie stosunkowo solidny. Dodatkowym atutem tych dzielnic jest też to, że znajduje się tam już sporo ukończonych inwestycji, w których wciąż są nieruchomości na sprzedaż. Zakup w ukończonym budynku to bezpieczniejszy wybór od „dziury w ziemi”.

Warszawski rynek nieruchomości. Od czego zależy cena?

Zespół Oceniamy Deweloperów ocenił w ostatnim czasie kilkanaście ukończonych inwestycji z dostępnymi lokalami na sprzedaż. Z naszego doświadczenia wynika, że ceny podawane w statystykach mają się nijak do rzeczywistości. O cenie przeważnie decydują następujące czynniki: dzielnica, klasa inwestycji, jakość wykonania, skomunikowanie z resztą miasta i wystąpienie czynników, które mogą wpłynąć na wzrost/spadek ceny np. bliskość autostrady, spalarni śmieci lub brzydkiego obiektu użytkowego. Czynnikiem, który podwyższa wartość mieszkania w Warszawie jest np. bliskość do stacji metra.

Wynika z tego, że zakup mieszkania, poniżej średniej ceny rynkowej dla danej dzielnicy, jest jak najbardziej możliwy. Musimy liczyć się jednak z tym, że w nieruchomości, w której chcemy kupić tani lokal, występują niepożądane czynniki np. fatalne wykończenie i położenie.

Tanie mieszkania z rynku pierwotnego w Warszawie. Gdzie szukać okazji?

Podajmy przykład ocenionych przez nas nieruchomości. Niestety, większość „okazyjnych” ofert nie otrzymała od nas wysokich not. Na Osiedlu Wiktoria można jeszcze kupić mieszkanie poniżej 10 tys. zł/m2. Dodajmy, że wspomniana nieruchomość znajduje się w prestiżowym Miasteczku Wilanów! W czym tkwi haczyk? Osiedle znajduje się 50m od drogi szybkiego ruchu. Budynki były wykonane z najtańszych materiałów, a część miejsc parkingowych znajdowała się na naziemnym, niekrytym parkingu. Podobnym przykładem jest Osiedle Ogrody Włochy. Można tam kupić mieszkanie taniej o prawie 20 proc. ceny rynkowej. Niestety, osiedle jest fatalnie zaprojektowane i wykonane. Ta nieruchomość już wkrótce będzie się nadawać tylko do remontu.

Zakup nieruchomości poniżej ceny rynkowej jest więc możliwy. Musimy się tylko zastanowić, czy związane z tym niedogodności są faktycznie warte zaoszczędzenia do dwóch tysięcy złotych na metrze kwadratowym. Oczywiście są osoby, którym np. bliskość autostrady nie przeszkadza w codziennym funkcjonowaniu. Pamiętajmy jednak, że mieszkanie to nie tylko miejsce do życia. To też inwestycja, którą zostawimy w spadku naszym dzieciom, lub którą sprzedamy, żeby kupić/zainwestować w coś innego. Dlatego nie warto kupować lokali, których cena w przyszłości może drastycznie spaść.

Myślicie, że uda Wam się kupić DOBRE mieszkanie poniżej ceny rynkowej? To błąd. Taka możliwość istnieje jeszcze teoretycznie na rynku wtórnym, o ile nie ubiegną Was profesjonalni handlarze. Czasami zdarza się, że prywatne osoby chcą szybko, a więc i tanio, sprzedać mieszkanie z powodu zmiany sytuacji życiowej. Od znanego dewelopera tańszy zakup lokalu jest raczej niemożliwy. Kupując, taniej od rynkowej średniej, mieszkanie z rynku pierwotnego ryzykujecie, że jest ono obarczone jakieś poważną i ukrytą wadą. Może być też tak, że trafimy na oszusta z branży, który weźmie od nas pieniądze i zniknie zostawiając nieukończoną budowę. Warszawski rynek nieruchomości nie znosi próżni.

Dlaczego mieszkania są takie drogie? Wyjaśniamy

Z czego wynikają wysokie ceny mieszkań? Wpływ ma na to wiele czynników. Niestety, wszystkie z nich są niekorzystne dla potencjalnego kupca, który szuka miejsca do życia. Na horrendalne ceny w Warszawie i całej Polsce wpływ mają:

• Niskie stopy procentowe (zamożni ludzie chętniej inwestują w nieruchomości)
• Dynamiczny wzrost cen materiałów budowlanych
• Rosnące płace i brak rąk do pracy w sektorze budowlanym
• Brak podatku katastralnego
• Wchodzące na rynek fundusze, które skupują setki nieruchomości pod wynajem lub inwestycje
• Mała liczba atrakcyjnych gruntów pod zabudowę mieszkaniową
• Popyt wyższy od podaży
• Wstrzymanie wielu budów na skutek pandemii

Są oczywiście inne, drobniejsze powody. Faktem jest, że nieruchomości drożeją w zastraszającym tempie i niewiele wskazuje na zbliżający się krach na tym rynku. Przynajmniej w kilku nadchodzących miesiącach. Oczywiście prędzej czy później bańka na mieszkaniach pęknie. Wtedy warto pamiętać, że im bardziej atrakcyjny lokal, tym bardziej będzie odporny na spadki cen. Jako pierwsze zaczną tanieć mieszkania w nieciekawych inwestycjach. Dlatego, jeśli myślimy o wieloletniej inwestycji, nie warto ich kupować.

Redaktor Naczelny portalu Oceniamy Deweloperów o rynku mieszkaniowym [KLIKNIJ TUTAJ]