Ekologia czy cwaniactwo? Deweloperzy budują mniej podziemnych parkingów

Ostatnio wśród zainteresowanych nieruchomościami mieszkańców stolicy rozgorzał nowy spór. Chodzi o ilość podziemnych miejsc parkingowych w stołecznych inwestycjach mieszkaniowych. Nie da się nie zauważyć, że deweloperzy budują ich coraz mniej, lub zupełnie z nich rezygnują. Miasto i inwestorzy tłumaczą ten trend troską o środowisko (mniej samochodów to mniej smogu i innych zanieczyszczeń). Przeciwnicy takiego rozwiązania twierdzą, że jest to bzdura bo Warszawa ma inne priorytety dotyczące komunikacji. A jaka jest prawda? Jeśli nie wiadomo, o co chodzi, to chodzi o pieniądze.

Spór o garaże podziemne w Warszawie rozgrzał się na nowo. Kilka dni temu Portal Warszawski opublikował screena artykułu, który informował, że konsumenci niechętnie kupują mieszkania na osiedlu ze zmniejszoną ilością podziemnych miejsc parkingowych. – W sumie jest 235 mieszkań w 3 budynkach, ale tylko 148 miejsc parkingowych w garażu podziemnym i 28 na zewnątrz, czyli 176 miejsc – czytamy na Facebookowym profilu portalu. Warto dodać, że mówimy o inwestycji budowanej przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego w Warszawie na Bemowie. Ceny mieszkań są tam bardzo konkurencyjne. Portal Naszemiasto.pl podaje, że 60 z nich wciąż nie znalazło jednak nabywców. Tutaj mówimy oczywiście o przedsiębiorstwie, które działa na specjalnych zasadach i – w pewien sposób – musi realizować wizje urbanistyczną miasta podczas budowy.

Garaże podziemne w Warszawie. Deweloperzy budują coraz mniej

Mniejsza liczba miejsc parkingowych to nie tylko kwestia TBS-ów. Co ciekawe, stołeczni deweloperzy coraz chętniej zmniejszają lub wręcz rezygnują z takich obiektów. Podajmy kilka przykładów. Najgłośniejszym jest planowany przy ul. Belgradzkiej 11-piętrowy blok, który chce wybudować firma Marvipol. Nie przewidziano w nim parkingu podziemnego, ani nawet należących do nieruchomości naziemnych miejsc na auta. Okoliczny mieszkańcy są przerażeni. Władze miasta, które pozwoliły na taką budowę są… zachwycone! – Uznaliśmy, że można dopuścić takie rozwiązanie właśnie na Ursynowie, zwłaszcza że planowana inwestycja znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie stacji Metra Natolin oraz kilku przystanków autobusowych – wyjaśniała w rozmowie z „Gazetą Wyborczą” Karolina Gałecka, rzeczniczka warszawskiego ratusza.

To jednak najradykalniejszy przykład. Wymieńmy inwestycje, które my mieliśmy okazję oceniać. W znajdującym się na słabo skomunikowanych Zawadach osiedlu Tulip Wilanów do prawie 70-metrowego mieszkania przewidziano tylko 1 miejsce (i to na platformie). Z kolei w inwestycji Wiktoria Wilanów duża część miejsc parkingowych była naziemna. Na parkingi przeznaczono kawałek zewnętrznej części wspólnej nieruchomości.

Dlaczego deweloperzy rezygnują z garaży podziemnych w Warszawie?

Jak wspomnieliśmy we wstępie, jeśli nie wiadomo, o co chodzi, to chodzi o pieniądze. Podchodząc rzetelnie do temu okazuje się, że deweloperom takie rozwiązanie może się po prostu opłacać! Inwestorzy mydlą oczy miejskim urzędnikom rzekomą miłością do ekologicznych rozwiązań. A brak drążenia podziemi po prostu im się opłaca. Jak? Wyjaśniamy!

Ekipa Oceniamy Deweloperów przeprowadziła szacunkowe wyliczenia. Przeciętne podziemne miejsce parkingowe w Warszawie to 11,5 metra kwadratowego. Jego cena to średnio około 35 tys. złotych. Czyli około 3 tys. zł/m2. Dla przykładu przeciętny koszt metra kwadratowego mieszkania na parterze to 9-10 tys. zł za m2. Marża dewelopera z metra lokalu to 20-25%. Marża inwestora za CAŁE miejsce garażowe to przeciętnie 1-2 tys. zł. Oczywiście nie mówimy o inwestycjach luksusowych i/lub położonych blisko centrum.

Różnice widać gołym okiem. A to dopiero początek. Bowiem budowa garaży podziemnych to najtrudniejsza część inwestycji. Przygotowanie garażu podziemnego to jeden z najbardziej czasochłonnych etapów wykańczania budowli. Znamy to z autopsji. Kiedy przychodzimy oceniać prawie ukończoną budowę to pracownicy dewelopera bez problemu wpuszczają nas do mieszkań. Garażu jednak nam nie pokazują – nie mogą tego robić przed kontrolą odpowiednich organów. Żeby oddać garaż do użytku trzeba wykonać następujące czynności:

• Zabezpieczyć go przed zalaniem lub przemakaniem ścian
• Przygotować drogi ewakuacyjne (także dla osób niepełnosprawnych)
• Przejść kontrolę przeciwpożarową (zdecydowanie bardziej restrykcyjną niż w pozostałych częściach nieruchomości)
• Zainstalować czujniki bezpieczeństwa
• Wzmocnić fundamenty stawianej budowli
• Wzmocnić ściany i stropy. Sprawdzić, czy garaż w żaden sposób nie narusza stabilności reszty budynku (najważniejszy punkt).
• Przygotować wentylację
• Wybudować odpowiedni podjazd (i często drogę dojazdową).

Trzeba pamiętać, że im garaż większy tym naturalnie droższy. Inwestor musi przygotować więcej wymienionych przez nas elementów. Powyżej pewnej długości, koszt poprowadzenia rury wentylacyjnej, rośnie skokowo. Poza tym im więcej miejsc, tym więcej wymogów dotyczących np. przepustowości. Nic więc dziwnego, że budowa garażu jest dla dewelopera – brzydko mówiąc – upierdliwa. Woli on szybciej ukończyć i spieniężyć nieruchomość niż męczyć się rok, dwa z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie podziemnych miejsc parkingowych.

Garaże podziemne w Warszawie. Co nas czeka?

Udowodniliśmy w poprzednich akapitach naszego tekstu, że deweloperom, dzięki bajeczkom o ekologii i zmniejszeniu liczby aut w mieście, udaje się omamić urzędników. Myślenie, że ludzie dzięki temu zrezygnują z samochodów jest, delikatnie mówiąc, dość naiwnie. Wystarczy zobaczyć co się dzieje wokół nieruchomości, w których mieszkańcy nie mieli obowiązku dokupywania parkingu. Dotychczas deweloper miał obowiązek, zgodnie z lokalnymi prawami gospodarowania, wybudowanie określonej liczby miejsc parkingowych. Zwolnienie ich z tego to dla nich ogromny prezent. – Mieszkańcy z dnia na dzień nie zrezygnują z posiadania i parkowania samochodów, a władz miast nie stać na budowanie dla nich dodatkowych parkingów. Efektem będzie jeszcze większy chaos parkingowy i komunikacyjny. Chyba tego nie chcemy? – powiedział w rozmowie z Money.pl Marcin Świetlik, Urbanista z Towarzystwa Urbanistów Polskich.

Czy deweloperzy przy współpracy z miastem będą iść w tym kierunku? Trudno powiedzieć. Wszystko zależy od popytu na mieszkania bez parkingu i ich wpływu na lokalną okolicę. Jeśli oddanie do użytku wielkiego bloku bez miejsc parkingowych na Ursynowie spowoduje parkingowy chaos w okolicy (wprowadzą się ludzie z samochodami, którzy będą parkować gdzie popadnie), to ratusz prawdopodobnie tak szybko wycofa się z tego pomysłu jak szybko się na niego zdecydował…

Zobacz też: [TOP 5] Największe błędy w wyborze lokalizacji mieszkania