Nowa ustawa deweloperska. Co się zmieni? Jan Dziekoński komentuje

ustawa deweloperska Jan Dziekoński
ustawa deweloperska Jan Dziekoński Źródło: Pixabay.com/Inactive_account_ID_249

Niecałe półtora miesiąca pozostało do wejścia w życie tzw. nowej ustawy deweloperskiej. Zmiana w przepisach budzi sporo emocji ponieważ nakłada nowe obowiązki na deweloperów. Z drugiej strony, niektórzy obawiają się, że nowa ustawa spowoduje wzrosty cen mieszkań z rynku pierwotnego. O opinię w tej sprawie poprosiliśmy eksperta. – Ustawa wprowadza szereg ważnych zmian i narzędzi, które poprawią bezpieczeństwo konsumentów, ale nie rozwiązuje największej bolączki rynku mieszkaniowego – powiedział nam komentator, bloger specjalizujący się w tematyce nieruchomości i niezależny doradca, Jan Dziekoński.

Przypomnijmy główne punkty tzw. nowej ustawy deweloperskiej Rewolucją jest bezzwrotna składa, którą będzie musiał płacić deweloper na każde mieszkanie sprzedane podczas budowy. Chodzi o kwotę od 0.1 do 1 proc. nieruchomości.

Inna część dokumentu dotyczy aspektów technicznych. Kupujący nieruchomość będzie mógł samodzielnie naprawiać wady uznane za nieistotne na koszt dewelopera. W sytuacji napraw istotnych, potencjalny kupujący będzie miał prawo odstąpić od umowy.

Co jeszcze zawiera nowa ustawa deweloperska? Oto główne punkty:

  • Ograniczenie wysokości opłaty rezerwacyjnej
  • Obowiązek rozszerzenia katalogu prospektu informacyjnego
  • Precyzyjne ustanowienie zwrotu opłaty rezerwacyjnej

[WSZYSTKIE ZAPISY NOWEJ USTAWY ZNAJDZIESZ TUTAJ]

Największe kontrowersje wzbudza to, że przepisy o składce na DFG dotyczą też mieszkań oddanych do użytku przed wejściem w życie ustawy. Nasz rozmówca uznał, że taki mechanizm „nosi znamiona parapodatku”.

ZOBACZ TEŻ: MAREK ZUBER O PLANIE POMOCY DLA KREDYTOBIORCÓW [KLIKNIJ TUTAJ]

Jan Dziekoński o nowej ustawie deweloperskiej: „większa ochrona kupujących”

Mateusz Balcerek: Panie Janie, jak w dużym skrócie możemy opisać główne założenia tzw. nowej ustawy deweloperskiej?

Jan Dziekoński: Nowa ustawa deweloperska (czyli dokładnie „o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym”) wprowadza kilka mniej lub bardziej istotnych zmian do prawodawstwa, z pewnością zwiększając w jakimś stopniu poziom ochrony nabywców domów i lokali mieszkalnych, chociaż nie rozwiąże największej bolączki obecnego rynku – zdecydowanie wysokiego poziomu cen nieruchomości (choć też nie był to jej cel) oraz drastycznego spadku dostępności kredytowej mieszkań.

Czy ta ustawa wprowadzi rewolucję na rynku? Część deweloperów już odgraża się podwyżką cen mieszkań.

Czy ustawa wprowadza istotne zmiany na rynku? Jak zawsze to zależy od faktycznego jej wdrożenia. Zacznijmy od kwestii rzekomego wpływu na ceny. Opublikowany w kwietniu 2022 projekt rozporządzenia wskazuje na stawkę 0,45% odpisu na DFG (deweloperski fundusz gwarancyjny) od ceny brutto nieruchomości przy najczęściej obecnie stosowanym otwartym rachunku powierniczym. Jest to wręcz pomijalny koszt dla nabywcy (porównywalny do taksy notarialnej za same akty notarialne). Z perspektywy samych deweloperów, którzy na sprzedaży osiągają marże brutto na poziomie ok. 20-30% będzie to wpływ na spadek marży rzędu ok. 2%. O ile na rosnącym rynku można byłoby domniemywać, że deweloperzy próbowaliby przerzucić ten koszt na kupujących, to przy obecnie spadającym popycie raczej koszt ten wezmą na siebie – zwłaszcza, że teraz większym problemem takich firm będą puchnące budżety marketingowe wydawane na uplasowanie lokali. 

Ważniejszym skutkiem ustawy będzie rozszerzenie zakresu umów i nieruchomości oraz etapów ich sprzedaży, domykając niejako katalog mechanizmów zabezpieczających konsumentów. Nastąpi sprecyzowanie zakresu umowy rezerwacyjnej, jak i umowy deweloperskiej dla lokalu użytkowego oraz objęcie tych umów parasolem ochronnym rachunków powierniczych i DFG – co moim zdaniem jest konsekwentnym rozszerzeniem ochrony w ślad za popularyzacją inwestycji w apartamenty inwestycyjne o przeznaczeniu użytkowym, jak i praktykę nadużywania umowy rezerwacyjnej przez deweloperów w celu obejścia ustawy deweloperskiej. 

Dalsza część rozmowy pod materiałem wideo

Nadchodzi kryzys na rynku nieruchomości! Ekspert tłumaczy dlaczego

A czy dostrzega Pan jakieś „dyskusyjne” zapisy w tej ustawie?

Nieco bardziej dyskusyjne może wydawać się objęcie wymogami ustawy i zwłaszcza ochrony rachunków powierniczych i odpisu na DFG lokali , które uzyskały już pozwolenie na użytkowanie, a nawet ustanowiono dla nich odrębną własność. W przypadku tych lokali można mówić o mniejszym ryzyku związanym z upadłością dewelopera (chociaż praktyka pokazuje, że nie ma rzeczy niemożliwych), więc w mojej opinii należałoby stosować niższy mnożnik odpisu na DFG lub w ogóle go wyłączyć.

Wprowadzenie standardowego zakresu umów (ale już bez dodatkowych konsekwencji w postaci rachunków powierniczych i składek) obejmie także przedsiębiorców innych niż deweloperzy – mogą to być zarówno podmioty hurtowo nabywające mieszkania (również jako mechanizm obejścia ustawy deweloperskiej), jak i bardziej detalicznych fliperów. Jest to również zasadne, bo wyrówna zasady gry rynkowej. Równie ważną zmianą będzie poszerzenie katalogu przypadków umożliwiających odstąpienie od umów na nabycie lokali, zwłaszcza z powodu wystąpienia i nieusunięcia wad istotnych lokali, ustalając również klarowną procedurę postępowania odbiorowego oraz wytyczając ścieżkę odzyskania środków nabywcy w przypadku, gdyby deweloper nie wywiązał się ze zwrotu środków. Istotna będzie jednak praktyka tego mechanizmu i skala potencjalnego zjawiska uznawania wad istotnych.

Dziękujemy za udzielenie wyczerpujących odpowiedzi. Prosimy teraz o podsumowanie tej ustawy w kliku zdaniach.

Reasumując ustawa wprowadza szereg ważnych zmian i narzędzi, które poprawią bezpieczeństwo konsumentów –  chociaż w niektórych przypadkach (np. odpis składki na DFG od sprzedaży lokalu oddanego już do użytkowania) nosi znamiona parapodatku. Na koniec i tak powstanie pytanie na ile wartość funduszu (szacunkowo może on zbierać rocznie ok. 200-300 mln PLN) będzie wystarczająca do pokrycia kosztów potencjalnych upadłości, które mogą na rynku zacząć się pojawiać w 2023 i 2024 roku wraz z trwającym obecnie istotnym spadkiem sprzedaży. Pytanie też na ile ww. fundusz gwarancyjny zostanie też uznany przez banki jako przyczynek do redukcji marż na kredytach deweloperskich, a wśród deweloperów zwiększy się popularność zamkniętych rachunków powierniczych (w ich przypadku odpis ma wynosić „jedyne” 0,1% podstawy).  

ZOBACZ TEŻ: NOWA USTAWA DEWELOPERSKA. CO O NIEJ SĄDZĄ DEWELOPERZY? [KLIKNIJ TUTAJ]

Redakcja Oceniamy Deweloperów nie ponosi odpowiedzialności za komentarze napisane przez czytelników portalu.